文丨三娘子

房奴們盼了這么久，存量房貸利率總算是降了。

最新的政策是，存量房貸利率將大幅下調，平均降幅達到0.5個百分點，未來這一利率將被引導至接近新發放貸款利率水平。據初步估算，存量房貸平均利率從3.92%降至3.42%，對于持有100萬元商業貸款、期限為30年的家庭而言，每月月供將減少約280元，累計30年可節省高達10萬元的利息支出。

單就政策來看，無疑是一個巨大的、真金白金的利好。因為對于所有有房的家庭和個人來說，這是非常直接的開支減少，可支配收入增加——哪怕每個月省下300塊，也夠一家人去餐廳吃兩頓了。

但也正是因為這樣，相比新發放的房貸利率下調利好房地產，存量房貸利率下降其實最大的利好還是消費。而如果希望它對樓市真正產生影響，背后的鏈條還是很長的——貸款人有更多的可支配收入，進而增加消費，消費增加之后推動零售、餐飲等行業發展，行業發展帶動經濟復蘇，經濟復蘇帶動信心和預期增強，到了這一步，才會反哺到樓市。

市場當然歡迎如此力度的利好，從9月24日當天的A股、港股走勢就能發現，市場的信心得到了極大程度的復蘇。但對于房地產業的復蘇來說，真正的問題還是沒有得到解決——那就是房地產還會是一個增值的投資理財好選擇嗎？而這個問題才是關系到未來房價走向的關鍵所在。

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對于存量房貸利率下調的呼聲已經很久了，市場也普遍預期會調降，這是因為這項政策調整，符合絕大多數人的利益。

此前住建部旗下的中國房地產報更是直接發文稱“基于房地產形勢和市場調研，我們持續發出調整的呼吁，非常時期，當用非常之策。”文章中還提到，“房地產主管部門”再次向“貨幣部門”發出“申請援助的信號”。

在人民網領導留言板，有很多地方的網友留言咨詢當地銀行能否降低存量房貸利率。比如，今年7月，有西安地區網友留言稱：“能否繼續降低存量房貸利率，目前4.2%仍然較高，調整至2%左右是否可行？”有云南紅河網友留言稱“自2024年5月25日起，國家取消首套、二套住房商業性個人住房貸款利率政策下限，實現房貸利率市場化。那么存量房住房商業貸款的利率2025年1月1日起是否會下調貸款利率？”

現在這些問題都有了答案。響應民之所呼，貨幣政策終于還是打開了工具箱。接下來，就是等待各個地方跟進披露落實了，降低已經只是時間問題，其中已經沒有了任何改革阻力。

因為從多方來看，降低存量房貸利率的共識是有的——哪怕是看起來短期損失比較大的銀行，也有充分的動力去響應利率的降低。

近年來，隨著房地產市場的走弱和銀行儲蓄存款利息的下降，提前還貸成為了不少貸款人的選擇。盡管提前還貸短期內可以減輕個人的債務負擔，但對于銀行而言，這并不是理想的局面，因為這不僅減少了銀行的利息收入，還可能增加其流動性管理的難度。

此外，一些因經濟壓力而無法按時償還房貸的現象也日益增多，這不僅對銀行的資產質量構成了威脅，還可能引發更大的金融風險。在這種背景下，降低存量房貸利率不僅可以減輕借款人的負擔，增強其還款意愿，還有助于減少斷供的情況，從而降低銀行的不良貸款率，穩定其資產質量。

因此，降低存量房貸利率、增強樓市信心對于銀行業來說同樣十分緊迫。通過減輕借款人負擔，可以增強其還款能力和意愿，減少提前還款的現象，從而維護銀行的穩定收益。同時，通過提振市場信心，促進房地產市場的健康發展，也有利于銀行資產質量的改善，確保金融體系的安全與穩定。

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這幾年的新購房者可能并不能理解為什么市場對于存量房貸利率下調的呼聲這么高，那是因為很多人并不知道過去的存量房貸利率到底在什么樣的一個水平。

以北京為例，目前存量房貸利率多為4.3%-4.75%，新增商品房首套利率多在3.4%-3.5%，兩者利差可達80至135個基點。而在廣州、佛山、南京、蘇州、玉溪等地，部分銀行新推出“2”開頭商貸利率，刷新近年新增個人住房商貸利率下限。

但正如我們之前說的，相比新發放貸款利率下調，存量房貸利率對于樓市的影響其實遠沒有它聽起來那么大，因為它更直接的作用還是在于消費的促進、金融系統的穩定，而不是房價的上漲上。

存量房貸利率的下調，惠及的是已經購房的群體，他們能夠享受到直接的財務節約，從而擁有更多的可支配收入用于消費或其他投資。此外，存量房貸利率的下調還可以減少提前還款的現象，避免銀行面臨的流動性風險，并有助于維持銀行系統的穩定性。同時，對于那些因經濟困難而難以償還房貸的借款人來說，利率的下調可以緩解他們的財務壓力，降低斷供的風險，從而有助于銀行控制不良貸款率。

這幾年來，各地的老賴數量都在不斷增加。這顯然不是一個好的信號。換句話說，這次的金融一攬子政策出臺除了基本沒有什么改革阻力之外，從宏觀情況來看，其實已經是到了千鈞一發之際。

站在這個角度來說，未來的房價走勢其實是不好預測的。因為這一次的一攬子政策盡管明顯有效，但能否在一系列傳導機制之后抵達房地產市場，其實還是一個未知數。