樓市的冷熱，靠什么來感知？

一直以來，在核心城市的二手房市場都有一個衡量樓市溫度的重要指標——

成交量的榮枯線。

如果連續幾個月的二手房成交量高于榮枯線，通常會被認為是樓市回暖的標志。

那么，現在哪些城市，樓市正在復蘇？

為什么榮枯線對判斷樓市非常重要？我給你舉個例子。

要確定一個城市的樓市回暖，二手房成交量連續3個月突破榮枯線是關鍵標志。

就說北京2015年那一輪大牛市吧。

從4月開始，北京二手房成交量連續三個月沖上1.5萬套的榮枯線。

以此為開端，北京的二手房在2016年房價更是翻了一番，月均成交達到了2.2萬套。

成交的火熱，正是樓市興旺的關鍵，也是價格上升的真正推手。

說到這，你應該理解了榮枯線的作用。那么，不同的城市榮枯線有何區別？

其實，區別非常大。

由于樓市榮枯線的制定并不是官方行為，而是市場運行的客觀結果。不同時期、不同機構對榮枯線的理解，也不盡相同。

如果你去網上查，可以看到各個城市的榮枯線，有多個不同版本。

我綜合研判了各個城市的情況，發現有個比較重要的參考標準，大致是按照過去5年內，月均二手房成交的最高值和最低值，取平均數。

就拿上海來說，近幾年二手房成交的高峰出現在2016年，月均成交超過3萬套。

而低點出現在2011年，月均成交僅1萬出頭。

這么一算，上海的榮枯線大約定在2萬套，這個數字是比較合理的。

北京的二手房成交高峰同樣出現在2016年，月均成交量達到2.2萬套.

而成交低點出現在2014年，月均成交僅為8000多套。

所以，市場普遍認為北京的榮枯線就應該在1.5萬套左右。

廣州的1.2萬套榮枯線，還有深圳的8000套榮枯線也是同理，成交的高點基本都出現在15、16年，低點出現在14年。

那么問題來了，市場廣泛討論的這條成交“榮枯線”，是否一定靠譜呢？

再來看個最新的例子。

近幾年深圳樓市的月均成交最高值，已經從2015年的1.2萬套變成了2020年的7939套；

而最低值也從2014年的4770套，降至2022年的2141套。

由此，市場上不少機構就提出，深圳的榮枯線要從原先月均8000套的榮枯線，降到5000套。

關于“小陽春”到來的呼聲，也不絕于耳，媒體到處在唱響，深圳突破榮枯線的壯舉。

在我看來，這是不太靠譜的，因為按此方式計算的“榮枯線”，實際上在不斷降低。

樓市在經過了幾年的深度回調之后，正在緩慢修復，成交量也降低了不少。

我統計了2017年之后部分核心城市二手房的月均成交，并根據這些城市近幾年二手房成交量的最高位和最低位，重新計算了“榮枯線”。

如果按照新的標準看來。

北京的榮枯線應該從1.5萬套降至1.3萬套。

北京去年的月均成交大概是1.29萬套，這么看來已經很貼近新的榮枯線了。

上海的榮枯線應該從2萬降到1.8萬套。

不過去年上海的月均成交是1.42萬套，不論距離哪條榮枯線，都還有很大差距，以價換量將依舊是二手房市場的主流。

廣州則應該從1.2萬套調整至8800套。

廣州去年二手房月均成交9083套，要高于下降之后的榮枯線，不過這也說明廣州如此大力度的救市，還是有點效果的。

而深圳去年二手房月均成交只有3543套，距離5000套的榮枯線也還有一段距離。

雖然今年3月深圳二手房小小爆發了一下，但關鍵還是要看，5000套這個標準能不能維持住。

而在強二線城市中，成都依舊是當紅炸子雞。

月均成交已經遠遠超過榮枯線，已經算是大熱了，而就在今年3月，成都樓市的獨立行情還在繼續，二手房的成交量接近3萬套，領跑全國。

可以說，成都眼下的行情，甚至超過了2016年的大牛年。

除了成都一馬當先，武漢和南京的樓市也已經進入了復蘇的階段。

當然，這種計算方法只能顯示短期的回升，不能判斷大行情的出現。現在很多機構都用的是這款“榮枯線”，效果需要打個折扣。

正因如此，今年3月，樓市又叒叕傳來回暖的信號。

北上廣深四個一線城市，二手房成交量齊刷刷逼近，甚至超過了“榮枯線”，大有一種齊頭并進的架勢。

今年3月，北京二手房成交14280套，創下了近12個月以來的小高峰。

上海3月的二手房成交，更是讓不少人喜大普奔，達到了19364套。

深圳也終于在煎熬了3年之后，二手房成交量突破了5000套。

3月廣州二手房成交量是9373套，也算是回到了去年金九銀十的水平。

如果按照新的“榮枯線”標準，它們都實現了“突破”。但這種說法，其實有一定的欺騙性。

原因，就是我前面說的榮枯線的“調整”。

人們總是不知不覺地，為了自己的愿望，而扭曲對客觀世界的觀察。榮枯線就是個非常典型的例子。

去年3月的時候，北京二手房成交量同樣超過了榮枯線，甚至突破了2萬大關。

結果呢？去年北京二手房月均成交僅僅1.2萬套左右，房價也始終不溫不火。

我統計了從2018年到現在，一線城市3月份的二手房成交情況。

把這些數據放在一起就可以明顯看出，

今年3月，一線城市二手房的成交水平雖然有一些起色，但整體還是遠遠比不上疫情前的2019年，依舊瘋狂的2021年，還有放開后的2023年。

換言之，樓市距離真正的大舉反攻，還有一段不短的路要走。

榮枯線這個詞，主要是2017年以后才被廣泛用來衡量二手房成交量的。

在此之前，榮枯線主要指的其實是采購經理指數（PMI）的臨界值。

PMI通常以50%作為經濟強弱的分界點。

簡單點說，當PMI大于50%，則說明擴張的企業多了，經濟向好。反之則是收縮的企業更多，經濟放緩。

正因如此，樓市的榮枯線，也應該有更加客觀的標準。

我認為樓市真正要出現行情，榮枯線的觀察標準，至少不應低于15-16年行情起步的成交量。

這條榮枯線，才是真正有價值的。