這幾天，姚家新村、北山片區拆遷的消息再次引爆關注，這兩個都是濟南核心位置的城中村，拆遷力度之大，拆遷速度之快令人咋舌。

隨著姚家拆遷的加速，CBD西片區成為輿論的話題熱點。CBD西片區A5地塊即將入市，大家的關注度更高了。

這個地塊的三個優勢比較引人注目：
地段夠獨特，僅有的能在主城區和CBD之間左右逢源的地塊；

開發商在豪宅市場頗有口碑，保利將與金茂合作;

綁定學校建設，附近就是甸柳一小，甸柳中學，大概率會打出學區賣點。

越是競爭激烈的市場，越適合有差異化的產品突出重圍。下半年是濟南眾多改善樓盤的一場大考，也是考驗濟南改善購房者眼光的時刻。

今天就先來全面分析一下，CBD西片區A5地塊的產品特點。

先看土拍，今年上半年土拍市場沒有太多驚喜，中央商務區西片區城市更新項目（一期）DMLX-02-05地塊算是難得的亮點。

現在開發商是輕易不下場，下場必搶核心區改善地塊。CBD西片區A5地塊吸引了瑞馬、保利置業、金茂報名參與，最終保利置業拿地，溢價率0.42%，樓面價14059元/㎡，樓面價堪稱2024年年度地王。

爭奪的原因不只是看到核心區土地的稀缺性，更是因為看到了CBD西片區的發展潛力和崛起速度。

濟南中央商務區西片區城市更新項目幾乎從誕生之日起，就是輿論關注的頂流。這個片區的價值一目了然：它的出現，緩解了CBD歷經多年發展，土地開發殆盡的窘迫。又因為其獨特的地理位置，向西連接著老城區的豐富資源，向東享受著新城的發展紅利，勢必成為濟南未來的發展熱點。

從進度來看，CBD西片區大概是濟南推進速度最快的城市更新片區：

齊魯工業大學南校區、山東物業管理專修學院已經全部遷移完成；
B-1地塊——國際咨詢中心規劃公示，要建設大型商業綜合體；
B4地塊——數字科技產業中心招標完成；

以前經常聽人感嘆CBD西片區緊挨著CBD的高樓大廈卻一片破舊，和濟南的都市化形象十分割裂。現在再去走一趟，大片土地被騰空，覆蓋著綠網，只等著高端寫字樓、住宅崛起，兌現發展藍圖，與CBD連接成片。

這樣的發展決心和發展力度，讓CBD西片區A5地塊成為不少購房者頭號關注對象。從土拍到規劃公示，后臺詢問的粉絲都不少。

也難怪，現在樓市分化嚴重，別說二八定律了，保值增值的房子能占比一成都不錯了。從濟南二手房市場的成交價格來看，保值增值的大多是核心地段的稀缺豪宅。現在改善購房者早已形成默契：

只有核心地段的豪宅才是穿越周期的不二法寶。

關注CBD西片區A5地塊的，不只有濟南東部的購房者，還有不少是來自老城區置換的粉絲。濟南下半年那么多改善項目，這個能一開始就吸引關注，主要還是因為獨特的地理位置。

濟南的改善市場在地段上有些兩極分化。要么聚集在CBD東部，科技城片區、長嶺山片區乃至港溝片區，去一趟趵突泉、大明湖要穿越半個城區。要么是大明湖周邊、洪樓周邊的一個小地塊，或高層為主，或含大量回遷，周邊城市環境破舊，和濟南現代都市的風格截然不同。

CBD西片區A5地塊是難得能夠在老城區和新城區之間左右逢源的地塊。

家門口就是解放東路，連通泉城路為核心的主城區，濟南的頂級城市IP，大明湖、趵突泉、泉城路商圈都在日常活動范圍內。

西側的二環東路是貫穿濟南南北的城市中軸線，向北直達華山片區，向南直達千佛山腳下。CBD西片區A5地塊正是在這個中軸線上左右逢源。一邊是老城區的繁華核心，老濟南的精華所在，一邊是CBD的高樓林立，是全面崛起的新城區。

如果要選擇一個能薈萃濟南老城與新城頂級資源的樓盤，非CBD西A5地塊莫屬。

家門口就是CBD核心區，城市頂級繁華資源的優勢自是不必多說。五指山是常看常新的風景；萬象城、博物館、美術館都在家門口；CBD未來將入駐超20萬高端商務、居住人群，將帶來巨大的集聚效應。

