文/謝逸楓

樓市傳統(tǒng)淡季已然開(kāi)啟，6月開(kāi)始，到8月進(jìn)入常規(guī)淡季，成交量環(huán)比回落，等到樓市金九銀十（9月-10月）傳統(tǒng)銷售旺季、置業(yè)窗口到來(lái)，疊加政策及年末置換集中釋放，一線城市和核心二三線城市“金九銀十”行情大概率重回回暖通道。

目前一線城市和核心二三線城市樓市，已進(jìn)入近年來(lái)政策最寬松的發(fā)展階段，市場(chǎng)基本面持續(xù)向好。一方面是限購(gòu)等措施、公積金貸款、財(cái)稅、貸款首付和利率等不斷優(yōu)化。一方面是收儲(chǔ)商品房庫(kù)存、城市更新、以舊換新的政策力度加大。

北京住建委簽數(shù)據(jù)顯示，新房和二手房的總成交套數(shù)達(dá)到了112300套，其中新房成交量為18729套，二手房成交量則高達(dá)93571套，創(chuàng)下近五年的新高。2026年6月，北京新房成交量為4139套，環(huán)比上漲7.73%，同比上漲27.39%。

成交金額為294.39億元，環(huán)比上漲11.05%，成交均價(jià)為56912元/平，環(huán)比上漲0.91%，同比下降8.95%。上半年北京新房成交金額為1324.12億元，較去年同期的1401.15億元有所下降，但成交套數(shù)和面積穩(wěn)定。

北京鏈家研究院數(shù)據(jù)顯示，受產(chǎn)品入市節(jié)奏、開(kāi)發(fā)商營(yíng)銷策略與產(chǎn)品供給結(jié)構(gòu)等影響，今年上半年，北京新建商品住宅成交1.83萬(wàn)套，同比增長(zhǎng)2.7%、環(huán)比增長(zhǎng)12.6%。北京新房市場(chǎng)銷售規(guī)模有所提振，但提振幅度弱于二手市場(chǎng)。

北京鏈家研究院數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)前北京全市可售新房存量6.64萬(wàn)套，同、環(huán)比分別下降9.7%、3.8%，去化周期縮短至22個(gè)月。上半年北京全市新建商品住宅供應(yīng)1.38萬(wàn)套，同比下降33%、環(huán)比則基本持平，處于較低供給水平。

北京市住建委數(shù)據(jù)顯示，2026年上半年二手住宅網(wǎng)簽量達(dá)93583套，同比增長(zhǎng)5.7%，為近五年同期最高水平。在傳統(tǒng)樓市淡季的6月，市場(chǎng)仍保持逆勢(shì)微漲。截至目前，二手房住宅網(wǎng)簽成交均價(jià)已連續(xù)3個(gè)月回升。

一季度交易總量與去年同期相比基本持平，進(jìn)入二季度后，月度網(wǎng)簽量環(huán)比有所減弱，但同比呈顯著增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，4月-6月連續(xù)創(chuàng)下近五年同期交易規(guī)模紀(jì)錄。上半年總量突破，意味著剛需、改善置換需求批量入場(chǎng)，市場(chǎng)交易活躍度全面回暖。

總體來(lái)說(shuō)，上半年北京二手住宅房這半年，量回來(lái)了，價(jià)穩(wěn)住了，內(nèi)部結(jié)構(gòu)還在調(diào)整，但最艱難的階段，應(yīng)該是過(guò)去了。在政策托底與市場(chǎng)自發(fā)修復(fù)雙重作用下，北京二手房已走出長(zhǎng)期調(diào)整期，步入量升價(jià)穩(wěn)的穩(wěn)健修復(fù)通道。

北京市住建委數(shù)據(jù)顯示，6月北京市二手住宅網(wǎng)簽量為16618套，環(huán)比增長(zhǎng)4.0%，同比增長(zhǎng)9.8%。毫無(wú)疑問(wèn)，北京二手住宅網(wǎng)簽量增長(zhǎng)的原因，主要是6月工作日數(shù)量相對(duì)較多，季度末集中網(wǎng)簽現(xiàn)象增加。

目前北京二手房在掛牌的總量約10.05萬(wàn)套，跟5月基本持平。但最近三周，掛牌量明顯增多了。大眾數(shù)據(jù)顯示，北京二手房成交單價(jià)大概在4.2萬(wàn)/㎡左右，已經(jīng)連續(xù)5個(gè)月維持在4萬(wàn)以上了。

