北京
（為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）
一、案情介紹
張偉系北京市通州區某村集體經濟組織成員，農業戶口。
2023年10月15日，張偉與王強、王軍、王芳、王磊、王雪等五人簽訂《房屋買賣合同》，約定以100萬元購買位于通州區某村的一號院落（含北房5間）。該房屋原登記在已故村民劉淑芬名下，為其與丈夫王建國的夫妻共同財產。
此前，法院在A號判決中已確認：王強繼承該房屋3/5份額，其余2/5份額尚未完成繼承分割，由其他法定繼承人（包括部分未參與簽約者）共同共有。
簽約后，張偉支付全部房款，房屋亦完成交付。但因部分繼承人（如王強之侄、弟媳等）未簽字同意出售，無法辦理權屬變更登記。張偉遂起訴請求確認買賣合同有效。
王強、王軍、王芳當庭表示同意原告訴求；王磊、王雪經合法傳喚未到庭，亦未答辯。
二、裁判結果
法院判決：
確認張偉與五被告于2023年10月15日簽訂的《房屋買賣合同》有效。
注：法院同時指出，因出賣人對部分份額無處分權，房屋無法完成過戶登記，張偉可另行主張違約責任或解除合同。
三、法院說理
合同效力 ≠ 物權變動
根據《民法典》第597條，無權處分不影響買賣合同效力。只要合同系雙方真實意思表示，且無欺詐、脅迫、違法等情形，即應認定有效。
買受人為本村集體成員，交易主體適格
張偉系同村農業戶口，具備購買本村宅基地上房屋的資格，不違反土地管理強制性規定，合同不存在無效事由。
部分共有人擅自出售，構成無權處分
涉案房屋中2/5份額尚未分割，屬于全體繼承人共同共有。五被告未經其他共有人同意出售全部房屋，對他人份額構成無權處分。
合同有效但履行不能，買受人可索賠
雖然合同有效，但因物權無法轉移（無法過戶），張偉可依據《民法典》第563條、第577條，請求解除合同并要求出賣人返還房款、賠償損失。
四、律師提示
“合同有效”不等于“能拿到房本”
本案典型體現了“債權有效、物權受限”的法律邏輯。簽了合同、付了錢、住了房，仍可能無法確權——尤其在共有產權未析產時。
買農村房，務必查清“誰真正有權賣”
要求查看繼承公證書或法院確權判決；
所有繼承人必須親自簽字（配偶也要簽）；
遇到“代簽”“口頭同意”，風險極高。
本村人買本村房，合同通常有效
與非集體成員購買不同，同村農業戶口之間的宅基地房屋買賣，一般不因身份問題被認定無效，這是重要利好。
遇到“部分人不簽字”，怎么辦？
可先起訴確認合同有效（如本案），再另案起訴要求其他共有人配合過戶，或直接主張違約賠償。
付款前務必做“產權盡調”
建議委托律師調取：
宅基地登記信息；
被繼承人死亡證明及親屬關系；
是否存在繼承訴訟或析產判決。
本文由北京房產律師靳雙權團隊整理。提醒：農村房屋交易看似簡單，實則暗藏“共有權陷阱”。合同有效只是第一步，能否真正“落袋為安”，取決于你是否把產權查清、把人簽全。
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