北京
租客失信，矛盾橫生
解約之后，賬目未清
房子遲遲沒騰退
損失主張能“滾雪球”嗎？
欠租導(dǎo)致合同解除
房屋占用費成新爭議
2023年3月，房東小張把房子出租給了甲公司，租期兩年，約定每半年支付一次租金，若逾期不交，房東可以單方終止合同、收回房屋，租客還需按日支付滯納金。然而，甲公司支付首期租金后再未履約。多次催繳無果，小張于2024年4月16日發(fā)出“最后通牒”，要求甲公司在4月18日前付清欠租和滯納金，逾期則立即解除合同，4月20日前必須騰空房子。結(jié)果甲公司仍未付款。
之后，小張訴至北京市通州區(qū)人民法院，主張解除合同，追討甲公司欠付租金，還索要4月至10月共6個月的房屋占用費，理由是甲公司一直沒有搬走房內(nèi)物品，一直到10月新租戶入住，小張才清掃了甲公司的物品。甲公司不同意支付房屋占用費，反駁稱沒能及時搬走屋內(nèi)物品，是因為小張4月初就拿走了房門鑰匙。
法院：占用費于法有據(jù)
但不意味著可以無限延長
法院經(jīng)審理認為，本案中，甲公司未按期支付租金，違反了合同約定。小張向甲公司發(fā)送的解除通知明確“4月18日前未付清欠租及滯納金，則合同立即解除”。甲公司仍未履行，系以其行為表明不履行其債務(wù)。因此法院確認雙方簽訂的《房屋租賃合同》于2024年4月18日解除。合同解除后，甲公司未及時騰退屋內(nèi)物品、辦理房屋交接，仍然形成了對房屋的占用，因此小張主張房屋占用費于法有據(jù)。
房東小張作為守約方，有權(quán)主張合同解除后的房屋占用費，但這并不意味著占用費的計算時間可以無限延長。根據(jù)《中華人民共和國民法典》第五百九十一條規(guī)定，當事人一方違約后，對方應(yīng)當采取適當措施防止損失的擴大；沒有采取適當措施致使損失擴大的，不得就擴大的損失請求賠償。當事人因防止損失擴大而支出的合理費用，由違約方負擔。因此，小張雖為合同守約方，仍然負有防止損失擴大的減損義務(wù)。
本案中，小張在4月已向甲公司發(fā)送合同解除通知，且已收回房屋鑰匙，但在接下來的六個多月內(nèi)未采取任何明顯的防止損失擴大的措施，故未盡到減損義務(wù)。若出租人長期不收回租賃房屋并主張高額占用費，對其未履行減損義務(wù)所致的損失，應(yīng)不予支持。最后，綜合考慮雙方的溝通情況及案涉房屋情況，法院酌情支持甲公司給付小張3個月租金作為占有使用費。
法官：權(quán)利保護并非“無限兜底”
守約方也有減損義務(wù)
房東需注意，在簽訂租賃合同前，應(yīng)充分了解承租人的信用狀況和履約能力，謹慎選擇合作伙伴。如房屋租賃合同因?qū)Ψ竭`約解除，應(yīng)及時與租客溝通收回房屋，避免擴大損失，不能放任房屋長期被占，“坐等”高額房屋占用費。
租客應(yīng)嚴格遵守合同約定，按時支付租金，妥善使用租賃房屋。若因特殊原因無法履約，應(yīng)及時與出租人溝通協(xié)商，尋求合理解決方案，切勿“失聯(lián)”或消極應(yīng)對，避免因違約給自己帶來不必要的法律風(fēng)險和經(jīng)濟損失。
房屋租賃市場的健康有序發(fā)展，離不開租賃雙方的規(guī)則意識。無論房東還是租客，都要規(guī)范自身行為，嚴格履行合同義務(wù)。畢竟，守約方的權(quán)利保護，從來都不是“無限兜底”。
來源： 北京市通州區(qū)人民法院、CCTV今日說法
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