第三方數(shù)據(jù)顯示，2026年上半年上海新房市場(chǎng)成交8.48萬(wàn)套，較2025年上半年的7.39萬(wàn)套同比增長(zhǎng)約14.7%。6月成交17719套，為2025年以來(lái)月度次高，僅次于去年12月的19544套。上海6月新房均價(jià)64097元/平方米，環(huán)比上漲0.42%。

上半年末，上海新房庫(kù)存787.99萬(wàn)平，較年初下降4.83%，市場(chǎng)去化壓力持續(xù)緩解，供需逐步形成動(dòng)態(tài)平衡。上半年上海新房新增供應(yīng)215.34萬(wàn)平，同比下滑13.70%，“以需定供”的供地、推盤(pán)思路，通過(guò)收縮新增供給持續(xù)消化存量房源。

供應(yīng)結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)內(nèi)外分化特征，外環(huán)外新增供應(yīng)130.25萬(wàn)平方米，同比上漲8.54%。得益于“新七條”對(duì)外環(huán)外購(gòu)房政策放寬，剛需、首改人群置業(yè)門(mén)檻降低，郊區(qū)新增房源得到充分承接，成為市場(chǎng)成交主力板塊。

6月上海二手房（含商業(yè)）累計(jì)網(wǎng)簽量達(dá)25158套，同比增長(zhǎng)21%。剔除端午假期影響，當(dāng)月其余六個(gè)周末單日網(wǎng)簽量均突破千套。至此，上海二手房月度成交量已連續(xù)四個(gè)月突破2.5萬(wàn)套。

上半年上海二手房市場(chǎng)共計(jì)成交14萬(wàn)套，同比上漲12%，價(jià)格指數(shù)近半年持續(xù)溫和回升，對(duì)比2025年底上漲8%。縱向?qū)Ρ瓤矗?022年至今上半年二手房簽約數(shù)分別為56771套、95082套、108876套、130106套，今年上半年為五年來(lái)最高。

第二組數(shù)據(jù)顯示，2026年上半年（1-6月）上海二手房網(wǎng)簽147287套，同比大漲13.1%。這并非溫和修復(fù)，而是近五年的同期峰值。拉長(zhǎng)十年來(lái)看，也僅次于狂飆的2021年上半年，坐穩(wěn)近十年第二把交椅。

除2月春節(jié)“閃腰”外，其余月份全部站上2.2萬(wàn)+套。3月小陽(yáng)春更以3.1萬(wàn)套，一舉捅破近五年單月天花板。當(dāng)前上海二手房基價(jià)48552元/㎡，環(huán)比上月上漲了0.01%，但同比仍下降8.4%。一句話總結(jié)看，量已沖高，但價(jià)還未走出谷底。

去庫(kù)存依舊是今年的硬仗。頭部中介顯示，二手房掛牌在3月份小陽(yáng)春迎來(lái)脈沖式反彈后，又掉頭向下。相較去年6月底（11萬(wàn)套），當(dāng)下掛牌量（7.6萬(wàn)套）已經(jīng)下降了31%。掛牌價(jià)則在1月中旬止跌，此后持續(xù)保持平穩(wěn)微漲態(tài)勢(shì)。

數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，廣州一手房網(wǎng)簽量達(dá)到了30146套，同比環(huán)比下降約4%。值得注意的是，成交量的平穩(wěn)主要是由于供應(yīng)量的明顯收縮，新房供應(yīng)量?jī)H為去年同期的70%左右，供求比進(jìn)一步下降至0.61。

今年上半年，廣州新房網(wǎng)簽均價(jià)達(dá)34679元/平，同環(huán)比均實(shí)現(xiàn)了1.5%的上漲。拉長(zhǎng)周期來(lái)看，這也是2023年以來(lái)，廣州房?jī)r(jià)的首次上漲。廣州房?jī)r(jià)底部已基本夯實(shí)，下半年到明年，新房?jī)r(jià)格下行空間極窄，核心區(qū)更有溫和回升的動(dòng)力。

盡管如此，今年的新房網(wǎng)簽數(shù)據(jù)依然表現(xiàn)不俗，尤其是在3-6月的成交高峰期，受到小陽(yáng)春和學(xué)區(qū)旺季的影響，加上政策的刺激，激勵(lì)了不少購(gòu)房者的購(gòu)房欲望。據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，今年上半年廣州二手房成交量約為5.5萬(wàn)套。

與去年基本持平，平均每日成交306套。這一成交密度在過(guò)去的年份中并不多見(jiàn)，顯示出廣州二手市場(chǎng)的明顯復(fù)蘇趨勢(shì)。特別在珠江新城，二手成交量約為389套，同比上漲6.5%。市場(chǎng)情緒的回暖和業(yè)主心態(tài)的轉(zhuǎn)變是成交量上升的原因。

