說個事情！

我們在公眾號之外，又開設(shè)了一個視頻號，主要內(nèi)容都是來自國內(nèi)外的特色商業(yè)和街區(qū)，全部是實地考察的！點開下面鏈接就進入了，可以加個關(guān)注，我們會持續(xù)更新有趣的內(nèi)容！

或者搜視頻號“煙火研究所”。

1 一個故事的終結(jié)

盈展旗下多個策展型商業(yè)項目因重資產(chǎn)運營和高頻活動投入，長期難以盈利，資金鏈緊張，陷入現(xiàn)金流困境，TX淮海的運營權(quán)已提前移交回原物業(yè)方——百聯(lián)集團。THE BOX 朝外的運營權(quán)也正由盈展系公司移交給相關(guān)產(chǎn)權(quán)管理方處理.

與此同時，同樣以年輕消費為主題的策展型商業(yè)廣州YCC天宜，也倒在了去年五一前。

喧囂一時的“年輕力商業(yè)”與“策展型”商業(yè)，似乎正在陷入前所未有的困境，而業(yè)內(nèi)也從過去聽取蛙聲一片的叫好，轉(zhuǎn)入了集體性的唱衰。

只能說這個世界變化的太快，其實現(xiàn)在批評盈展的，和當(dāng)年鼓吹TX的可能是同一批人。

關(guān)于年輕力消費，一直是一個有些爭議的話題，年輕人活躍度高，又代表了未來的消費方向，所以一度成為了各個商業(yè)關(guān)注的熱點，并被稱為“得年輕人得天下。”

但幾年下來，市場的反應(yīng)其實沒那么樂觀，年輕人的韭菜看著茂密旺盛，但真到下手了才發(fā)現(xiàn)大多都是幼苗。

老丹曾經(jīng)在一篇公眾號文章里講過這件事情，就不在這里贅述了，有興趣可以看下鏈接。

另一個問題，就是策展這件事，到底能不能形成一種商業(yè)模式？

早期的策展商業(yè)，是以大量的各類活動來吸引客流的到訪，從而帶動銷售，這種模式需要頻繁更新內(nèi)容、舉辦活動、聘請策展團隊和設(shè)計師，導(dǎo)致了高昂的運營成本，而一旦減少了活動，人流又馬上下降，對于商戶來說經(jīng)營情況很不穩(wěn)定。

TX淮海早期就面臨過持續(xù)性的換鋪，早年在上海的一個論壇上，時任招商負(fù)責(zé)人解釋說是為了不斷保持品牌的更新，但臺下的業(yè)內(nèi)人士大多都是意味深長的微笑不語。

都是千年的狐貍，玩什么聊齋！

后期經(jīng)過了多輪調(diào)整后，轉(zhuǎn)變成為了以潮牌零售為主的商業(yè)模式，至于還叫策展型商業(yè)，官方說法是通過“展覽式陳列”，以及“互動體驗”來增加消費者的粘性。

但所謂“展覽式”陳列，其實就是銷售區(qū)域更加開放，產(chǎn)品擺放方式更加精巧，模糊了內(nèi)部空間與外部動線，消費環(huán)境也比較隨意與松弛。

在日本和泰國，這種介于購物中心與現(xiàn)代百貨之間的陳列方式，早就是常態(tài)了。我們的“策展式”商業(yè)，是在這個基礎(chǔ)上，對于空間的風(fēng)格進行了強化，算不上根本性的創(chuàng)新。

不過在后期，從人流上看TX的運營已經(jīng)很有起色，The BOX經(jīng)過幾年的運營也逐步走入正軌，可又趕上了疫情和之后的市場調(diào)整。

很多事情，除了方向和能力，還有機遇，所謂時來天地皆同力，運去英雄不自由。

先驅(qū)固然能引領(lǐng)風(fēng)潮，也必然面臨更多的不確定性。商業(yè)的核心還是內(nèi)容與環(huán)境，僅靠一些新潮的概念和故事是很難形成持續(xù)性的消費。

另一個主打年輕主題的項目成都COSMO對于內(nèi)容的經(jīng)營則更加深入，與其他“年輕力”商業(yè)相比，COSMO的活動數(shù)量并不頻繁，也沒有強調(diào)什么“策展”概念，但在底色上充分結(jié)合了成都的潮流文化，具有鮮明的地域特性。

