泓睿達原創403，本文4400字。

寬闊的馬路、嶄新的高樓、精心設計的公園……這似乎是各地新城的“標準配置”。但夜幕降臨卻常常燈火闌珊、人影稀疏。

例如早期的鄂爾多斯康巴什和天津于家堡，都曾因過于注重宏大敘事和地標建筑，忽略了人氣賴以生存的生活服務業和職住平衡，一度陷入空城困境。

為什么要開發新城？土地不夠了。放人的地方叫新城，放企業的地方叫新開發區，但放人和放企業并不涇渭分明，有企業的地方就有人，有人的地方終究會成為城，人聚為城。所以現在的新城不像30年前的開發區只生產不住人，白天上班工人從其他地方趕過來，晚上下班又呼啦啦的跑光了，新城追求產城融合，人沒那么累，城沒那么鬼。

但新城依然普遍存在“職住不平衡”及“建用不平衡”兩個問題。

01

“職住不平衡”是因為并不是所有企業的員工都會住在新城里。有家庭的員工，家在舊城下班了要離開，也并不是每一家企業都有員工宿舍，管理剛性且只供短期，會導致員工外出居住，還有配套不足，當職聚居散時，人氣就不足了。

“建用不平衡”呢？房子建多了，和實際人口不匹配，居住和消費被稀釋，人氣也就不足了。

各地常用對策是依靠行政搬遷、企業分設、文旅活動導入人口，但這些人口是“潮汐人口”（白天工作晚上離開），而固定人口才是支撐消費、教育、醫療服務業的核心。若缺乏消費場所，潮汐人口難以轉化為固定人口，也難以形成穩定的“人氣”。

是不是建成后就能解決人氣問題呢？表面看起來原因是配套成熟，實際上是有就業崗位。很多新城建得很漂亮，但配套長期不成熟，只有就業崗位充足，才是人氣的關鍵。而生活服務業能提供大量就業。

02

事實上，很多地區的新城規劃常常強調產業高端化、建筑地標化、人群高知化，忽略了城市是生態的整體，而生態需要多元。

高技能人才收入高，會產生大量消費，如果一個城市的服務價格貴，會出現“留才成本高”和“人才流失快”的問題。

一方面，各地出臺政策吸引人才，在政策（人才補貼，住房補貼，生活補貼，稅收減免等）和就業（高待遇，高福利，包吃住）雙重吸引下初期人才確實有聚集效應，但補貼到期，人才有一定資歷閱歷能力后，他開始更看重成家安居（住房，戶口，學位，生活便利性）和職業規劃（行業圈子，跳槽成本，成長邊際效應），如果二者不能解決其一，就會導致頻繁流失，尤其在沒有高能級城市輻射加持的新城里，企業留才成本更高。

另一方面，生活服務業缺乏扶持，導致開業租金成本，水電燃氣成本，招工成本，通勤成本高。出現了因為供給短缺導致低技能人口比高技能人才工資更高的怪現象。服務業的供給處于緊缺狀態，結果就是價格上漲。比如上海的住家保姆月薪已經超過香港菲傭價格。進一步就是需求下降，而需求得不到滿足時高技能人才也會流失。

高技能人才和低技能人力在一個城市中是互補的，三個原因。

第一個原因，需求牽引消費。在任何生產單位里面，都需要高技能人才和低技能人力相配套。比如在浦東的金融街，除了需要高級白領以外，還需要清潔工和保安。收入水平越高，就有更高比例用于消費，一個地方業態越豐富，分工效應越強，低技能人口越容易獲得好處。

第二個原因，生活服務業讓消費實現本地閉環。高技能人才集聚會產生很多生活服務需求，提供這種服務的往往是低技能人口，如果這些人口能就近提供服務，高技能人才的消費就不會被轉移出去。

