作為中國房地產行業的龍頭企業之一，保利發展靜悄悄地完成了控股股東的變更。

近日，保利發展公告稱，控股股東無償劃轉國有股份已完成過戶登記。原控股股東保利南方將其持有的37.69%股份全部劃轉至保利集團。

此次股份劃轉完成后，保利集團對保利發展的直接持股比例從3.03%躍升至40.72%，成為控股股東。保利發展仍由國務院國資委通過保利集團控股，實際控制人未發生變化。

根據保利發展10月9日發布的公告，保利集團與全資子公司保利南方簽署了《國有股權無償劃轉協議》。

這次劃轉使保利發展的治理結構從“集團-保利南方-保利發展”的三級持股模式，轉變為“集團-保利發展”的二級直接管控模式。

這一變化呼應了2024年9月國務院國資委黨委在《旗幟》雜志刊發的文章精神，文中明確提出要“推動國有企業完善中國特色現代企業制度，加快組織形態變革，大力去行政化、機關化，探索扁平化管理、平臺化運作等模式”。

在股權結構優化的同時，保利發展的經營卻呈現出令人擔憂的背離。

2025年上半年，保利發展以1451.71億元銷售額繼續蟬聯行業銷售冠軍。但其歸母凈利潤僅為27.11億元，同比下降63.15%。加權平均凈資產收益率更是降至1.37%，創上市18年新低。

這種“分裂”在三季度進一步加劇。公司單季營收達568.65億元，同比增長30.65%，表面看實現了顯著復蘇。

但盈利端卻呈現斷崖式下滑：單季歸母凈利潤虧損7.82億元，同比降幅達299.19%。這是公司首次在非年末結算期出現季度虧損。

這種“銷售額增加，凈利潤反而減少”的現象，保利發展將其歸因于“受行業和市場波動影響，結轉項目盈利能力下降”。

更深層次看，這種困境源于公司前幾年為追求規模而采取的戰略選擇。保利發展面臨的困境是結構性的，反映出公司對規模追求帶來的長期隱患。

首當其沖的是歷史遺留的庫存問題。截至2025年6月末，保利發展總土地儲備為11426萬平方米，其中三四線城市占比高達43.8%。相比之下，公司2022年以來新增土地中三四線占比已低于30%。

這種結構性失衡意味著大量早期獲取的三四線項目面臨“虧本銷售”風險。截至2025年6月末，公司約有2000萬平方米三四線未售土儲，其中近60%尚未開工。

合作開發模式則成為另一個反噬因素。為快速擴張，保利發展過去廣泛采用合作開發模式，現在卻導致少數股東分走大量利潤。

2025年前三季度，少數股東損益占凈利潤總額比例飆升至70.41%。這意味著約七成的項目利潤被少數股東優先劃走，導致上市公司股東直接承受更大虧損沖擊。

轉型緩慢也是保利發展的突出問題。與同行相比，公司多元化收入貢獻有限。2025年上半年，保利發展商業運營收入為25.4億元，而同期華潤置地經營性不動產業務收入高達121.1億元。

在經營困境背后，保利發展的財務狀況呈現出矛盾的雙面性。

在風險指標上，公司仍保持行業領先的財務安全度。截至2025年中期，保利發展的凈負債率為59.64%，扣除預收后的資產負債率為64.56%，穩居“綠檔”。非受限現金短債比為1.19，較期初提升0.18。

融資成本方面，保利發展充分利用了央企背景的優勢，2025年中期綜合融資成本降至2.89%，處于行業極低水平。上半年，公司成功發行國內首單現金類定向可轉債，發行規模85億元，6年期綜合成本僅2.32%。

然而，現金流在2025年第三季度卻出現了明顯惡化。公司經營性凈現金流轉負，為-90.4億元，同比下降875.12%。

銷售端的壓力也在加劇。2025年前三季度，公司實現簽約金額2017.31億元，同比減少16.53%，這一降幅高于品牌房企平均12.2%的下滑水平。公司的月均銷售額從上半年的約242億元，滑落至第三季度的約188.5億元。

面對困境，保利發展正通過多項戰略調整尋求出路。

在土地投資方面，公司明顯調整了方向。2025年上半年，保利發展將51%的投資投向了北上廣等核心區域，以優化土儲質量。新增項目全部位于北京、上海、杭州、西安等核心城市。

然而，這種調整需要時間產生效果。新拿地項目需2-3年進入結算期，短期內無法對沖存量項目的盈利下滑。國盛證券指出，這種“存量拖累、增量未顯”的周期錯配，將持續影響2025年盈利表現。

“調轉換退”策略被用于盤活存量土地。通過調規、轉性、換地、退地等方式，保利發展已累計完成超270萬平方米存量土地資源盤活。2025年，公司掛牌轉讓12個非核心城市項目，回籠資金83億元。

在發展多元業務方面，公司正著力發展資產經營與物業服務兩大主業。目前，公司租賃住房、酒店、購物中心等資產經營收入同比提升13%。

保利發展計劃將租賃住房規模擴張至30萬間，希望以此構建盈利新支柱。保利發展指出，未來將推動開發、經營、服務三大主業均衡發展。

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