5萬平米的面積，只有兩萬平米的租賃面積，對于公共空間的運營非常大膽，例如位于二、三樓，總面積達7600平方米INNERCO空間，保留了裸露的混凝土建筑結(jié)構(gòu)，融合現(xiàn)代設(shè)計元素，與LED幻彩天幕的結(jié)合，形成了一種歷史性與未來感交織的視覺效果。反映在消費體驗上就是沒有束縛與壓力感，顯得格外輕松。

COSMO一直致力于本土潮牌與國際潮牌的結(jié)合，屬于一種比較極致的個性化矩陣，特別是大量成都新銳品牌的進駐更是形成了鮮明的地域文化特征。而業(yè)態(tài)上的社交屬性也更加適合年輕的消費習(xí)慣。

特殊的城市背景與消費文化，全力打造的氛圍與業(yè)態(tài)，共同形成了這個西南區(qū)年輕消費的標(biāo)桿，目前運營情況也不錯。

從這個意義上，“年輕力消費“還是真實存在的，只是對于發(fā)展的背景和綜合能力要求很高。

2 “年輕力”商業(yè)，

是不是不年輕的就別來了？

國內(nèi)主題商業(yè)不止年輕力，很多其他主題都有一個共性的問題：過度追求極致化。

甚至到了“排他”的地步，當(dāng)年曾有商業(yè)人在一些論壇說，我們只做某類人的生意，最好其他人都不要進來。

這個其他人的范圍，可能是男人，可能是窮人，可能老年人，可能是中年人，甚至有可能是所有直立行走的生物。

商業(yè)地產(chǎn)一定要有細(xì)分市場沒錯，但細(xì)分市場不是這樣理解的。

商業(yè)消費，最常用的細(xì)分方式就是年齡，所謂的“70后’、”80后”以及”Z世代“，基本都是以出生年月為劃分標(biāo)準(zhǔn)。

但這中間有一個巨大的BUG，就是同年代的消費人群，消費特征其實是千差萬別的。

上海靜安區(qū)的“90"和西部縣城的“90后”,地理位置隔了半個中國，消費觀念也差了十萬八千里。

同一個地區(qū)的同齡人，由于家庭出身、學(xué)歷背景、以及收入水平的差異，在消費上也有極大的不同。

而且哪怕是各方面社會要素都一致的客群，在消費上還會有場景的差異。例如一個白領(lǐng)，日常回家吃個晚飯，和與女朋友約會顯然是不一樣的。前者是生活基礎(chǔ)消費，后者是精神和社交消費，那么對于環(huán)境與品牌的選擇自然也不同。

而很多“年輕力“商業(yè)，在客群的選擇上，是以周邊的”Z世代“都具備類似的消費習(xí)慣為基礎(chǔ)的，而且過于強調(diào)場景的單一化，所以就會出現(xiàn)開業(yè)后核心客群不足以及復(fù)購率不高的情況。

“極致”這件事，意味著特色的同時，也意味著巨大的風(fēng)險。

COSMO的成功算是一種“極致”，但這是建立在多種背景與因素的綜合作用之下，離開了那些特定的元素，COSMO也很難做到今天的成就。

3 商業(yè)的玩法，

可能有很多選擇！

日本大阪心齋橋是大阪最具備活力，也最年輕化的商圈。

而PARCO是這個商圈最知名也最成功的商業(yè)之一。

從建筑形式上，PARCO其實對于招商與運營都不是很友好，地下兩層，地上十四層，一共十六層的商業(yè)，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了常規(guī)商業(yè)的層數(shù)，而單層面積僅3000多平米，又使業(yè)態(tài)布局具備了極大的限制。

但PARCO日均客流估算超過7萬人，是心齋橋商圈的絕對熱點。

它的B1和B2都是以日本的特色美食小吃，以及各種雜貨為主，包括心齋橋霓虹食堂街和心齋橋市場，氛圍即潮又輕松，客單價也不貴。

一層到三層是服裝零售組合， 有bureberry,GUCCI這樣的高奢，也有UNDERCOVER和KOLOR這樣的設(shè)計師潮牌，四層到五層，是高端飾品與女性服飾鞋包等，例如MIMI33，DIANA等。

下面的幾層鋪位不多，但品類十分豐富，并沒有遵循在某個細(xì)分上做大做強的特點。

六層則變成了二次元主題的動漫專場，Pokémon Center Osaka DX（寶可夢中心）、Nintendo Osaka（任天堂官方店）是這里的人氣王。目前排隊最長的是火遍內(nèi)地的泡泡馬特。

