中招結束了，福州樓市話題也不多，金地哥發了它的代表作保利香檳國際，其中的小戶型對比高峰期腰斬了，為了水一下，拉了beike的成交數據，看看哪些腰斬項目，突然發現腰斬項目里面，有個小戶型的樓盤頗為突出，下面聊聊。

保利香檳

最近成交一套，中層的45平，單價1.55W，總價70W，對比高峰期的2021年底，高層精裝成交單價3.38W，總價152W。

不考慮裝修差異等，價格跌了1.83W，跌了54%，這不已經不是腰斬了。

4年時間，跌了一半還多。

這個東二環的流量密碼，看租房平臺，也有2200左右一個月的租金，租金年利率也達到3.7%。

為什么項目會大幅暴跌？

簡單分析，首先是整個泰禾商圈次新都在跌，只能說當初破4W的價格實在過于虛高，其次項目作為超級大盤，下跌也是周邊最狠的，不局限于小戶型。

至于小戶型跌最兇，大概率和租房市場、市場情況以及項目的劃片也有一些關系。

這幾年福州的市場，小戶型一直就不受青睞，不管是主打出租的SOHO還是這種類住宅產品，都賣不上價。

即便價格持續走低，但是后續的租房市場，公租房還在推進，還有大量安商房在租房市場供應。

當然也與市場周期有關，沒了上漲的動力，買這種房子的客戶也就越來越少。

非自住的項目，也就意味著是投資，這種市場下，投資買房，大概率也會被人覺得有點問題。

對于保利香檳還有一點，就是項目也是被限制了提前三年落戶，雖然項目對口的榕博小+晉三中，這兩年的中考數據，已經被市場無情的打臉，加上現在新盤的學區屬性更明顯，當初這個被吹成溢價的偽學區，如今也沒人再提了。

只不過大量入讀人口導致提前三年限制，最終讓小戶型的流動性又失去了一波客戶。

綜上來說，保利香檳的小戶型，說白了還是流動性越來越少導致。

學區房

順著保利香檳的提前三年政策，就延伸到了類似的學區房小戶型，有兩個典型案例。

首先就是金山的三附小，在金山小多年提前3年的背景下，這里的小戶型也是被炒的很高，最終也被限制。

其中的代表項目就是大景城。

這個項目依靠小戶型的優勢，高峰期的成交高達4W，如今成交在2.2W左右，雖然還不到腰斬，但是已經是接近。

至于為何？

對口的三附小，2024年1月29日后被限制需要提前落戶3年。

對于這種純賣劃片溢價的小破房，瞬間失去了流動性，此外項目地處金山大道南側，緊貼著在建的高架，這意味著項目后續的噪音巨大。

可以說屋漏偏逢連夜雨，雙重打擊下，這個當初的高價學區房如今也是腰斬的局面。

除了這個項目外，還有一個，即位于舊師大學生街附近的七街十二府。

項目依靠劃片施程小對口福州外國語學校，還有額外機會搖號十六中。

雖然談不上很純粹的學區房，但是項目在學區房高峰期，由于價格也低于那些所謂的學區房，依靠初中的劃片和搖號優勢，也能受到一些青睞，小戶型成交在2.6-2.8W。

對比目前成交單價來到1.55W，價格也接近腰斬。

對于項目而言，同樣也是被三年落戶限制影響，施程小2024年3月29日后，也需要提前落戶3年。

這也讓這個小戶型的流動性逐漸散失，加上施程小同劃片的是倉小，倉小也是老倉山的代表之一。

這意味著，不管是否去搖號十六中，與麥頂小競爭，施程小在最終中考的時候，定向生政策面前，對手不是麥頂就是倉小，這種局面小，很容易被榨干名額。

綜上，以前的小戶型最大的溢價就是學區，特別是那些劃片不錯的，溢價更高，只不過當市場小戶型的客戶本就少后，一旦被限制了3年落戶，流動性進一步減弱，那意味著房價也將不保。

