論保值，今年改善反而不如剛需！

繼續改善話題，上篇盤點了屏西天悅最近大降價，項目由于188平以上的庫存過多，總價超700W，對于客源的廣度略窄。

最近金地哥發來剛需盤的情況，覺得這1年剛需二手其實還算穩定，真正大跌是在2023年下旬到2024年中。

與之前高新區的二手房分析走勢類似，高新區房價真正暴跌在2023年9月到2024年7月。

作為對比市區改善盤，特別是改善新盤和次新，看上去一直都是保值的代表。

只不過伴隨著近期屏西天悅的甩賣，以及群友分享了自己觀測的數據，發現改善市場今年的跌幅并不小。

下面就來看看。

新盤數據

這次不選擇屏西天悅，項目近期的降價幅度較大，選擇討論度很高，產品也受到肯定的綠城芝蘭月華。

上次借鑒中指數據爭議很大，這次借鑒克爾瑞的數據，統計方法，抽取克爾瑞發布的周報成交價格做對比：

2025年3月至今，項目的每個月，個別單周成交數據如下：

上半年的成交折扣是7.7折，下半年持續走低來到7折，最近這周是6.7折。

看看表格里面成交房源較多的樓棟5#，10月成交均價7折，3-4月成交均價7.7折。

175平的房源，備案單價5.4W，按這個折扣計算，跌了66W。

綜上，這就是福州改善盤給出的代表案例，至于近期保利屏西天悅，再大力度特價后，可以看看網簽數據，如果數據還是不理想。

年底將至，房企預計還會加大力度。

上篇盤點過，福州的700W以上購買力，本就有限，加上這部分在鼓臺的庫存又偏多。

這種房源是波動最大的存在，量少的時候談稀缺性，能賣出高溢價，量大的時候談流動性，能甩出高特價。

近期群友還討論這個樓盤的外立面，從分享的圖片來看：

在改善內卷的情況下，目前肯定度最高的芝蘭，大家對屏西的外立面爭議不少。

對比一下2W+的云璟未來，外立面品質好像也沒差多少。

二手數據

看完改善新盤的近期降價案例，再看看群友分享的二手次新，代表是建發璽云。

這個號稱金山（不含外灘）的天花板，就這一年的成交數據，也是頭尾差別極大。

近期項目：1-2X0X，149平452萬?車位，單價3W。

3月份，項目同樓棟1X0X，149平530萬?車位，單價3.55W。

這兩套的差距不僅僅是數據這樣，群友分享，3月這套還需要增值稅等將近30W。

近期這套包稅，同樣的樓棟，更高的樓層，算上增值稅，年初年尾差了110W。

對于項目而言，這個還只是起步面積，項目還有179平，210平。

從交房的二手成交來看，部分房源高達3.8W，總價700-800W。

簡單預測，這些房源大概率后續降得會更厲害。

對比建發璽云，高密度的改善盤，主打優勢就是建發的品牌，以及當時的金山改善短缺。

按群友分享，這個項目也有不少投資客，只能說會投資這種改善盤，也屬實神奇，房企的效應還是夠強。

目前金山新盤呈現井噴供應，只不過大部分項目上限都只到149平，談不上純改善。

也進一步說明目前的金山購買力，500W就是上限了。

新規加持下，如流花溪等，都搞出了更大的得房率，更華麗的外立面，更闊氣的大門、大面積下層會所等。

璽云這種600多套的改善房源，看不到稀缺屬性下，所謂的天花板，也不過是時代的名號。

聊到金山的改善，不得不提就是外灘，近期最早的A區，成交了一套高層精裝3.7W。

項目這5年的成交案例，即便低樓層也要4W，大部分房源5-6W。

至于D區，8月底成交一套高層毛坯42948 元/平，前幾年社區中高層成交單價6-8W。

簡單看看成交明細：

由于這些豪宅的成交案例不多，但是能看到今年的成交，都相比之前都出現較大幅度的下滑。

這是福州江景豪宅給出的信號。

再看看江對岸的漲幅代表，融僑錦江悅府。

其中A區的大戶型，2022-2023年，二手成交漲到了5W+，2024年初，成交還有4.7W。

最近9月的成交高層精裝3.39W。

這個鼓樓江濱的改善次新，依靠怡山+楊橋中，在鼓臺改善斷供的背景下，持續走高。

最終鼓臺剛剛開倉，它就瞬間下跌，以這套成交案例，對比3年前的同戶型價格，跌了40%。

所以，鼓樓保值，改善保值？

可能，終究是供需造就的市場溢價。

盤點總結

對于改善的保值邏輯，前幾年尤為突出，特別是核心區的改善，由于福州多年斷供改善，當時的市場，改善新盤的去化一直都是熱銷。

現在的改善市場，日光盤？熱銷盤？

取而代之是所謂的月銷冠，季度銷冠，這無非是在矮子里面選高個。

幾個體量不大的鼓臺改善新盤，放在以往這種新盤不愁賣，但是可以發現，所謂的清盤，清了大半年都結束不了。

部分房源看上去賣完了，結果最后又突然出現1-2套。

至于哪個項目就不說了，這也不是個體現象了。

所以在改善新盤去化走不動的背景下，這個產品的保值早已經出現端倪。

結果后續的供應，大家都在做所謂的燈塔。

都幻想著賣到4W+的精裝價格，配合140+平的起步，總價500W起。

只不過福州到底有多少這些客源，福州有富人，但是也受不住這么多改善供應。

如同這幾年最常討論的話題，消費降級。

近期福州高檔海鮮自助，海天盛宴直接關閉原來的自助，轉型做更親民的集市火鍋，雍和會在去年提價后，近期取消部分菜品做出降價。

連福州的海底撈也頂不住集市火鍋的熱潮，做出調整。

此外，部分商圈主打人均200+的餐飲店，也在進入閉店，甚者關閉后，沒有接盤的。

最近幾個商圈，除了集市火鍋，最火的餐飲，是所謂人均50的轉轉火鍋，以及不到一百的現切牛肉自助。

這是餐飲業的表現，到了福州樓市，都在追求華而不實的配套，推出改善產品，打算賣出溢價。

這里沒有降級，全是升級，經濟一片欣欣向榮。

高端的餐飲有生存空間，但是有限，就像豪宅有客源，但是同樣有限！