2024年，蘇州土地供應(yīng)大幅度縮量已成既定事實(shí)。

除了總的供應(yīng)量縮減之外，縱覽2024蘇州土地供應(yīng)情況，分析師發(fā)現(xiàn)蘇州有幾個(gè)板塊，今年一宗地都還沒(méi)賣(mài)。

對(duì)于一些銷(xiāo)售行情相對(duì)不錯(cuò)的板塊而言，沒(méi)有新增供地，就意味著未來(lái)購(gòu)房者買(mǎi)新房的可選擇面將越來(lái)越窄，甚至有可能會(huì)面臨新房供應(yīng)斷檔。

今天挑幾個(gè)典型性板塊來(lái)聊一下。

園區(qū)斜塘板塊

作為這兩年的園區(qū)供地大戶(hù)，斜塘今年沒(méi)有供地多少是有點(diǎn)令人意外的。

畢竟，雖然前兩年成交了8宗宅地，但目前整個(gè)斜塘板塊已經(jīng)眼看快要進(jìn)入新房斷供的狀態(tài)了。

整個(gè)斜塘板塊，目前僅有位于板塊西南側(cè)的珺華賦可售房源量還比較充足；象嶼恒泰天譽(yù)東方也還有幾十套房源可售，但按照這個(gè)樓盤(pán)前幾個(gè)月的銷(xiāo)售速度，估計(jì)最晚明年一季度也能夠?qū)崿F(xiàn)清盤(pán)了；另外，大家月上海棠軒、華潤(rùn)潤(rùn)云、保利天珺等樓盤(pán)也已基本清盤(pán)。

縱觀今年蘇州市區(qū)各板塊的新房成交金額、成交套數(shù)以及成交面積，斜塘板塊都是排在首位的，由此可見(jiàn)這個(gè)板塊今年是妥妥的蘇州購(gòu)房者的置業(yè)首選，當(dāng)然前提是資金夠得上。

當(dāng)然，斜塘板塊目前還有一宗已經(jīng)成交的宅地未入市。該地塊位于珺華賦的東側(cè)，容積率1.7，土地面積約4萬(wàn)㎡，可新建新房總建面約6.8萬(wàn)㎡，據(jù)了解該地塊將由建屋開(kāi)發(fā)。

市場(chǎng)存量就這么多，斜塘板塊今年為什么沒(méi)有新的地出來(lái)呢?肯定不是因?yàn)闊o(wú)地可賣(mài)。

根據(jù)已經(jīng)公布的規(guī)劃，斜塘退二進(jìn)三居住區(qū)，也就是奧體板塊南側(cè)區(qū)域，還有多宗宅地可出讓。

其中關(guān)注度最高的就是華潤(rùn)潤(rùn)云西側(cè)的地塊，今年5月，該地塊容積率由2.0調(diào)整成為1.6，如果這塊地能夠掛牌，這也將是斜塘退二進(jìn)三范圍內(nèi)容積率最低的一塊宅地，可打造純洋房產(chǎn)品。

◎潤(rùn)云西地塊規(guī)劃條件

有地可供的前提下，斜塘板塊為什么今年沒(méi)有出地呢？主要是因?yàn)?0月份之前板塊內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)壓力還相對(duì)較大。

10月份之后的這一波行情，加速了板塊去化，整個(gè)板塊尤其是奧體南的“退二進(jìn)三”片區(qū)新房庫(kù)存已經(jīng)見(jiàn)底。接下來(lái)的一季度，斜塘板塊大概率會(huì)有新的地塊掛牌。

姑蘇區(qū)平江新城

姑蘇區(qū)平江新城

對(duì)于姑蘇區(qū)而言，平江新城一直是其新房供應(yīng)的主力板塊，今年也是一宗宅地都未出讓。

從板塊供應(yīng)情況來(lái)看，自2016年開(kāi)始，平江新城土地供應(yīng)還是相對(duì)節(jié)制的，每年的地塊供應(yīng)量都在1-3宗之間，新房供求關(guān)系也整體處在平衡狀態(tài)。

今年，平江新城的新房供應(yīng)量已經(jīng)進(jìn)入2018年以來(lái)的低谷。

截至目前，整個(gè)平江新城僅新增了3萬(wàn)㎡的新房供應(yīng)量。其中華潤(rùn)潤(rùn)宸新增了2.38萬(wàn)㎡、157套房源，綠城春月錦園新增了0.7萬(wàn)㎡、49套房源，其余樓盤(pán)均未有新房源供應(yīng)。

當(dāng)然，從庫(kù)存量來(lái)看，平江新城今年的新房庫(kù)存也是一路下降。雖然從庫(kù)存總量來(lái)看，平江新城板塊內(nèi)還有千余套房源可售，但供應(yīng)結(jié)構(gòu)相對(duì)單一，且多以小高層、高層產(chǎn)品為主，產(chǎn)品同質(zhì)化也較為明顯。

目前，板塊內(nèi)僅剩熙和平江雅園、華潤(rùn)潤(rùn)宸兩個(gè)樓盤(pán)主力在售，另外像璀璨平江如苑也還有一些尾房在售，去年年底首開(kāi)的綠城春月錦園目前已經(jīng)基本清盤(pán)。