學區房

聊了施程小會被同初中的強小搶名額后，在鼓樓有一個學校，它的搭配非常有優勢，即一附小，它劃片11中，搭配的另外兩個小學是華僑小和花園小。

華僑小和花園小在鼓樓的隨遷選擇里面，名額不少，也是不少隨遷的選擇主力。

以2025年為例，兩所小學，合計181個名額，從申請人數來看遠超余額，意味著181個名額全部使用完。

這時候的一附小，就意味著依靠自身的優勢后，還能去爭奪這兩個小學的定向生名額。

這么好的背景下，一附小劃片的樓盤，有個典型案例，即金禧名門。

項目今年上半年成績中層精裝，2.37W，總價127W。

對比2022年，中層精裝，4.58W，總價252W。

這個劃片一附小的小戶型，也是接近腰斬。

對于項目而言，省立醫院對面，福州一環內，區位沒得說，對于項目自身而言，僅一棟樓的住宅，社區體驗是0，樓下底商，這里大概率出租的不少，特別在醫院附近，更是有潛在客戶。

回到十一中升學率來說，以前鼓樓中部，即十一中、十八中，十八中關注度較高，因為達明小隨遷升學率下滑不少。

按照老黑的數據統計，十八中今年升學率回升了不少，今年直接超越了楊橋金山中等。

作為對比，十一中的數據老九所僅16%，已經和格致保福、屏北這些差不多。

對于一附小，按照網絡匯總老黑的數據截圖來看：

一附小的老九所升學率是25.3%，一三附11.6%，雖然遠高于十一中的數據，但是在小學的比拼里面，也談不上多出色。

就上述的施程小也有老九所22.5%，一三附7%。

其中老九所數據，遠低于非頭部的茶園山小，臺三小等。

只能說在吸收了另外兩所的定向紅利名額下，這種不算出色的升學率，也只能說明一附小在數據上，并沒有值多少溢價。

升學率

既然有了這個截圖，其實也能看到一些差異，比如現在被討論最兇的怡山小，因為華潤中寰悅府的劃片存在。

楊橋中今年數據是下滑的，一三附8.7%，老九所21.4%，持平金山中、桔四等。

從分解小學數據來看，茶園山+鼓三小。

茶園山：一三附11.3%，老九所28.0%
鼓三小：一三附5.6%，老九所13.1%

這個數據的差異還是非常大，本就不算非常出色的升學數據，還是強弱搭配，最終弱小實際數據也就是福州目前中間偏下的水平。

這時候回到怡山小，預計后續就會進入中考，屆時能否頂住茶園山的虹吸，以及初中的下滑。

只能說怡山小，最終是第二個鼓三小，還是第二個茶園山小？

只能說在定向生政策持續加劇的背景下，學區房這個屬性，也在被重新定義。

今年最明顯的走勢，就是中間段的學校越來越多。

大家可以發現，以前那些所謂的垃圾校，目前的一三附、老九所，也能靠著定向生+部分重點班專門培養等，造就升學率來到15-20%。

當初的分化數據，如今最強的私立頭部現代中學，一三附20%，老九所41.8%。

對比5年前的福州，排名第一的私立華倫，一三附66%，老八所93%。

扣除私立后，公立校里面扣除延安、屏東、十九、十六等。

以楊橋中為例，也就18.8%的老八所，大部分公立校都低于10%。

這就是定向生政策的殺傷力，5年時間，削峰填谷，面對目前的情況，很明顯頭部的學校開始寄望于特招。

幾個初中也搞出了它們的特色班，主打就是走特招，以此拉高升學率。

當然還有被人質疑的個別初中在自身的高中特招上，錄入名額特別突出，是否存在特殊照顧。

這也就是目前定向生政策打壓下，唯一的漏洞，后續如果這個也被補上，那意味著頭部還要下降。

最后再聊一個，即同樣主打劃片的格鼓，其中的鼓山新區小學，這個學校的私立搖號參與率，堪稱福州之最。

不過從老黑的數據來看，除了被臺江華倫錄取的升學率較高外，剩余的晉安華倫等，反而最終升學率還不如格鼓就讀。

這也是個有意思的話題。

在定向生面前，去搖號所謂的高升學率學校，是否意味著是好的選擇？

就如同時代轉公后，師大附中初中部，把多出來的名額面向倉山搖號，吸引了不少水都的生源。

只不過在師大附小的擠壓下，這些看上去運氣很好搖中，然后還要長距離接送的學生，最終反而并沒有因此得利。

這就是目前的學區風向，中間段的學校，對于大部分學生而言，可能比那些非頂級頭部來的性價比更高。

對于市場，學區房的屬性注定了它會持續走低，特別如今很多所謂的劃片，也沒了房價保護，一旦沒有了優質家庭的財力做保障，這些升學率到底多少也是個謎。

對于購房者，學區有終究是好，只不過這個市場下，好的前提是不要有溢價。