廣東
鴻璟臺已經把答案寫得很清楚了。
不是產品不行，不是品牌不行，而是第一口價，把市場直接勸退了。
所以輪到閱璟臺，開盤這道題其實并不難。
難的是，操盤團隊愿不愿意紆尊降貴，聽聽市場的聲音。
最近關于閱璟臺的價格，各種版本滿天飛。
最夸張的，是7萬到10萬的吹風價；就是這張圖：
但我覺得真正有參考意義的，反而來自一線中介的判斷。
說句實在話，校長自己猜的價格，也是5萬起，或者我們放寬一點：5萬到5萬5吧。
這個區間，幾乎是當前市場的最大公約數，而且越秀也絕對賺，后面我們算算賬。
（校長1月12日項目實拍）
校長走項目附近的中介門店進行走訪，有些中介兄弟說法雖然有點激進，但是大家不妨品一品：
中介的原話是：
如果開發商信心不足，不排除會出現4萬8、4萬9的價格；
也有個別中介判斷：
不排除會有5萬以下的特價單位，目的很簡單——
別再重蹈鴻璟臺的覆轍，開盤第一天就掉凳。
（校長1月12日實拍）
那我們不妨把幾種可能性攤開來說。
（校長1月12日項目實拍）
第一種，按吹風價來。
7萬到10萬。
這個價格，如果是真的，那結果也很直接：冷場，然后被屌。
中介兄弟說得很直白：
這種定價，不是賣給市場的，是賣給“冤種”的。
至于會不會有一兩個買家覺得“值”？
中介原話是：“唔系冇，系冇意義。”
（校長1月12日項目實拍）
第二種，6萬到7萬。
聽起來比吹風價理性，但依然偏貴。
因為它已經明顯高于周邊真實成交參考。
畢竟今時不同往日，你也不能讓人拿買天瑞的心態來買你閱景臺，不現實。
而且現在的買家，很精明。
會對比、會算賬，也不著急。
這個區間，最容易被市場用腳投票，最后大概率也落得“工抵房”的套路里。
（校長1月12日項目實拍）
第三種，5萬到5萬5。
這是一個真正能進入“可談區間”的價格。
不刺激，但合理；
不大賺，但能成交。
也是目前周邊市場最現實的參照。假如在這個區間，你是可以和周邊樓盤掰掰手腕的，就看你肯不肯。
（校長1月12日項目實拍）
第四種，5萬以下。
這個區間，一旦出現，確實可能會火。
但前提只有一個
開發商愿不愿意用價格，換速度。
假如真的5萬以下，操盤團隊的飯碗估計會砸的叮當響，我個人覺得不太可能哈。
（校長1月12日項目實拍）
說到這里，校長就可以幫諸君算算賬了，看看多少錢越秀大概不會賠，我們就能差不多明白定價大概會是怎么個走向了。
閱璟臺的綜合保本價，大約在4.9萬/㎡。為啥這么說，大家往下看：
土地成本約3.1萬/㎡；
建安成本約1.2萬/㎡；
再加上稅費和營銷雜費，賬并不復雜的。
所以我一句話講清楚：
4萬9，是底；7萬到10萬，是夢。
（校長制圖）
咱們再把閱景臺再放到目前跟他對打的最火熱的競品里看，邏輯更清楚了：
保利天瑞，歷史均價7萬以上；
天河壹品，均價約5.6萬；
閱璟臺如果定在5到5.5萬，
每平米能拉開6000到16000元的價差。加上閱景臺的綜合實力并不差，你說會不會爆？明擺著的答案。
（校長1月12日項目實拍）
比如100㎡的戶型，
就是60萬到160萬的總價差。
這才是市場真正會買單的地方，實惠，性價比，給人選擇你的理由。
當然，咱們說閱景臺的優點也擺在那：
2.1的低容積率；板樓+專梯入戶；雙名校配置；加上越秀國企的交付確定性。
但短板也客觀存在：
岑村機場噪音；19號線兌現周期；工業園配套仍需時間。
（校長1月12日項目實拍）
這些問題，不會因為定價自信而消失，這就值得讓更多的購房者好好思量了。
所以結論其實很明顯了。
閱璟臺如果想賣得動，
就別再玩“心理預期管理”那一套。
5萬到5萬5，是順應市場；
5萬左右，是穩妥解法。
市場已經給過越秀一次教訓了。
這一次，是選擇聽，
還是再試一次運氣。我們拭目以待。
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