第三個原因，生活服務業轉移了企業成本。低技能人口在新城獲得崗位和收入，促進了服務業興旺，高技能人才的消費被滿足，減輕企業全面配套的負擔。

在美國，高科技產業產生了大量生活服務業需求。據統計，城市中一個高技能人才的就業崗位可以帶動5個其他行業的就業崗位，其中2個是相對高端的服務業（比如牙醫和理財師），而另3個則集中在消費型的生活服務業（如售貨員和餐館服務員）。1個高科技就業崗位的增加能夠帶動1.6個本地服務業的就業，關鍵是當你花大力氣引進這個1時，也要想辦法同步降低這個1.6進入的門檻。

03

首先，要有一套旺人氣的標準。包括:一是總量增長指標，比如常住人口數、戶籍人口數、個體工商戶注冊數、商業樓宇開業率，這些指標的增長意味著固定人口增長和商業信心提升。二是結構優化指標，比如行業結構、從業人員結構、分布結構，這些指標可以考察一個區域內從生產到生活的生態鏈是否存在短板，建用是否平衡。三是質量指標，比如樣本個體工商戶的營收，商鋪平均經營和空置年限，商圈客流峰值/谷值、通勤流向，居民滿意度、社區活動參與度、社交網絡密度。根據這些指標可以調整政策方向。

其次，對照這些指標完善扶持政策。

2021年商務部等12部門出臺《關于推進城市一刻鐘便民生活圈建設的意見》，2025年9月商務部等9部門又推出《關于加力推動城市一刻鐘便民生活圈建設擴圍升級的通知》，提出“科學優化布局。加強統籌設計。合理優化網點，重點對城鎮老舊小區、新建居住區……加強商業網點布局，滿足居民便利生活和日常消費需求”。

建議可以這樣:

第一，推動常住人口增長，保持低成本居住供給。

解決職住平衡問題，住房問題是關鍵。考慮兩筆補貼費用，聯合企業提供公建保障性租賃房，人才公寓，以長期、保底、階增承租方式低價、大規模收儲一批空置商品房，第一筆補貼是聯合企業出租給員工，三年為期逐年補貼遞減，第二筆補貼是聯合開發商優惠出售給企業員工，優惠力度三年為期逐年遞減，刺激越早買房補貼越多。

孩子上學問題也是關鍵，在新城有固定住所，且承諾轉移社保的企業骨干員工，配給公辦學位。

對注冊開業在新城，經營面積或符合首店條件，且承諾持續經營一定年限的個體工商戶、服務業企業，為其薪酬達到一定標準的骨干員工提供保障性租賃房，人才公寓。比如深圳在新建設區域推行“城中村改造+保障房供應”模式，保留低成本居住空間。

第二，支持低技能人口就業。

新城業態不僅瞄準高科技企業，也規劃特色市集、社區工坊、便民服務業街區，給予租金優惠或創業補貼。比如成都東部新區在核心區周邊規劃“便民服務帶”，吸引小型餐飲、便利店、維修點入駐。

鼓勵本地居民、返鄉青年、小微創業者以低租金或免租期方式，開設第一批便利店、咖啡館、書店等，政府給予小額啟動資金和培訓，讓其成為服務業的“種子用戶”。

公交線路和班次優先連接居住區、城中村和商業服務區、工業區兩端，確保服務業工作者通勤成本可控。比如蘇州工業園區通過公交專線、自行車租賃系統，降低低收?群體通勤成本。

第三，補齊中端生活服務業。

為什么強調中端服務業呢？比如餐飲，太低端，對城市形象有影響，也和常住居民的消費力錯配，太昂貴，又不符合日常消費習慣，而中端生活服務業兼顧了檔次和日常兩方面，但中端服務業的經營者會顧慮投入大、客流少、難維持。因此要重點對這部分中端業態進行扶持。比如南沙新區，對首次引入并實際經營的餐飲企業提供供餐服務的集體食堂，給予食堂所屬單位每1家食堂10萬元的一次性補貼。

對于掌握在政府和國企手里的商業物業，設定業態分布指標，屬于彌補業態空白（電影院，電競，量販KTV，健身房），彌補檔次和規模空白（如人均消費100元，經營面積超過1000平方），彌補本區域空白的首店，分類分層分期提供租金優惠和一次性獎勵，并結合經營業績（首次達到限額以上）給予獎勵，以及骨干員工享受上述租住優惠。

