大家好，我是地產(chǎn)高富帥。

行業(yè)發(fā)展至今，確實(shí)已經(jīng)不是一兩家企業(yè)的問題，在經(jīng)營底層邏輯已經(jīng)發(fā)生巨變，增量發(fā)展時代已經(jīng)過去，行業(yè)回歸產(chǎn)品功能屬性，存量運(yùn)營時代來臨。

在幾年前，很少會有人認(rèn)為萬科這種體量企業(yè)會到了生死抉擇邊緣，大家看到的似乎都只是表面的經(jīng)營數(shù)字，但是往往忽略了內(nèi)部的風(fēng)險(xiǎn)管控。

近期，一則上市公司公告也攪動了地產(chǎn)資本圈，產(chǎn)業(yè)新城運(yùn)營商綜合實(shí)力TOP8，深圳市中集產(chǎn)城發(fā)展集團(tuán)有限公司（以下簡稱“中集產(chǎn)城”），成功將其旗下物業(yè)前海中集國際商務(wù)中心東塔項(xiàng)目整棟出售，回籠資金25.34億元。

看似簡單的一筆資產(chǎn)大宗交易背后是這家國企產(chǎn)業(yè)運(yùn)營商的經(jīng)營痛點(diǎn)，作為中集集團(tuán)旗下的產(chǎn)業(yè)開發(fā)運(yùn)營平臺，中集產(chǎn)城也開始焦慮了。

這種大宗交易如今在地產(chǎn)圈幾乎是比較常見的，如今還可以賣得上價格的資產(chǎn)都是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)了，不過對于中集產(chǎn)城來說這是一筆賠本買賣。

這是一棟原本為“新總部”預(yù)備的超高層寫字樓，燈火在人們的視線里悄然暗下。

它曾報(bào)出8.8萬元/平方米的豪言，如今整售均價跌至約2.98萬元/平方米，25.34億元成交，換來的是賬面約23億元的虧損與預(yù)計(jì)對集團(tuán)2025年歸母凈利潤約10.80億元的間接拖累。

要知道，虧損10個億對于中集集團(tuán)這種國企來說，需要在資本市場出多少報(bào)告才能平復(fù)大部分投資人。

中集產(chǎn)城作為中集集團(tuán)的控股子公司，中集集團(tuán)持股45.92%股權(quán)，絕對的大股東了，因此中集產(chǎn)城是一家國資控股的混改房企。

這家房企總部也是位于深圳，成立之初就是打著產(chǎn)業(yè)新城運(yùn)營商的旗號，全國擴(kuò)張步伐還是相當(dāng)迅速，業(yè)務(wù)涉及粵港澳大灣區(qū)、長三角城市群等區(qū)域，目前已在國內(nèi)布局30多個產(chǎn)業(yè)園，全國運(yùn)營及在建園區(qū)超900萬平方米。

回歸中集產(chǎn)城視角，該公司在2025年上半年的總營收約合12.27億元，較去年同期減少38.55%，虧損總額7800萬元，虧損同比增加146.35%。

早期幾年，凡是打著產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)旗號的房企，其底層經(jīng)營邏輯無外乎還是高周轉(zhuǎn)開發(fā)+銷售物業(yè)的組合，中集產(chǎn)城作為國資出身的房企，在投資拿地方面具備一些優(yōu)勢。

再看看中集產(chǎn)城的幾個股東名單，中集集團(tuán)、碧桂園、曲江文化，對應(yīng)持股分別為45.92%、24.00%、20.00%。

前面大股東是自己的母公司，基于國企底層因素在早期講故事能力肯定要比民企做產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)具備優(yōu)勢，后面兩個股東大家都知道的，碧桂園與曲江文化都自身難保。

如今看來，中集產(chǎn)城這幾年強(qiáng)勢布局的幾個城市，其項(xiàng)目都是在高位拿地，但是產(chǎn)業(yè)底層邏輯是需要持續(xù)運(yùn)營產(chǎn)生業(yè)績的，但是很顯然這不是中集產(chǎn)城的核心競爭力。

如今市場上好像產(chǎn)業(yè)開發(fā)商的房企，第一類就是類開發(fā)商角色，拿工業(yè)用地蓋廠房賣廠房實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金流與利潤，這里面民企較多：比如中南高科與萬洋集團(tuán)。

另外一個類別是央企國企子公司，比如中建投資，中建八子旗下的城投公司，此類房企實(shí)際上充當(dāng)城投屬性，屬于大基建類型，很大程度充當(dāng)城市建設(shè)屬性。

在早期市場好的時候，這種類開發(fā)模式是可以馬上產(chǎn)出業(yè)績增量的，比如中南高科，當(dāng)年幾乎在市場不看好的情況下全國布局產(chǎn)業(yè)，也實(shí)現(xiàn)了一定的增長機(jī)遇。

