高鐵新城

作為蘇州“北部核心區”，蘇州高鐵新城這幾年一直是周邊城市對標學習的新城板塊。

今年以來，蘇州建城史上迄今為止投資最為龐大的交通樞紐項目——蘇州北站綜合樞紐的擴建落定，又為高鐵新城帶來了更高能級的發展動力。

一座國家級綜合交通樞紐的誕生，伴隨而來的是一座國際化的現代化新城崛起。

◎蘇州高鐵新城實景

京滬高鐵、通蘇嘉甬高鐵在這里交匯，疊加蘇州地理中心的天然優勢，再加上城市最高能級的規劃戰略，高鐵新城的發展可謂齊聚了天時地利。

但就是這樣一個匯聚了天時地利的板塊，我們站在當下來看其板塊的房地產市場發展，依然可以看到板塊內部存在的極大的行情割裂感。

以北站樞紐為核心，當前高鐵新城的房地產市場活躍度僅集中在樞紐站南部核心區，北部和東部片區市場活躍度明顯非常低。

樞紐站南側核心區幾個樓盤以9月底入市的龍湖未來御湖境銷售情況最好，截至11月10日，該樓盤已經網簽備案131套。另外，象嶼江南云起、鉑悅春和萬象等樓盤10月以來銷售量也有明顯提升，單月銷售量都在50套左右，11月上旬備案量也都已經超過了20套。

但與此同時，位于高鐵新城南側偏東部的和風雅信雖然開盤以來也給出了越來越大的優惠折扣力度，但一直銷售平平。

還有位于高鐵新城北側的中建熙辰上院，6月開盤至今去化也較為艱難。

高鐵新城新房行情的這種割裂，主要還是受板塊發展格局影響。

高鐵新城南部核心區人居配套齊全，城市界面明顯更好，而東部和北部明顯發展速度偏慢。再加上當前高鐵新城南部核心區人居產品迭代速度較快，創新型四代宅的出現使得其他常規產品銷售更為受限。

吳中太湖新城

2013年9月，”蘇州灣”的概念出爐，整個太湖新城的發展也從此邁上了新賽道。

經歷了10多年的發展，太湖新城交通、商業、教育、醫療等基礎配套全方位落地，甚至還密布了各類文旅、科技、文化培育等一眾高能級配套，蘇州灣這樣的內湖稀缺資源就更是不必多說。

得益于這樣一個高規劃能級和建設兌現力，過去十多年，太湖新城的房地產市場發展迭代速度非常快。

◎吳中太湖新城實景

湖灣北側的吳中太湖新城，遵循著“先規劃后建設、先地下后地上、先生態后業態、先配套后居住”的開發理念，將教育、交通、醫療、商業、文體等一眾公共配套全部填滿，然后才是住宅開發。

也正是因為如此，吳中太湖新城的房地產市場開發起點很高，新房產品也是各新城板塊中內卷程度最高的。

今年以來，吳中太湖新城部分樓盤產品進一步升級。典型像中建·太澤之星|御湖，今年就對會所和裝標進行了升級。

中建·太澤之星|御湖，雄踞吳中太湖新城核心，直線距離太湖岸線約400米，是蘇州難得的太湖一線湖景大宅，是吳中太湖新城的人居封面。

整個項目175㎡起步，是吳中太湖新城產品定位最高、產品最純粹的社區。項目規劃了175㎡、220㎡、265㎡三款產品，戶均面積達到220㎡左右，板塊戶均面積最大。

在戶型設計上，御湖三款戶型兼具了全雙套房、全南向五開間、全系寬廳、全南北雙陽臺、全中西雙廚、全明衛生間、全巨幕視野等諸多優勢，堪稱突破性“均好型”產品。

在精裝配置上，御湖的精裝標準也是板塊的TOP級。鉑浪高、古洛尼、斯麥格、威乃達、勞芬等全球知名品牌，給予業主高奢、舒適的人居體驗。

此外，中建·太澤之星|御湖還有多項超越性突破。比如，它有蘇州少見的萬方實景示范區，不是現房，勝似現房；打造了約2800㎡1+N會所，成就板塊多維會所生活；在公區打造上重奢投入，實現深度酒店化人居體驗，是蘇州高凈值人群千萬級內資產配置的優選項。