地塊的交通優勢，甚至比CBD還要再勝一籌。西側是二環東路，北側是城市主干道解放東路，整座城市的關鍵資源在道路兩側星羅棋布。

另一個比較突出的優勢就是，項目位于歷下區政府正南約300米。東北側是茂嶺山、東南側是燕翅山，可以說推窗即山景。這種南北皆山景的地塊，在核心區可以說屈指可數。

改善購房者看重核心地段，看重的就是對頂級資源的占有。CBD西片區A5地塊，幾乎薈萃了濟南優質的金融、商業、人文、交通資源，把核心地段的資源優勢演繹得淋漓盡致。

這個地塊還有個特點很少有人注意到，它很有可能成為濟南學區最好的改善樓盤。

濟南的改善樓盤很少有重視學區的，原因有很多種。有的是戶數少，不舍得為學區多花錢；有的是多個新地塊一起出讓，樓盤多了，對應的新學校開始上演“三個和尚沒水喝”的故事。現在也就只有長嶺山片區簽約了燕山教育集團。直接結果就是改善客戶在學區上的選擇比較少。

之前甸柳一小旁出個新樓盤的消息吸引了不少改善客戶關注，結果翰林府拿出來的多是小戶型。學區好了，產品又配不上改善的需求了，失望的客戶不少。

之所以猜測CBD西片區A5地塊會以學區為賣點，主要是出于以下三個原因：

（1）土拍條件捆綁一所九年制學校

根據掛牌條件，競得人須無償代建 X-2 地塊內教育設施18 班九年一貫制學校、9 班幼兒園。

在交付時間上，監管文件明確要求“乙方須與歷下區教育主管部門簽訂教育設施代建移交協議并優先交付”。

歷下區的教育水準在濟南一向享有很好的口碑，很多購房者會更偏愛歷下區的教育。再加上地塊自建九年制學校、幼兒園的這個先天優勢，完全可以在學校上做大文章。

（2）下半年改善市場競爭激烈，好學區+核心區小高層能在市場走出差異化路線

濟南下半年十幾個改善樓盤同臺競技，正是八仙過海，各顯神通的時候。想在競爭紅海中殺出重圍，除了產品上做加法，還得在差異化上做文章。在都喊著自己是濟南豪宅的時候，拿出學區這個王牌，差異化立馬突出了。

（3）項目附近有甸柳一小、甸柳中學，引入名校資源的先天優勢

項目西側不遠處就是甸柳一小、甸柳中學，都是濟南老牌名校中的王者。緊鄰名校、自建校區兩大先天優勢，感覺未來有很大可能會簽約頂級名校的資源。

這純粹屬于“老天爺賞飯吃”的項目，至于未來會不會簽約名校資源，就看項目的魄力了。

從業內消息來看，保利將和金茂合作，保利負責產品、工程，金茂將提供物業服務。

據說這一次保利要在CBD西片區打造濟南第四個譽系產品。這幾年，保利臻譽、瓏譽在濟南豪宅市場基本是獨占鰲頭，不僅在于不斷刷新預期的開盤喜報，在產品力上，同樣收獲了不少口碑。

從目前公示的規劃來看，CBD西片區A5地塊又是一次保利展示豪宅功底的舞臺。

地塊一共規劃了4棟樓，包括3棟17F小高和1棟26F高層，共238戶。CBD西的17層小高層，僅憑這一個點就能吸引不少客戶，核心區的小高層含金量更高。

外立面是香檳金鋁板+落地玻璃窗設計。保利譽系產品在顏值上一向走在行業前列，這次香檳金鋁板，不知道又會呈現什么樣的效果？

標準層層高3m或3.15m，部分樓棟部分戶型最高層高達到3.30m。搭配上大面寬客廳、落地窗，更顯空間感。

戶均面積138㎡，目前還沒有具體的戶型資料。根據開發商一貫的戶型配比來看，26F大概會偏向入門戶型，17F小高層大概會做出140㎡左右的四室和大平層產品。具體如何，還要看后續的信息。

圈層的純粹性，同樣是這個地塊的亮點。一共238戶，是難得的不含回遷房的居住用地。之前供應的06、07、08、09地塊，一多半都是回遷房，僅有少量房源可以對外出售，圈層的純粹性根本無法保證。

CBD西片區早在城市更新時就說明將包含大量回遷房，可見不含回遷房的A5地塊有多難得。

很多人還沒意識到，下半年百花齊放的改善市場，不只是開發商的一場大考，也是對改善購房者眼光的一場考驗。不只是在眾多產品中挑選出滿足自身需求的豪宅，更需要它能穿越樓市周期，讓家庭的財富多一個籌碼。

能穿越周期的，往往是極致+差異化的組合拳。比如最好的產品、最好的地段、最獨特的亮點，這樣才能在未來市場流通中占據不敗之地。

綜合來看，CBD西片區A5地塊占據了核心地段純豪宅優勢，又有保利+金茂的豪宅基因加持，在下半年的市場中有不小競爭力。如果能加上學區的優勢，比如打出學區最好的豪宅旗號，估計能吸引不少看重學區的改善購房者。

畢竟，說自己是豪宅的樓盤多了，敢真材實料打出地段+品牌+學區三張王牌的鳳毛麟角。據了解，燕山銀座城市會客廳將于8月3日開放，CBD西片區A5地塊能不能給出驚喜，拭目以待。