強化品牌建設，對園區經營單位提出業績指標，對引進“中華老字號”“綠色餐廳”“連鎖品牌”等認定的企業，能夠打造特色消費場景（如主題餐廳、文創書店、運動健身綜合體）的項目給予獎勵。

第四，完善社區公共服務。

在大型地標場館之前，打造高頻使用場所，多建社區公園、街頭籃球場、免費圖書館、夜市廣場，而非只注重地標性文化場館。比如西安曲江新區周邊保留大量平價小吃街和小商品市場，平衡大唐不夜城的高端旅游與本地生活的沖突。

引導特長人群以服務換租金，做好人群特長摸查，對于入住的藝術工作者、教師、社工、手工藝人等，可以提供低于市場價的租金或免費居住空間，條件是他們必須為社區提供一定時長的公共服務，如開設免費工作坊、組織社區活動、輔導兒童課業。

第五，設置“人氣對賭”開發協議。

在引入房地產開發和產業園區建設運營商時設置商業條款，對小區和園區要配套“嵌入式”服務，在有居住配套的產業園區、大型居住社區內嵌入式布局常規四店（便利店、菜肉店、維修店、理發店），設置與本小區“常住人口增長率”“商鋪開業率”“夜間燈光指數”等掛鉤的獎懲條款，激勵開發商持續運營而非賣完房子就走。

第六，注重商業街區道路設計。

比如馬路這件事，大馬路配套的是大型商業體，但不一定適合住戶為主的商業街區。我國的新城幾乎無一例外地采取了大馬路的形式。從直覺上來說，很多人認為大馬路有利于緩解道路擁擠，實際上小馬路一方面可以像毛細血管一樣分流主干道路的車流，另一方面路邊可以有足夠的人流，從而發展起沿街的商業，這樣既增加城市生活的便利度，又可以縮短居民生活半徑，減少開車出行，特別是兩個挨著的商住小區之間，如果規劃為“小馬路+臨街商鋪”，會很容易旺起來。

第七，將公共綠地交給居民，吸引常住人口。

將部分未開發地塊、小區公共綠地、沿街公共綠地設計為市民農園、果園、花園，統一管理但分塊租賃，給有興趣的居民種植，吸引人口常住。

委托給居民種植雖然用地和灌溉用水免費，但要設置要求，服從統一管理。首先不能做成傳統的菜地，不能搭建窩棚，推放雜物，其次應采用觀賞園藝的搭配手法。比如曲線劃分地塊，用向日葵、玉米作為背景，中層種植五彩椒、茄子，低層用百里香、旱金蓮鑲邊。注意色彩搭配，比如將紫色羽衣甘藍、金黃色金盞菊、翠綠韭菜進行色塊組合。

第八，發起“城市體驗官計劃”。

招募10位來自不同領域，在頭部城市創業但期待降低生活成本的博主、設計師、攝影師、作家、家庭主夫/婦等，給予他們一年免費居住權，條件是憑借自身所在領域的特長，持續創作和分享在新城的生活內容，并提出完善建議，用真實、多元的敘事風格補充官方宣傳的不足。

第九，推行公益活動積分計劃。

上述幾點活動包括開設首店，公共綠地承包種植，城市體驗館的宣傳，提供技能幫助，還有垃圾分類、志愿服務等行為，都可以成為積分，換取禮物或其他志愿者對你的服務時長。比如參考深圳的做法，實現兌換品不依賴政府補貼，而是深度整合轄區商業資源（優惠券、服務），形成可持續的“資源閉環”。弱化“物質激勵”，強化“權益與信用”，將積分與公共服務優先權、信用加分等“軟性權益”掛鉤，引導居民關注新城的公共價值。

第十，成立“人氣咨詢委員會”。

成員包括政府、開發商、入駐企業代表、商戶代表、熱心居民等，定期評估人氣指標，快速響應問題（如公交線路調整、商業補貼申請），避免政府單方面決策與市場需求脫節。

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參考資料:
《大國大城》陸銘，上海人民出版社