作為少數(shù)幾家還沒(méi)有公開(kāi)暴雷的民營(yíng)房企，新城控股一直在寒冬中苦苦煎熬。

昨晚，新城控股發(fā)布半年報(bào)了，形勢(shì)依然嚴(yán)峻。

半年報(bào)顯示，上半年新城控股地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售額103億，同比降56%，營(yíng)業(yè)收入221億，同比降35%，歸母凈利潤(rùn)9億，同比降32%。

主要財(cái)務(wù)指標(biāo)幾乎什么都在降，而最要命的還是巨大的償債壓力。

上半年末，新城控股有息負(fù)債近523億元，其中一年內(nèi)到期債務(wù)為135.5億，一年期以上債務(wù)387億。

而同期，新城控股在手貨幣資金近92億，其中受限貨幣資金32億（ 主要是擔(dān)保、監(jiān)管賬戶(hù)等），可自由動(dòng)用現(xiàn)金60億。

這么一看，新城短期債務(wù)缺口達(dá)43.5億，如果把32億元受限資金排除在外，短期資金缺口更高達(dá)75.5億元。

而且，這523億的有息負(fù)債，主要是欠金融機(jī)構(gòu)和公開(kāi)市場(chǎng)的債務(wù)，是必須按期剛性?xún)斶€的債務(wù)，否則將構(gòu)成公開(kāi)市場(chǎng)違約，也就是暴雷。

除了上面金融機(jī)構(gòu)和公開(kāi)市場(chǎng)的有息負(fù)債，新城的經(jīng)營(yíng)性負(fù)債規(guī)模（應(yīng)付賬款，主要是供應(yīng)商欠款和工程款等 ）還高達(dá)390億。

好在這部分債務(wù)的償債壓力，不像公開(kāi)市場(chǎng)的債務(wù)那么剛。這幾年，新城控股通過(guò)工抵房等形式消化了一部分。其它的，當(dāng)然能緩則緩，能拖則拖。

還有一點(diǎn)同樣要命，就是新城的負(fù)債成本太高了。

截至6月末，新城的負(fù)債成本平均還高達(dá)5.55%，算下來(lái)一年的利息支出近29億了。而同為民企的龍湖，平均負(fù)債成本才3.58%。

負(fù)債成本（利息）是跟違約風(fēng)險(xiǎn)成正比的。違約風(fēng)險(xiǎn)越高，別人越是擔(dān)心你還不了錢(qián)，借給你錢(qián)的成本和利息也就越高，因?yàn)橐箫L(fēng)險(xiǎn)和收益成正比嘛。

相比龍湖，新城的負(fù)債成本高出2個(gè)百分點(diǎn)，說(shuō)明市場(chǎng)對(duì)新城控股不確定性的擔(dān)憂(yōu)還很大。

6年前的2019年7月，新城控股實(shí)控人王振華因猥褻幼女事件案發(fā)被判刑，在里面呆了5年。

遭此突然變故，外界傳言有銀行決定停止與新城控股業(yè)務(wù)合作，市場(chǎng)還擔(dān)心銀行對(duì)其抽貸，新城控股陷入一場(chǎng)嚴(yán)重危機(jī)。

事后，王振華兒子王曉松火速上位接班，果斷停止了在全國(guó)的大擴(kuò)張，并退出了多個(gè)項(xiàng)目地塊的開(kāi)發(fā)，趕在房地產(chǎn)寒冬到來(lái)之前提前去了杠桿。

很多人因此調(diào)侃說(shuō)，新城控股因禍得福，否則不可能“活”到今天。

但其實(shí)并不盡然。新城控股能“活”到今天，最關(guān)鍵的支柱還是全國(guó)展業(yè)的100多座吾悅廣場(chǎng)。據(jù)新城控股半年報(bào)披露：

截至今年6月底，新城控股在141個(gè)城市布局了205座吾悅廣場(chǎng)，其中開(kāi)業(yè)數(shù)量174座，出租率97.81%，客流總量9.5億人次，總銷(xiāo)售額超515億元，營(yíng)收近70億，為新城控股貢獻(xiàn)了近46億的毛利，占新城控股總毛利的77%以上。

事實(shí)上，正是靠著這100多座吾悅廣場(chǎng)抵押經(jīng)營(yíng)貸帶來(lái)的輸血，新城控股才“活”到了今天。 這開(kāi)業(yè)的174座吾悅廣場(chǎng)，有相當(dāng)大一部分已經(jīng)用于抵押經(jīng)營(yíng)貸融資。

公開(kāi)報(bào)道稱(chēng)：截至6月底，新城控股投資性房地產(chǎn)（吾悅廣場(chǎng)）價(jià)值1215億， 其中受限的投資性房地產(chǎn)價(jià)值1065億， 而受限原因正是用于抵押融資。

由此推算，吾悅廣場(chǎng)未融資的價(jià)值部分還有150億，按照平均50%的抵押融資率，新城控股還可獲取融資75億元。

而上文說(shuō)過(guò)，排除受限資金后，要償還一年內(nèi)到期的有息負(fù)債，新城控股資金缺口還有75.5億元，而吾悅廣場(chǎng)這75億元的融資額度，剛好嚴(yán)絲合縫，基本能保證新城控股未來(lái)一年的償債之需。

不夸張的說(shuō)，這才是新城控股和王振華父子現(xiàn)在最大的救命稻草。

當(dāng)下，同其它房企一樣，新城已經(jīng)多年不拿地，除了保交樓，住宅開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)已大幅萎縮，基本躺平，資金需求嚴(yán)重依賴(lài)吾悅廣場(chǎng)的營(yíng)收和抵押經(jīng)營(yíng)貸的融資輸血。

一句話(huà)：新城控股，由此前的“雙輪驅(qū)動(dòng)”，變成了現(xiàn)在“寄命于吾悅”。

但是，盡管有吾悅輸血，新城控股的不確定性仍然無(wú)法排除。

包括“持續(xù)經(jīng)營(yíng)重大不確定性”的非標(biāo)審計(jì)意見(jiàn)在內(nèi)，新城已連續(xù)兩年被審計(jì)機(jī)構(gòu)出具非標(biāo)審計(jì)意見(jiàn)。有評(píng)論說(shuō)，這是為新城控股敲響退市警鐘。

不久前，新城控股在常州的總部大樓也賣(mài)了，為維持公開(kāi)市場(chǎng)不暴雷的“金身”不破，新城被抽血嚴(yán)重，被指“幾乎押上所有家當(dāng)”，“千瘡百孔”。

現(xiàn)在的新城控股，就是一個(gè)字：熬。

熬到融資成本繼續(xù)降低，熬到負(fù)債繼續(xù)降低，熬到住宅需求回升，熬到下一個(gè)新周期到來(lái)。熬過(guò)了，也就上岸了，熬不過(guò)，可能也就沒(méi)有然后了。

顯然，這是一場(chǎng)與時(shí)間的生死賽跑。原因很簡(jiǎn)單，靠融資輸血續(xù)命，不可持續(xù)。

新城控股，未來(lái)如何？歡迎與優(yōu)財(cái)一號(hào)交流互動(dòng)。

免責(zé)聲明：

本文數(shù)據(jù)及觀(guān)點(diǎn)均基于公開(kāi)信息所作個(gè)人分析，均不構(gòu)成對(duì)投資的任何建議！