石溪村舊改塵埃落定，佳兆業驚險留牌桌。

10月16日，廣州市海珠區政府一紙批復，為一場持續多年的舊改長跑按下了啟動鍵。

《廣州市海珠區石溪村城中村改造項目實施方案》正式獲批，項目改造成本高達198.18億元，復建安置資金總額162.45億元。

這意味著，曾被流動性危機籠罩的佳兆業集團，如今再度被確認為這個巨無霸舊改項目的實施主體。

在房地產行業深度調整的當下，這個近乎“天文數字”的投資項目，既可能是佳兆業逆風翻盤的救命稻草，也可能成為壓垮它的最后一根稻草。

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曲折歷程，十六年舊改長征

石溪村舊改是一場歷時十六年的漫長馬拉松。

項目最早于2009年便已經提出，但直到八年后的2017年，該項目才被納入廣州市城市更新計劃。

2020年是項目關鍵節點，《石溪片區策劃方案》通過廣州市城市更新工作領導小區會議審議。

同年年底，石溪村宣布公開招標舊村改造合作企業，要求企業總資產不低于300億元，凈資產不低于100億元。

最終，廣東佳紅房地產開發有限公司（佳兆業持股55%，廣州紅八方集團持股45%）以89.87% 的同意率中標，當時計劃的投資額約為176.99億元。

然而，2021年底佳兆業集團陷入流動性危機，項目的進程卡在了實施方案審批這一關。

這個被寄予厚望的海珠區重點舊改項目，就此按下暫停鍵。

因此，如今舊改重新啟動，很多人關心的問題便是石溪舊改是否會“換主”。

其實，此前在市場多次傳出“石溪村將更換合作企業”的消息后，最終結局卻出乎許多人意料。

2023年7月，石溪村曾召開會議討論項目進展、引進國企央企的工作情況以及直接清退廣東佳紅面臨的問題及風險。

據業內消息，廣州本地國企曾有意接手該項目，但最終沒有落實。

隨著方案批復，懸念終于揭曉——項目采取全面改造方式，以石溪經濟聯合社為改造主體，由廣東佳紅作為實施主體，負責具體的實施工作。

這意味著，佳兆業成功保住了在這個198億舊改項目中的席位。

對于佳兆業而言，這無疑是一場艱難的勝利。在多數舊改項目紛紛轉向國企央企操盤的背景下，佳兆業能夠留守牌桌，實屬不易。

但從另一方面看，區政府在批復中設置了嚴格條款——如實際改造成本超出198.18億元，實施主體需自行承擔超出部分的資金，政府不再安排融資面積。

這表明政府對項目成本有著嚴格控制，同時也倒逼實施主體進行精細化的資金規劃。

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資金難題，198億的沉重負擔

擺在佳兆業面前最現實的問題，是如何籌措近200億元的巨額資金。

佳兆業目前的財務狀況，令人擔憂。

今年上半年，佳兆業集團實現總收入37億元，同比下降31.8%，虧損100.97億元，現金及銀行結余僅約7.5億元。

與此同時，負責石溪村舊改的廣東佳紅公司自身也問題纏身。

據悉，廣東佳紅兩位股東所持的股權都已出質給銀行，總數額為5.1億元，目前均已被凍結。廣東佳紅的法定代表人陳燕坤也被限制高消費，涉案總金額約4.9億元。

面對如此巨大的資金缺口，佳兆業將如何應對？

有消息透露，佳兆業目前與商業銀行及其他金融機構均有密切溝通，將積極籌措資金推動石溪村項目。

但也有人認為，引入強援可能是一個更現實的選項。

8月份，佳兆業集團與中信城開就深圳舊改項目福田佳園簽署了戰略合作協議，雙方擬組建聯合工作團隊，以“共同管理”模式推進項目建設。

還有另一種可能是申請城市更新專項債或專項借款。

今年上半年，佳兆業集團在廣州的白云佳兆業城市廣場已復工，一期回遷房計劃年內完工交付，就是在區政府協調下，銀行提供了融資支持。

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債務重組，喘息空間與經營困境

佳兆業并非完全沒有好消息。

9月15日，該公司宣布其境外債務重組所有條件均已達成，重組方案生效后，將實現削債規模約86億美元，債務期限平均展期5年，公司在2027年底前無剛性還本壓力。

這為佳兆業提供了寶貴的喘息空間。

但問題是，償債壓力減輕了，經營數據卻沒有明顯改善。上半年37億元的總收入，對比198億元的舊改投資，猶如杯水車薪。

更何況，截至6月底，佳兆業集團仍有超百個、總占地面積約3100萬平方米的城市更新項目尚未納入土地儲備。

這些項目都需要持續的資金投入。石溪村項目體量之大，令其資金問題更加突出。

改造范圍總用地面積為101.44公頃，改造范圍內規劃總計容建筑面積284.45萬平方米，融資區計容建筑面積為99.09萬平方米。

項目將分四期實施，每一期改造中，復建安置房、配套基礎設施和公共服務設施都應先于融資區完成建設。

這意味著，在項目未能形成自身造血能力前，佳兆業需要持續投入大量資金。

198億的舊改棋子落下，佳兆業面前擺著一盤未結束的棋局。

石溪村改造后，將建成284.45萬平方米的建筑體量，包含住宅、商業、教育等多元配套。

但對于佳兆業而言，資金能否跟上，才是決定其能否笑到最后的關鍵。

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