雖然今年至今，平江新城還未有一宗宅地出讓?zhuān)鍓K內(nèi)也還有一宗宅地待入市，即蘇地2023-WG-55號(hào)地塊，容積率1.86，可新建房源的總建面約為5.5萬(wàn)㎡。這塊地，也是這幾年平江新城板塊出讓的地塊中容積率最低的一宗。

從現(xiàn)有的區(qū)域規(guī)劃來(lái)看，平江新城能夠出讓的宅地，還是以中低密的商住宅地為主。

平江新城可出讓地塊區(qū)位示意

從趨勢(shì)上來(lái)看，平江新城如果考慮要出地，還要進(jìn)一步優(yōu)化地塊容積率，才能適應(yīng)整體市場(chǎng)環(huán)境的新變化。

新區(qū)科技城板塊

縱觀整個(gè)新區(qū)，今年新房市場(chǎng)壓力明顯增大。而前幾年大熱的科技城板塊，今年也是沒(méi)有出地。

2020年，是科技城板塊行情的上一個(gè)高峰期的起始節(jié)點(diǎn)。

這一年，板塊內(nèi)成交了4宗宅地，也是近十多年來(lái)板塊內(nèi)宅地成交宗數(shù)最多的一年。而最重要的是，這四宗宅地創(chuàng)下了非常火爆的行情。有多火呢？當(dāng)時(shí)73號(hào)地塊搶崩了服務(wù)器，還有兩宗地塊分別需要結(jié)構(gòu)封頂銷(xiāo)售和現(xiàn)房銷(xiāo)售。

土地供應(yīng)的增加，在市場(chǎng)高熱期，肯定也會(huì)帶來(lái)銷(xiāo)售端的大幅增量。2020年和2021年是科技城板塊的新房供應(yīng)大年，2021年成為科技城板塊近年來(lái)的新房量?jī)r(jià)高峰。

2021年成交了兩宗宅地，其中科技城幸福里的地塊也是到達(dá)封頂價(jià)之后通過(guò)一次性報(bào)價(jià)成交。

但隨之而來(lái)的，是全國(guó)房地產(chǎn)行情調(diào)控，2021年之后，科技城板塊新房供求量大幅度下滑，土地供應(yīng)也開(kāi)始明顯縮減。2022年和2023年，板塊內(nèi)各成交了一宗宅地，均為底價(jià)成交。

2021年底至今，科技城板塊僅有三個(gè)純新盤(pán)相繼入市，即科技城幸福里、中建御璟峯、拾月璟庭。

2024年，板塊內(nèi)僅新增了2.6萬(wàn)㎡房源供應(yīng)，分別來(lái)自于科技城幸福里和中建御璟峯。

科技城幸福里憑借著“以?xún)r(jià)換量”，在板塊內(nèi)銷(xiāo)售領(lǐng)先。

中建御璟峯目前基本已經(jīng)處在新房/準(zhǔn)現(xiàn)房銷(xiāo)售狀態(tài)，項(xiàng)目北區(qū)已經(jīng)交付，南區(qū)也已經(jīng)是準(zhǔn)現(xiàn)房，所見(jiàn)即所得。

值得關(guān)注的是，中建御璟峯項(xiàng)目位于科技城核心居住區(qū)，周邊商業(yè)、教育和生態(tài)資源配套成熟。

◎中建御璟峯實(shí)景圖

該樓盤(pán)定位為改善產(chǎn)品，全系建面約134㎡-242㎡的平層戶(hù)型，圈層較為純粹。全裝修標(biāo)準(zhǔn)也位列科技城板塊頭部位置，東芝中央空調(diào)、百朗新風(fēng)系統(tǒng)、威能地暖（或同等品牌）三大件精工配置均是國(guó)際一線品牌，提升了生活精致感與居住舒適度。

除了上述項(xiàng)目外，科技城板塊其他樓盤(pán)銷(xiāo)售較為平平。

值得注意的是，板塊內(nèi)去年成交的宅地還未入市，且目前科技城板塊主力在售的產(chǎn)品包含了洋房、小高層、高層等產(chǎn)品，所以科技城板塊新房存量相對(duì)并不少。即便要后續(xù)供地，也是要根據(jù)板塊供求結(jié)構(gòu)進(jìn)行差異化供應(yīng)。

上述幾個(gè)板塊，今年雖然沒(méi)有供地，但其實(shí)都是蘇州各個(gè)區(qū)域的次核心板塊。

雖然板塊行情各不相同，但這些板塊的宜居程度和價(jià)值底盤(pán)還是較為堅(jiān)固的。

從市場(chǎng)層面來(lái)看，這幾個(gè)板塊今年未出地也為板塊進(jìn)一步調(diào)整供求結(jié)構(gòu)提供了時(shí)間過(guò)渡。

如果這些板塊能出一些更優(yōu)質(zhì)的地塊，以建造更好、更符合居住需求的產(chǎn)品，也還是值得期待的。