從市場表現來看，吳中太湖新城也存在行情割裂情況。

以一條東太湖路為界限，路南北的樓盤銷售行情差異非常大。

路南邊的太澤之星、中信泰富玖閱等樓盤，雖然銷售情況不能稱得上是高熱，但也保持著相對穩定的銷售流速。

路北邊的仁恒濱湖灣，開盤以來一直處在銷售困難的局面下，去化難度明顯較大。

這也跟吳中太湖新城的板塊布局有關，太湖東路南邊是人居核心區域，主要配套都落位于此。太湖東路北邊現在主要是工廠和產業園區。

科技城

作為一座產、城、人融合發展的新城，科技城板最典型的標簽就是“宜居宜業”，其高起點、強規劃、快兌現皆離不開產業的賦能。

當下的科技城已然是新興產業快速發展、山水相融、宜居宜業的新高地，是蘇州“產城人”深度融合的優秀代表新城。

◎蘇州科技城實景

圍繞“科技、生態、人文”的規劃定位，科技城逐步發展成為了高新區科技創新“第一板塊”。

科技城在市場高熱的那幾年一直是蘇州房地產市場的明星板塊。

但隨著房地產行情的調整，市場大環境低迷的背景下，這兩年科技城板塊的聲音漸弱，新房供求同步大降。

整個2024年，科技城板塊僅科技城幸福里有新房源供應，一共就101套，所以板塊內新房市場活躍度一直偏弱。

尤其是進入下半年以來，科技城板塊市場行情更為低迷，且市場行情割裂更為明顯。

而科技城板塊的行情割裂，主要是體現在新房和二手房方面。截至10月，科技城板塊下半年二手房成交量是新房的兩倍有余，科技城金茂府依然是板塊內賣得最好的二手房。

值得一提的是，在市場壓力下，科技城板塊的新房促銷力度也逐步加大，這也使得板塊內的新房性價比日益凸顯，這其中包括板塊內的熱門項目中建御璟峯。

中建御璟峯項目位于科技城核心居住區，周邊商業、教育和生態資源配套成熟。

項目毗鄰科技城實驗小學、新區實驗初級中學、蘇州實驗中學科技城校區、科技城外國語學校等眾多優質學校，南側為科技城諾貝爾湖公園和大陽山森林公園，西北側為星悅里商業，資源配套豐富完善、生活便利度高。
景觀方面，由GVL怡境國際設計大師親自操刀，打造一個開放式的國際社區，包含兩條主軸五大花園，還規劃共享架空層，包括健身、會客、兒童娛樂、四點半學堂等不同功能場所。

項目采用公建化外立面，打造26棟15-25F高層及小高層住宅，戶型建面約134㎡-184㎡的純改善產品。戶型均采用“大面寬、短進深”、“大橫廳+跑道式陽臺”設計，并且主衛皆帶浴缸。

項目全裝修標準也位列科技城板塊頭部位置，東芝中央空調、百朗新風系統、威能地暖（或同等品牌）三大件精工配置均是國際一線品牌，提升了生活精致感與居住舒適度。

當然，除了以上幾個新城板塊之外，蘇州很多板塊也存在市場割裂現象。

放眼整個蘇州來看，市場割裂感更強：園區豪宅均價已經突破8.6萬元/㎡，且這個價格還能開盤就售罄，而很多邊緣板塊的剛需房源已經跌至1字頭，一些沒有明顯優勢的改善房源則更是進退兩難。

隨著城市的發展，以及房地產市場的深度調整，這種割裂會一直存在……