七層的MUJ延續(xù)了日本一貫的大店風(fēng)格，占了整整一層，八層則是功能性快時尚和兒童潮牌，例如ABC-MART，pepplay store等。九到十一層則是一個橫跨三層的HANDS雜品點，穿插著藥房什么的，還有個牙科。

十二層是一個影院，十三層全是特色的餐廳，十四層是一個巨大的藝術(shù)空間加畫廊，最后用一個屋頂花園收尾。

這個業(yè)態(tài)組合的方式有點難評，既有高端奢侈品，也有潮流先鋒品牌，還有快時尚、雜貨、美食、文化展覽。這和傳統(tǒng)商業(yè)“定位明確、面向某一特定客群”的模式看上去完全相悖，但卻取得了良好的成果。

這與PARCO所在區(qū)位有直接關(guān)聯(lián)，心齋橋作為大阪年輕客群最密集，外國游客最多的商圈，本身就具備了“風(fēng)格并存”的天然客流基礎(chǔ)，簡單來說就是消費旺盛而且多元。

在這樣的背景下，由于自身建筑形式的限制，PARCO 的“復(fù)合業(yè)態(tài)”反而保證了幾乎任何類型的消費者都會覺得“可以一逛”。

而一旦客流進來，就有可能產(chǎn)生跨界消費消費（比如游客買完大牌，再去餐飲樓層解決一餐；年輕人來看潮牌，又順手買了奢侈品配飾）。

在這個大框架下，業(yè)態(tài)布局多元不混亂，每一種風(fēng)格都有精準(zhǔn)的受眾，它不追求單一業(yè)態(tài)的密度，而是用一個個“興趣場景”串聯(lián)起不同人群。形成有主題、有節(jié)奏的組合與共生.

所以PARCO不是在做簡單的“購物中心”，而是在打造了一個開放的城市消費文化舞臺。

4 不是不能學(xué)，

而是不能抄！

說道PARCO，有些商業(yè)人的第一反應(yīng)是：這怎么學(xué)？完全沒參考性么？

PARCO當(dāng)然有其特定的發(fā)展背景，想原樣來一個基本很困難，但有些理念，是值得去琢磨的。

它的策略是圍繞心齋橋的年輕商圈，是一個完全打破常規(guī)的商業(yè)項目，回應(yīng)了心齋橋商圈客群的復(fù)雜性：把“購物”變成了“逛＋體驗”；用文化與潮流賦予空間新鮮感；通過樓層邏輯形成“精細(xì)拼盤”；追求的是流量最大化與轉(zhuǎn)化率，它不是沒有細(xì)分市場，而是把“復(fù)合業(yè)態(tài)”本身當(dāng)成了細(xì)分定位：追求的是一種有側(cè)重的包容式形態(tài)。

相反，國內(nèi)的一些年輕商業(yè)，強調(diào)個性化的同時，完全放棄了外部邊界，甚至形成了明顯的排他效應(yīng)。更令人難以理解的是，以這種平臺為載體的品牌，似乎也染上了“個性就是一切”的毛病，在大眾點評和小紅書上，關(guān)于一些“年輕力”商業(yè)服務(wù)態(tài)度不好，店員冷淡的吐槽不勝枚舉，似乎主打的就是一個“老子甚吊，你愛買不買！”

難怪有消費者十分客觀的評價：“沒有公主的命，一身公主的病。”

PARCO也是針對年輕人的商業(yè)，但它提供了另一種思路，不一定是某一類氣質(zhì)“極致化”，也可以采用更加復(fù)合的情緒體驗，來降低過去狹窄的核心客群的風(fēng)險。

換句話說，就是商業(yè)沒有絕對的標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)不同的情況，可以有多種答案。

結(jié)語

"成王敗寇“的文化根植于這片土地幾千年，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)也不例外，今天看唱衰“年輕力”商業(yè)這件事，不過是又一個類似的故事。

商業(yè)逐漸年輕化，是一個必然的趨勢，對于年輕商業(yè)的探索，也是件值得肯定的精神。

因為年輕人終將走到消費舞臺的中心。

但是在這個過程中，領(lǐng)先可能是優(yōu)勢，也可能是烈士，走在風(fēng)口之中，得到的除了領(lǐng)先者的紅利，還有迎面而來的大風(fēng)。

商業(yè)最終還是要尊重客觀的邏輯，在創(chuàng)新、發(fā)展與財務(wù)之間，應(yīng)該有一個平衡。