重慶九龍坡樓市居然出現(xiàn)了驚天大逆轉(zhuǎn)！

　　萬萬沒想到，號稱重慶樓市最卷的九龍坡核心區(qū)，樓市居然出現(xiàn)了驚天大逆轉(zhuǎn)。

　　以前九龍坡核心區(qū)之所以這么卷，有幾點原因：

　　1、九龍坡區(qū)是重慶的典型工業(yè)大區(qū)、也是工業(yè)強區(qū)，政府財政充足，有大量資金可以用于舊改拆遷，所以九龍坡核心區(qū)能供應(yīng)出來的土地是最多的，相比于江北核心、渝中核心、沙區(qū)核心，九龍坡核心區(qū)開發(fā)出來的項目實在是太多了。

　　2、九龍坡核心區(qū)是典型的重慶老區(qū)，地段好，配套成熟，地價普遍較貴，開發(fā)商的開發(fā)壓力相對較大。

　　3、在以前土地規(guī)劃條件趨同時，各樓盤的土地面積、限高、容積率，基本上都差不多，所以就把開發(fā)商的產(chǎn)品定位幾乎就給限制死了，開發(fā)商最終開發(fā)出的產(chǎn)品高度雷同。同樣的地段、同樣的產(chǎn)品，開發(fā)商最后就只能卷價格。

　　4、九龍坡畢竟是老區(qū)，城市面貌相對比較老舊，同樣的產(chǎn)品，比如99㎡，北區(qū)賣到200萬，九龍坡核心區(qū)才150萬左右，但即便是這樣，還是攔不住大量的九龍坡高凈值客戶跑到北區(qū)去買房置業(yè)。

　　當(dāng)然，城市面貌新，產(chǎn)品更抗打，是北區(qū)置業(yè)火爆的原因之一，更大的原因在于北區(qū)的工作機會更多，所以中產(chǎn)群體會大量往北區(qū)跑。

　　開發(fā)項目又多，地價又貴，產(chǎn)品又高度雷同，中高端客戶群體數(shù)量減少，這樣的市場不卷死才怪呢。

　　所以前幾年的九龍坡核心區(qū)市場，可真謂是開發(fā)商的絞肉機。

　　但現(xiàn)在，市場已經(jīng)完全逆轉(zhuǎn)了。

　　因為，有了第四代住宅。

　　今年1-5月份，九龍坡核心區(qū)總共賣了708套住宅，其中賣的最好的總價段是200-250萬的改善產(chǎn)品，賣了227套，占比高達32%，這是九龍坡樓市最接近改善市場的一刻。

　　賣的最好的項目是春風(fēng)與你、招商1872和新希望D10天際。

　　春風(fēng)與你和招商1872都有第四代住宅產(chǎn)品，當(dāng)然春風(fēng)與你要更加純粹些，130㎡的四代宅、143㎡的躍層，有著明顯的改善屬性。

　　招商1872雖然也有四代宅，但是面積在95㎡，完全是只有四代宅的噱頭，沒有任何的居住舒適度可言，華而不實，而且招商1872項目常年以小面積產(chǎn)品跑量。

　　新希望D10天際是我覺得嘉陵江以南最好的產(chǎn)品，不管是園林、示范區(qū)還是產(chǎn)品都非常能打，等以后鐵馬廠有了更新一步進展時，D10天際的魅力還會更上一層樓。

　　春風(fēng)與你項目在銷售面積、銷售套數(shù)、成交總價上都獲得了第一，建面均價16171元/㎡。這就跟過往的九龍坡樓市完全不一樣，以前九龍坡樓市都是誰面積小、總價低，賣的房子就最多，最后的片區(qū)銷冠也基本就是這個樓盤了。

　　? 楊一制圖

　　九龍坡市場變了，不再是剛需產(chǎn)品占主導(dǎo)了，不再是以價換量了，新房越來越偏向改善化。

　　當(dāng)然，這可能會對剛需客戶們有一定影響，但剛需客戶還可以選擇片區(qū)里的二手房啊，二手房數(shù)量多，價格又巴適，可選擇面太廣了。

　　一個市場的房地產(chǎn)要想長期穩(wěn)健發(fā)展，一定不能是剛需型的以價換量市場，當(dāng)市場里所有人都在打價格戰(zhàn)，所有的開發(fā)商都賺不到錢，那最后就沒有開發(fā)商愿意來這個市場里玩了。

　　所以你看國際頂尖城市，看國內(nèi)一線城市和強二線城市，新房市場基本都是改善型市場，而且土地規(guī)劃條件還相當(dāng)寬松，這樣才能給開發(fā)商創(chuàng)新的空間啊，開發(fā)商才有利潤空間啊。

　　房地產(chǎn)市場，之所以是一個市場，它也是遵循商品經(jīng)濟的基本原理的，也就是，要給參與者利潤空間，不然誰還愿意繼續(xù)玩啊，開發(fā)商又不是慈善家。

　　九龍坡核心區(qū)已經(jīng)做出了改變，我相信，未來重慶會有越來越多的片區(qū)，終將走出價格戰(zhàn)的陰霾，真正以產(chǎn)品打動市場、打動客戶，這才是一個健康的、良性的房地產(chǎn)市場。