在掛牌量方面，廣州二手掛牌量的增長(zhǎng)速度明顯放緩，目前顯示的掛牌房源約為13.9萬(wàn)套。與去年下半年相比，掛牌量減少了3000至4000套。這樣的變化表明，業(yè)主的心態(tài)正在發(fā)生微妙的轉(zhuǎn)變，他們更加理性，不再急于拋售，

而是愿意把握市場(chǎng)時(shí)機(jī)，甚至敢于還價(jià)。這對(duì)于整個(gè)二手市場(chǎng)而言，無(wú)疑是一個(gè)積極的信號(hào)，暗示著市場(chǎng)底部或許已不遠(yuǎn)。展望下半年，廣州樓市將迎來(lái)重頭戲。今年上半年，廣州共成交10宗地塊，收入高達(dá)319.5億，同比大漲105%。

第三方數(shù)據(jù)顯示，2026年6月，深圳樓市延續(xù)“4·29”新政后的火熱行情，全市新建商品住宅和二手住宅累計(jì)網(wǎng)簽8878套，同比增長(zhǎng)14.2%，市場(chǎng)延續(xù)穩(wěn)固向好態(tài)勢(shì)。6月深圳全市新建商品住宅網(wǎng)簽銷售3785套，同比增長(zhǎng)15.6%。

新房市場(chǎng)持續(xù)向好。優(yōu)質(zhì)住宅項(xiàng)目持續(xù)受到市場(chǎng)熱捧。商業(yè)用房市場(chǎng)同樣表現(xiàn)亮眼，商務(wù)公寓性價(jià)比優(yōu)勢(shì)突出。上半年全市一、二手辦公樓和商務(wù)公寓合計(jì)分別成交6567套和6238套，同比分別大幅增長(zhǎng)103.0%和70.2%。

6月深圳全市二手住宅網(wǎng)簽成交5093套，同比增長(zhǎng)13.1%。毫無(wú)疑問(wèn)，深圳二手住宅市場(chǎng)“量增價(jià)穩(wěn)”態(tài)勢(shì)明顯，市場(chǎng)剛需、改善性需求和置換需求加速釋放，“以舊換新”成為活躍的二手住宅交易形式。

2026年上半年，深圳樓市在寬松政策的持續(xù)托底下，交出了一份“供需兩旺、量增價(jià)穩(wěn)、結(jié)構(gòu)優(yōu)化”的答卷。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，上半年深圳新房、二手房合計(jì)成交超6.7萬(wàn)套，同比增長(zhǎng)2.2%、環(huán)比增長(zhǎng)16%。

新房市場(chǎng)供應(yīng)"踩剎車"。受"控增量、去庫(kù)存、優(yōu)供給"調(diào)控導(dǎo)向影響，房企推盤(pán)意愿謹(jǐn)慎，2026上半年深圳新房批售僅15330套（含人才房、安居房），同比降11%、環(huán)比大降40%；其中住宅批售12244套，同比降18%、環(huán)比降44%。

供應(yīng)收縮背景下，上半年新房成交30602套，同比微降1.5%，但環(huán)比增長(zhǎng)26%；其中住宅成交18406套，環(huán)比增15%。截至6月末，新房住宅預(yù)售可售房源降至22207套，去化周期收窄至13.1個(gè)月，庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)有所緩釋。

供應(yīng)收縮的同時(shí)，市場(chǎng)持續(xù)走量也直接改變了庫(kù)存結(jié)構(gòu)。截至6月末，新房住宅可售22207套，去化周期13.1個(gè)月，對(duì)比2024年22.3個(gè)月的高庫(kù)存壓力已經(jīng)緩解了很多。非住宅住宅去化周期更長(zhǎng)，去化難度高居不下。

與新房市場(chǎng)的“縮量”不同，二手房市場(chǎng)憑借豐富的供給結(jié)構(gòu)，承接了主要的剛需與改善流量。貝殼數(shù)據(jù)顯示，上半年二手房總成交36458套，同比漲5.5%，環(huán)比漲8.4%；其中二手住宅成交28962套，環(huán)比漲7.3%。

深圳貝殼研究院統(tǒng)計(jì)，今年上半年深圳樓市保持復(fù)蘇態(tài)勢(shì)，新房、二手房合計(jì)成交超6.7萬(wàn)套，同比增長(zhǎng)2.2%，環(huán)比增長(zhǎng)16%。其中，深圳新房共成交了30602套（含非住宅），環(huán)比增長(zhǎng)26%，新房住宅成交18406套，環(huán)比增長(zhǎng)15%。

