01

重慶的房價(jià)已經(jīng)到底了！

最近在我身上發(fā)生的兩件事情，讓我非常清楚地意識(shí)到了這一點(diǎn)。

事情是這樣的：

我公司辦公室的房東給我打電話，說他準(zhǔn)備把我們租的這套房子賣掉了。

這個(gè)房東是個(gè)好人，為人很爽快，要是換個(gè)房東我多少還有點(diǎn)舍不得。更重要的是我擔(dān)心新房東會(huì)不會(huì)在租期未滿的情況下，只賠我們一個(gè)月租金然后就讓我們滾蛋。

搬辦公室是一件非常麻煩的事，因?yàn)閮赡昵拔覀兙徒?jīng)歷過一次。

當(dāng)時(shí)也是原房東把房子賣掉了，我們才搬到了現(xiàn)在這套在同一樓棟、相同戶型的辦公室。

沒想到兩年后，我們又遇上了同樣的事。

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我記得兩年前同戶型同面積的房子，另一個(gè)房東的買價(jià)是115萬，因?yàn)樽饪途哂袃?yōu)先購買權(quán)嘛，所以他問過我，不過被我拒絕了。

所以現(xiàn)在，我又隨口問了房東一句，這套房子他準(zhǔn)備賣多少錢。

我想現(xiàn)在房價(jià)跌了，肯定賣不了115萬，說不定只賣100萬了。

但房東的回答卻讓我大跌眼鏡。

他說：75萬。

吶呢！？

這個(gè)價(jià)格算下來單價(jià)還不到一萬，并且已經(jīng)跌破2010年這個(gè)樓盤的開盤價(jià)了！

聽到這個(gè)價(jià)格，我心里的算盤已經(jīng)開始打得噼哩叭啦響了。

現(xiàn)在貸款75萬，月供才3200，跟我們的房租基本持平了。如果這套房子銀行能評(píng)上90萬，就能貸75萬出來，實(shí)現(xiàn)零首付。

這就意味著，我可以不花一分錢，白嫖一套房。

從每月交租金幫房東養(yǎng)房，變成每月還相同金額的按揭?guī)妥约吼B(yǎng)房，天底下還有比這更美滋滋的事么？

但我還是高興得太早了。

銀行的評(píng)估價(jià)給我澆了一盆冷水。這套房子當(dāng)前只評(píng)得上70萬，最多只能貸60萬左右。這就意味著要拿下這套房子，我還得自掏腰包17萬左右（算上交易成本）。

在當(dāng)前的市場上，拿著這個(gè)錢，我明顯可以有更多的選擇，也就沒必要一定焊死在一套商住樓上了。

所以最終我忍痛選擇了放棄。

02

第二件事情發(fā)生在我自己的一套房子上。

這一次，我的角色從租客變成了房東。

原來的租客退租了，我只得找中介幫我重新找租客。好在我這套房子位置很好，樓下就是北區(qū)知名的購物中心和地鐵站，所以一兩天的時(shí)間中介小哥就幫我找到了新的租客，幾乎是無縫連接。

不過租金還是降了300塊。

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在跟租客簽合同的時(shí)候，我順便問了一下中介小哥，這套房子當(dāng)前如果要賣，能賣多少錢？

誰知中介小哥邪魅一笑，然后對(duì)我說：“大哥，我勸你現(xiàn)在別賣。”

然后，他翻出手機(jī)給我看了一下他們系統(tǒng)里，跟我同面積戶型的最新成交價(jià)：

116萬！

要知道2021年樓市最火的時(shí)候，這套房子是可以賣到210萬的，而現(xiàn)在這個(gè)價(jià)格幾乎已經(jīng)腰斬了。

同時(shí)，這個(gè)價(jià)格也跌回了2010年之前。

那個(gè)時(shí)候，這里沒有購物中心也沒有地鐵，而是一個(gè)破破爛爛的花卉園林批發(fā)市場。

不過中介小哥也說，116萬肯定不是正常價(jià)格。這套房子當(dāng)前的正常價(jià)格在150左右，但成交周期會(huì)稍長一些。

03

近期我自己親身經(jīng)歷的這兩件事，讓我清醒地意識(shí)到，重慶的房價(jià)已經(jīng)到底了！

為什么我會(huì)這么講？

有三個(gè)原因。

第一，重慶相當(dāng)多的二手房價(jià)格已經(jīng)嚴(yán)重超跌。

我相信今天講到的這兩套房子絕不是個(gè)例。

當(dāng)前重慶有許多的二手房價(jià)格已經(jīng)跌回了2010年之前。

這就意味著從2010年到2021年這十多年的房價(jià)漲幅已經(jīng)被清零，這十多年房東們?cè)诜慨a(chǎn)上累積的財(cái)富已經(jīng)灰飛煙滅。

十多年前，重慶的軌道還只有2條，雙碑大橋還在打樁，曾家?guī)r大橋和紅巖村大橋還是兩張圖紙，照母山還只有幾個(gè)水庫，中央公園就更是一片荒地……

十多年后的今天，重慶的軌道已開通13條，東起廣陽島、南至釣魚嘴、北至蔡家的長江和嘉陵江面上已經(jīng)架起了30多座大橋，照母山早已成為“宇宙中心”，中央公園更是堆滿了上百萬方的購物中心……

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而此時(shí)的房價(jià)卻回到了原點(diǎn)。

這不科學(xué)，更不正常。

第二，重慶房子的租售比已遠(yuǎn)超定存利率。

以我們租的那套辦公室為例，如果最終的成交價(jià)是75萬，那這套房子的租金回報(bào)率將達(dá)到4.8%。

不但遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其它一二線城市1-2%的水平，也遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于當(dāng)前的定期存款利率和大部分理財(cái)產(chǎn)品的年化收益。

就算拋開資產(chǎn)增值不談，投資者也完全有理由選擇房子而不是銀行理財(cái)。

第三，房產(chǎn)“零元購”的邏輯成立了。

隨著房價(jià)的下跌，租金回報(bào)率上漲，重慶房產(chǎn)“零元購”的邏輯成立了。

不但可以零成本購房，還可以零成本養(yǎng)房。

就算是貸款十成，很多房子也能做到以租養(yǎng)貸。

這就意味著，只要你的買入價(jià)可以低于銀行評(píng)估價(jià)一定比例，比如法拍房、銀行處置房、業(yè)主打折急售的二手房等等，你完全可以實(shí)現(xiàn)不花一分錢白得一套房子。

每月的租金完全抵消月供，甚至還能倒拿錢。

房價(jià)到了這一步，讓無數(shù)敏銳的投資者看到了“無本獲利”的空間。

大量“零元購”的出現(xiàn)，會(huì)將房價(jià)維持在一個(gè)相對(duì)平衡的點(diǎn)上，房價(jià)已經(jīng)沒有下跌的空間，未來只有反彈一種可能。

04

就像那們中介小哥勸我的那樣，當(dāng)你的房子已經(jīng)跌回2010年，現(xiàn)在再賣房已經(jīng)沒有意義了。

當(dāng)重慶的房價(jià)已經(jīng)到底，租金回報(bào)已經(jīng)夠高的時(shí)候，握緊你手上的資產(chǎn)，優(yōu)化你的現(xiàn)金流，靜待房價(jià)的反彈，或許才是當(dāng)前理智的做法。