廣東
代表克而瑞業務板塊廣佛團隊觀點，僅供參考
在過去的11月，不止新房成交規模維穩，二手房也傳來了好消息。
克而瑞數據監測顯示，重點監測30城中，二手房成交面積較10月出現了回升，環比上漲14%。
廣州也不例外，克而瑞數據監測顯示，11月廣州二手房成交面積80.06萬㎡，環比10月增長10%，成交均價24610元/㎡，環比上漲2%。
從走勢圖可見，這是廣州二手房成交規模連降7個月以后，首次迎來好轉。
不僅如此，小編還發現，進入11月后，廣州二手房東爭取到了一定的“價格主動權”。
在議價空間上，克而瑞數據監測顯示，11月廣州二手房平均議價空間12%，環比10月收窄2%。
但具體到11月廣州各區二手房成交結構上看，存在著明顯的分化：
01
量價齊降，議價空間擴大
克而瑞數據監測顯示，廣州11區中，11月番禺、增城二手房成交面積突破10萬㎡。
還可以看到，與上月相比，除南沙與從化外，其余區域二手房成交規模有不同程度的好轉。
價格方面，克而瑞數據監測顯示，11區中有4區二手房成交均價環比下跌，主要集中在近/遠郊區域，其中番禺、南沙環比下跌5%，為所有區域最高。
但與南沙不同，克而瑞數據監測顯示，11月番禺二手房成交面積環比增長2%，而南沙環比減少3%，為4.51萬㎡。
量價齊降，成為了上月南沙二手房市場的一個顯著特征。
不僅如此，克而瑞數據監測顯示，近十三月南沙二手房平均議價空間15%，僅有3個月議價空間低于全市平均值，在9月份更是達到了19%。
或許我們不妨得出結論，現階段的南沙的二手房價格在持續觸底，有不少意想不到的價格福利等著購房者挖掘。
為什么會出現這樣的現象？
02
二手市場回暖，總體需求穩定
先來回顧南沙今年以來的二手房整體成交情況：
克而瑞數據監測顯示，2025年1-11月南沙二手房成交面積57.25萬㎡，較去年全年增長2%，為近六年來的最高峰。
同樣規模攀高的還有南沙二手房的掛牌量，根據貝殼上顯示，截至2025年12月11日，南沙二手房掛牌量達到了9993套。
按照今年以來月均503套去化計算，需要19個月才能消化完畢。
為盡快出貨，業主之間的價格“內卷”也在不斷加劇。
克而瑞數據監測顯示，11月南沙二手房成交均價15437元/㎡，按照總價段劃分，總價200萬元以下二手房成交351套，占比達到了80%，環比上月擴大6%。
這或許也是11月南沙二手房平均議價空間環比10月提升的原因。
另一方面，克而瑞數據監測顯示，盡管今年1-11月南沙二手房累計成交占比達到了49%，穩坐半壁江山。但從9月以來，新房營銷再度發力，已經連續三個月占據主動權。
新房對于二手的分流，或許是二手房議價空間擴大的另一個原因。
而造成分流的原因，不僅有新房價格下調，還有一個原因在于新房產品力的提升。
今年8月，南沙區住建局印發《南沙區“好房子”建設專項行動計劃（2025-2027年）》的通知。
這是廣州首個區級“好房子”建設行動計劃。
例如在上個月，南沙先從土地端出發，供應了三宗在下半年以來廣州市內幾近“絕唱”的“陽臺率25%”的超新規用地：，號召房企在南沙建設“好房子”，提升未來業主的居住體驗。
經過十余年淬煉，克而瑞從行業數據延伸到泛地產數據，通過與上下游產業運營商的互動和滲透，最終形成一個完整的房地產大數據生態圈。依托中國房地產住宅信息服務平臺（CRIC）和中國房地產資管信息服務平臺（CAIC）的支持，克而瑞業務覆蓋住宅開發、不動產運營、物業社區等房地產領域。創新研發產品中國房地產決策咨詢系統、投資決策系統、柵格地圖系統、GoingData、易客達、金融數據系統、資產管理系統、商辦數據系統、租售系統、文旅系統、康養系統、產城系統、物管系統等，為大量房企提供了決策依據。
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