今天，地產(chǎn)股又漲了。

原因在于，彭博社傳出消息，表示國家要做新的房地產(chǎn)支持政策。

購房貸款、貼息等等。

很多人認(rèn)為，地產(chǎn)救市只能依靠兩條路：

居民加杠桿、政府收儲(chǔ)。

這次的購房貸款、貼息，本質(zhì)上說的還是“居民加杠桿”。

趁此機(jī)會(huì)，我來明確表達(dá)下我對(duì)杠桿、收儲(chǔ)兩點(diǎn)的看法。

先看第一點(diǎn)，居民加杠桿。

在我看來，地產(chǎn)當(dāng)前問題本質(zhì)上是供需問題。

最有效的舉措，還是激發(fā)更多“住得更大，住得更好”的改善需求或投資性需求。

這兩塊，都有挑戰(zhàn)。

第一，居民缺的不是貸款，而是錢。

從經(jīng)濟(jì)學(xué)理論出發(fā)，當(dāng)家庭收入不確定性增加時(shí)，家庭的“預(yù)防性儲(chǔ)蓄動(dòng)機(jī)會(huì)”發(fā)揮作用，家庭會(huì)降低當(dāng)前非必要消費(fèi)、增加儲(chǔ)蓄以備不時(shí)之需。

具體可以看下我之前發(fā)的這篇文章：二十屆四中全會(huì)公報(bào)沒細(xì)聊房地產(chǎn)？看這份報(bào)告吧！

住房作為居民資產(chǎn)的重要部分，其市場(chǎng)表現(xiàn)也深受這種心理影響。

一方面，住房具有“雙重屬性”：既是流動(dòng)性差的不動(dòng)產(chǎn)，又被視為相對(duì)安全的資產(chǎn)。

當(dāng)收入前景不確定性上升時(shí)，由于房產(chǎn)變現(xiàn)難度高，家庭往往不會(huì)輕易出售房屋套現(xiàn)，而是傾向于削減消費(fèi)并保留住房。

另一方面，正因缺乏變現(xiàn)渠道，房價(jià)下跌打破了“房價(jià)永遠(yuǎn)漲”的神話，反而削弱了房產(chǎn)的安全資產(chǎn)屬性，反而減少了消費(fèi)及購房需求。

第二，當(dāng)前需求的兌現(xiàn)，并未改變需求總量。

此前一系列政策的確推動(dòng)了部分真實(shí)住房需求從觀望轉(zhuǎn)化為下場(chǎng)。

但這部分群體只要身處于城市，不買房也需要租房。

從租房變?yōu)橘彿亢螅黾恿速彿啃枨蟆p少了可售房源。與此同時(shí)，也減少了租房需求、增加了可租房源。

從“算總賬”角度看，住房需求的兌現(xiàn)僅改變了需求結(jié)構(gòu)，未改變需求總量。

第三，地產(chǎn)投資性價(jià)比依然不足。

盡管房價(jià)持續(xù)下跌，但租金回報(bào)率仍然較低。

根據(jù)中指監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，2025年9月，50個(gè)重點(diǎn)城市租金房價(jià)比均值為2.21%。

深圳、北京、上海等核心城市，由于房價(jià)較高，租金房價(jià)比仍在2.0%以下。

武漢、成都租金房價(jià)比，則是在2.0%—2.5%之間。

相對(duì)于2.14%的30年國債到期收益率，沒有明顯優(yōu)勢(shì)。

這一連鎖反應(yīng)，正是近兩年房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷的重要成因。

再說第二點(diǎn)，政府收儲(chǔ)。

要讓地產(chǎn)止跌回穩(wěn)，關(guān)鍵是要重塑供需關(guān)系，減少住房供給或增加住房需求。

新增住房供給已明顯減慢，在消化冗余住房庫存方面，很多觀點(diǎn)強(qiáng)調(diào)“政府收儲(chǔ)”。

然而，政府收儲(chǔ)依然存在效果上的不確定性。

為什么這么說？

其一，地方政府大規(guī)模收儲(chǔ)，可能面臨較大資金沉淀、運(yùn)營虧損的壓力，也缺少大規(guī)模舉債、出資空間，出發(fā)點(diǎn)更有可能是站在“保障房”建設(shè)角度。

其二，在地方政府“自愿參與”的前提下，推進(jìn)節(jié)奏存在不確定性。

其三，政府收儲(chǔ)會(huì)對(duì)周圍的房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生沖擊，乃至讓新房房價(jià)下滑。

收儲(chǔ)有收購后進(jìn)行配售、配租的要求，因此，回收的庫存最終還是會(huì)以保障性住房形式回到市場(chǎng)，不會(huì)改變整體供需。

由于保障房成本更低，反而會(huì)對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生沖擊。

更重要的是，現(xiàn)在國家主攻新質(zhì)生產(chǎn)力，全力投身國際科技競(jìng)爭(zhēng)。

這時(shí)，將大量資金投向房地產(chǎn)上，似乎并不實(shí)際。

說到底，房地產(chǎn)市場(chǎng)的真正企穩(wěn)，終究要回歸居民收入預(yù)期的改善與資產(chǎn)價(jià)格體系的重塑。

沒有捷徑可走，既需要治本之策，更需要足夠的時(shí)間與耐心。