上海出現了一匹拿地“黑馬”！

本月初，上海成交了一筆大單子。上海黃浦區新天地核心區域的一幅綜合用地，被城泓上海投資有限公司+上海聯智未來房地產開發有限公司以89.4億元人民幣攜手斬獲。

要知道，新天地板塊可是上海核心中的核心，這塊地也可以說是今年為止上海出讓的最好的一塊地，價值和潛力巨大。

在現在這個環境下，能拿出近90億資金吃下這塊大熱門寶地的公司，那肯定是非富即貴。

據悉，城泓上海投資有限公司是來自新加坡的豐隆集團，而上海聯智未來房地產開發有限公司則隸屬于聯發集團。

對于這個結果多少還是感到有些意外，畢竟聯發集團進入上海也才兩年，項目不多，也比較低調，一直都是走合作開發項目的路線。

沒想到一聲不吭就拿下了眾人眼紅的新天地地塊。

1

四度落子都是合作開發

如今下行的行業環境，還能在土地市場上大展身手的房企不多了。

聯發集團雖然才入滬兩年時間，但一直有自己的拿地節奏。

2022年7月，聯發首次落子上海，與保利以21.05億元聯合拿下閔行吳涇鎮地塊，打造了世界級濱水公園住區保利聯發·光合臻園，縱享百萬方TOD配套，出門即享便捷交通和繁華，聯動價6.5萬/㎡，開盤后光速售罄。

2023年7月，聯發+建發聯合體以13.37億元摘得浦東曹路地塊，打造了雙軌交+新中式美學紅盤建發聯發·青云上，項目具有獨一無二的“詩意東方“風格，聯動價5.15萬/㎡，憑借自身強硬實力“火”出圈。

2024年4月，聯發攜手象嶼，以23.63億再度入局浦東曹路，汲取海派文化的精髓，合作開發滬城第三子象嶼聯發·金海汀雲臺，聯動價5.9萬/㎡，項目開盤當日火速清盤，交出亮眼答卷。

可以看出，此前聯發集團差不多是一年拿一次地，合作開發基本都是總價幾百萬的高品質住宅項目。

而這第四次拿地依然還是合作開發，但地塊的含金量與之前相比可是跨越了好幾個階級。

2

新天地加入豪宅新成員

目光回歸地塊本身，作為上海熱門板塊，時隔21年，新天地終于有土地出讓了。

這幅綜合用地（下稱“法藏講寺地塊”）是由兩個相鄰的子地塊組成，根據規劃，其中096-2地塊為商業、住宅混合用地，規劃限高135米，預計將帶來超高層住宅；

097-4地塊為住宅、供應設施、社區級公共設施混合用地，預計帶來限高16米的風貌別墅。

另外，097-1地塊為法藏講寺，予以保留。

法藏講寺地塊的地理位置優越性無需多言，位于黃浦區中部、淮海中路街道東側，緊靠軌交8、10號線老西門站及城市主要道路。

目前該地塊周圍的項目基本都是上海億級豪宅項目，緊鄰的翠湖天地六期均價21萬/㎡，總價7500萬-3.5億，國慶節前開盤日光，攬金近120億；

斜對面的中海順昌玖里，高層均價17.2萬元/㎡，3月底以196.5億銷售額刷新全國開盤紀錄；

地塊西側的中海恒昌玖里，該項目為風貌別墅項目，均價29.8萬/平，總價套均上億。

這還是新天地板塊歷史上首次住宅土地公開出讓，在法藏講寺地塊出讓后，新天地板塊待出讓地塊不多了。

珍稀性加之被眾多高端豪宅項目圍繞的價值潛力，可以說——

只要拿到了這塊地，項目就等于成功了一大半。

根據周圍的項目均價來看，預計開發出的新項目超高層總價四五千萬起步，風貌別墅能達上億。

聯發作為廈門實力國企，聯合拿地的另一方豐隆集團也是新加坡豪宅開發商之中的典范，在新加坡打造了眾多地標豪宅及綜合體項目。

目前該項目的開發難度主要在于如何處理好豪宅與寺廟之間的關系，未來二者能造出怎么樣的豪宅，還是可以值得期待一下。

3

增收不增利下的背水一戰

聯發集團是世界500強建發集團旗下的核心企業，聚焦房地產開發、物業服務、代建業務及城市更新、產業運營等領域。

聯發集團自身沒有像兄弟公司建發房產一樣擁有上市主體，發展更多還是要依靠母公司的支持。

而母公司建發集團有供應鏈運營業務產生巨量的現金流，形成了資金池，擁有融資便利，所以聯發可以拿出資金在上海大手筆拿地。

自1983年發展至今40余年，聯發如今已經布局28座城市，累計開發面積2100萬㎡，服務近50萬業主。

近幾年，聯發開始向一二級高能級城市傾斜，主要布局了福建省以及上海、深圳、杭州、南京等高能級城市。

在“跑馬圈地”逆勢擴儲的背后，是業績和利潤開始呈現明顯下滑之勢。

在銷售層面，根據建發股份半年報，2024上半年，聯發實現全口徑合同銷售金額103.78億元，同比減少65.7%；權益銷售金額約57.34億元，同比減少54.8%。

上半年，聯發實現營業總收入138.63億元，同比增加48.5%；歸母凈利潤為-3.45億元，上年同期則為盈利約5百萬元左右。

增收不增利且由盈轉虧，主要還是因為聯發根據謹慎性原則在上半年計提了6.14億元的資產減值損失。

近幾年來，聯發的歸母凈利潤就在持續下滑了。2021-2023年的歸母凈利潤分別為8.51億元、3.45億元、0.72億元，今年上半年為-3.45億元。

歸母凈利潤下滑的同時，聯發的資產負債率也一直維持在70%以上，2021-2023年分別為75.46%、74.62%、74.37%，今年上半年為72.25%。

而且聯發此前在三四線城市有較多還未去化的存貨，銷售方面回款會比較慢，近幾年聯發開始向一二級高能級城市傾斜投資，這樣又會增加拿地成本。

2021-2023年，聯發的全口徑拿地金額分別為276、216和151億元，可以看到拿地強度在不斷下降。

如何平衡利潤、負債和規模，是聯發不得不考慮的問題。

無論如何，身為閩系房企，聯發血脈里依然流淌著“激進”的血液。

對于現在的國內房地產市場而言，上海樓市可以說是交易最活躍的市場之一。而入滬兩年至今，上海房企銷售排行榜上仍然不見聯發集團的身影。

再加上成績越來越好的兄弟單位建發房產打榜樣，這次不符合以往聯發在上海拿地風格的嘗試，或許是在準備背水一戰，試圖抓住新天地這個潑天富貴的機會，打個翻身仗。

關于今天的分享，大家有什么看法？歡迎評論區留言。