上半年全市二手房共成交36458套（含非住宅），環(huán)比增長(zhǎng)8.4%，二手住宅成交了28962套，環(huán)比增長(zhǎng)了7.3%。無(wú)論是新房還是舊房，買家入市的步伐都在明顯加快。2026年1-6月，深圳一二手住宅合計(jì)網(wǎng)簽4.7萬(wàn)套，環(huán)比上漲10%。

其中二手占總交易量的61.1%，2025年下半年以來(lái)，二手房占比在提升，超過(guò)了60%。樂(lè)有家門(mén)店成交數(shù)據(jù)顯示，6月深圳二手住宅成交均價(jià)為6.15萬(wàn)元/㎡，環(huán)比上漲了1.2%。如果把時(shí)間拉長(zhǎng)來(lái)看，深圳二手房?jī)r(jià)其實(shí)已經(jīng)連漲了三個(gè)月。

深圳二手房掛牌量的飆升著實(shí)讓人瞠目結(jié)舌。截至2026年5月28日，深圳市二手房在售房源總量已經(jīng)達(dá)到了104377套，其中住宅就占了90807套。6月底，深圳二手住宅掛牌量約?8.6萬(wàn)套?，和年初水平差不多，掛牌量較歷史高點(diǎn)下降約10%。

樂(lè)有家監(jiān)測(cè)顯示，上半年深圳一二手住宅合計(jì)網(wǎng)簽47378套，環(huán)比上漲10%。其中一手住宅網(wǎng)簽18416套，環(huán)比上漲15%；二手住宅網(wǎng)簽28962套，環(huán)比上漲7%。二手住宅網(wǎng)簽量較2025年同期基本持平，較2024年同期大幅增長(zhǎng)35%。

近三年樓市呈現(xiàn)從“低位修復(fù)”到“穩(wěn)健運(yùn)行”的趨勢(shì)。從門(mén)店簽約數(shù)據(jù)看，上半年深圳樂(lè)有家門(mén)店一二手住宅簽約量均創(chuàng)下近6年的半年度新高。其中一手住宅門(mén)店簽約量環(huán)比上漲84%，同比上漲60%；二手住宅環(huán)比上漲20%，同比上漲17%。

樂(lè)有家研究中心監(jiān)測(cè)顯示，6月全市一二手房合計(jì)網(wǎng)簽13160套，與5月基本持平。住宅口徑上，6月一手住宅網(wǎng)簽3785套，同比上漲16%；二手住宅網(wǎng)簽5093套，同比上漲13%，持續(xù)穩(wěn)定在榮枯線水平。

樂(lè)有家門(mén)店成交數(shù)據(jù)顯示，二手住宅成交均價(jià)6.15萬(wàn)元/㎡，環(huán)比上漲1.2%，上半年房?jī)r(jià)累計(jì)漲幅6.4%，重返"6字頭"并繼續(xù)溫和上行。7月雖然是傳統(tǒng)淡季，但在政策余熱和結(jié)構(gòu)性改善需求的支撐下，深圳樓市整體熱度有望保持平穩(wěn)。

中指數(shù)據(jù)顯示，2026年6月百城新建住宅均價(jià)為17184元/平方米，環(huán)比上漲0.16%，同比上漲2%。一線城市新建環(huán)比上漲0.27%，同比上漲5.11%；二線城市環(huán)比上漲0.18%，同比上漲1.95%；三四線城市環(huán)比下跌0.05%，同比下跌2.53%。

新建住宅平均價(jià)中，北京環(huán)比下降0.10%，廣州、上海、深圳分別上漲0.80%、0.42%、0.15%，上漲主要來(lái)自于新入市高價(jià)項(xiàng)目結(jié)構(gòu)性帶動(dòng)。二手住宅平均價(jià)中，上海環(huán)比上漲0.10%、深圳上漲0.03%，廣州下降0.25%、北京下降0.54%。

6月百城二手住宅均價(jià)為12639元/平，環(huán)比下跌0.42%，同比下跌7.68%。一線城市二手住宅平均價(jià)格環(huán)比下跌0.16%，同比下跌6.95%；二線城市環(huán)比下跌0.46%，同比下跌8.21%；三四線城市環(huán)比下跌0.48%，同比下跌7.48%。

上漲的原因看，延續(xù)結(jié)構(gòu)性上漲態(tài)勢(shì)。新建住宅環(huán)比上漲城市34個(gè)，同比上漲城市18個(gè)。其中一線及強(qiáng)二線城市房?jī)r(jià)同環(huán)比齊漲，成都、杭州、上海、廣州、深圳、天津、武漢等，二手住宅上漲城市環(huán)比12個(gè)，88個(gè)城市下跌，以價(jià)換量。