不過如今的中南高科已經(jīng)快熄火了，高管持續(xù)離職，加上信貸方面已經(jīng)非常吃緊，前景不容樂觀。

整個產(chǎn)業(yè)賽道，只有長期堅(jiān)持在資產(chǎn)運(yùn)營管理方面下功夫的平臺才能存活下去，比如普洛斯中國，屬于真正的物流資管，背后是基金+運(yùn)營開發(fā)雙保險(xiǎn)護(hù)航。

但是如今在看看這些類開發(fā)型的產(chǎn)業(yè)運(yùn)營商，其結(jié)果都是現(xiàn)金流吃緊，招商運(yùn)營收益低，重資產(chǎn)布局想要退出如今難度也很大，很多項(xiàng)目不具備資產(chǎn)經(jīng)營屬性。

其實(shí)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)與商業(yè)地產(chǎn)一樣，如今都面臨著經(jīng)營轉(zhuǎn)型，要重規(guī)模布局到強(qiáng)經(jīng)營管控過渡，就連華潤萬象這種千億市值的上市服務(wù)公司都在退出重資產(chǎn)項(xiàng)目。

中集產(chǎn)城作為就是中集集團(tuán)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型而來，早期就是依托中集集團(tuán)制造業(yè)巨頭的產(chǎn)業(yè)屬性，但是發(fā)展戰(zhàn)略并沒有按照我們熟知的資產(chǎn)運(yùn)營管理策略。

其中土地儲備厚實(shí)是其一大特點(diǎn)，特別是早期一些工業(yè)用地，這也是中集產(chǎn)城定義為產(chǎn)業(yè)運(yùn)營商的基本面，想當(dāng)年碧桂園這種行業(yè)巨頭之所以入股中集產(chǎn)城其實(shí)看重的就是土地含金量。

但是土地歸土地，中集產(chǎn)城并沒有在資產(chǎn)運(yùn)營管理方面下功夫，反而跟很多房企開發(fā)模式類似，甚至很多項(xiàng)目完全依靠土地增值來賺錢。

如今兩大股東連接暴雷，中集產(chǎn)城母公司中集集團(tuán)估計(jì)都沒想到，之前集團(tuán)手里的王牌部隊(duì)，今天都要成為其利潤絆腳石。

為了打好地產(chǎn)這塊牌，中集產(chǎn)城也在地產(chǎn)圈挖了不少高管，其中知名的當(dāng)屬前卓越集團(tuán)執(zhí)行總裁王衛(wèi)峰。

王衛(wèi)鋒，1973年出生：1997年至2012年都在萬科集團(tuán)任職，先后擔(dān)任深圳市萬科工程管理部經(jīng)理、深圳萬科城項(xiàng)目總經(jīng)理、西安萬科企業(yè)有限公司總經(jīng)理等職務(wù)。

2012年4月加入卓越置業(yè)集團(tuán)有限公司，任職集團(tuán)高級副總裁，分管集團(tuán)運(yùn)營、設(shè)計(jì)、成本、工程、深圳區(qū)域商辦等業(yè)務(wù)，2016年出任集團(tuán)執(zhí)行總裁。

2019年3月加入力高集團(tuán)，最初就職于力高集團(tuán)旗下的地產(chǎn)控股集團(tuán)。同年4月，其獲委任為力高集團(tuán)執(zhí)行董事、總裁，主要負(fù)責(zé)地產(chǎn)控股集團(tuán)的日常管理。

2020年5月28日辭任該公司執(zhí)行董事。同年，創(chuàng)立了中恒企業(yè)集團(tuán)，持股30%，大合作方是深圳恒豐潤集團(tuán)。

作為創(chuàng)業(yè)高管，目前任職中集產(chǎn)城的副總裁兼運(yùn)營官，持股的明細(xì)中未見有中恒公司的影子，這算是又一次回歸經(jīng)理人的角色了。

在王衛(wèi)鋒到了中集產(chǎn)城之后，集團(tuán)的成本管理中心總經(jīng)理是張志勇，而張志勇之前是卓越集團(tuán)杭州公司總經(jīng)理。

不過值得關(guān)注的是，早期一同入職中集產(chǎn)城的萬科高管軍團(tuán)，如今都離職了不少。

更可笑的是，中集產(chǎn)城算是把地產(chǎn)那一套運(yùn)營邏輯照搬到產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域了，不管是重資產(chǎn)投資還是員工跟投，與產(chǎn)業(yè)運(yùn)營思維可謂毫無關(guān)聯(lián)。

不過作為一家尚未暴雷的開發(fā)商，如今還能發(fā)工資都已經(jīng)不錯了，能在地產(chǎn)圈混的房企，能急速變現(xiàn)已經(jīng)超越了絕大多數(shù)同行。

中集產(chǎn)城的案例，是一個時代的注腳。它揭示了在行業(yè)底層邏輯巨變之下，任何背離“運(yùn)營為王”、“內(nèi)容為王”本質(zhì)的模式，無論出身國資還是民資，無論故事多么動聽，都將面臨嚴(yán)峻考驗(yàn)。

今天就聊到這里，有對中集產(chǎn)城想要分享的朋友，也可以留言討論。