北京
新帥劉成云掛帥一年之際，綠城公布了一項不怎么好看的業績。
近日，綠城中國在港交所發布盈利預警，預計2025年度公司股東應占利潤同比下降約95%。
按照綠城2024年15.96億元的凈利潤計算，這意味著綠城2025年凈利潤或將僅剩8000萬元左右。
這份成績單，恰好落在中交系出身的新帥劉成云掌舵滿一年之際，也讓這家以品質著稱的房企，陷入規模登頂與利潤崩塌的強烈反差之中。
2025年3月27日，劉成云正式接任綠城中國董事會主席，接替任職七年的張亞東。
作為在中交體系深耕三十余年的老將，劉成云的到來，被市場視為中交集團進一步強化對綠城管控、推動資源整合的信號。
他上任之初便提出，堅持穩健經營，聚焦一二線核心城市，試圖在行業深度調整期穩住基本盤。然而，市場環境的持續下行與歷史包袱的集中釋放，讓其首年答卷格外沉重。
回望綠城近年業績，盈利下滑早已不是偶然。2023年，公司股東應占利潤30.92億元；2024年降至15.96億元，同比近乎腰斬。
進入2025年，頹勢進一步加劇，上半年股東應占利潤僅2.1億元，同比大跌近九成。此次全年預警將跌幅拉至95%，構成連續三年的利潤下滑曲線，也標志著綠城盈利能力跌至近年谷底。
與利潤暴跌形成鮮明對比的是銷售規模的逆勢上揚。2025年，綠城全口徑銷售額達到2519億元，位居行業第二，銷售面積同樣躋身行業前列。
在整體市場收縮的背景下，綠城依靠產品力與布局優勢，實現了市場份額的提升。但規模增長未能轉化為利潤增長，反而暴露出“有量無利”的深層困境。
綠城在公告中將利潤暴跌歸因于三點：行業仍處調整期、為去化長庫存導致結轉毛利率下滑、計提大額資產減值損失。
過去一年，劉成云主導下的綠城，延續了積極去庫存的策略，以價換量換取現金流安全。這一操作保障了銷售與回款，卻直接拉低整體毛利率。疊加合聯營公司業績下滑與資產減值計提，利潤被大幅吞噬。
毛利率持續走低是核心癥結。2022年至2024年，綠城綜合毛利率從17.3%降至12.8%，2025年在去庫存壓力下進一步下滑。
同時，高地價項目集中進入結算期、新房售價承壓、成本剛性，三重壓力疊加，使得曾經以高端產品立足的綠城，陷入盈利空間被持續壓縮的局面。
從財務結構看，綠城試圖以穩健對沖風險。2025年，公司持續優化債務結構，降低短債占比，保障融資渠道暢通。
在民營房企普遍遭遇流動性危機時，綠城憑借央企背景保持融資通暢，未出現公開市場債務違約。安全的底線得以守住，但代價是利潤表的大幅惡化。
劉成云執掌綠城的一年，也是行業調整最劇烈的一年。他的管理風格偏向穩健與審慎，更強調風險控制與長期發展，與張亞東時期側重規模沖刺的路徑形成差異。
上任后，綠城在投資上更趨保守，聚焦高能級城市，嚴控非核心區域投入，同時推進內部組織優化，提升運營效率。
但戰略調整難以立刻扭轉歷史積累的問題。此前擴張期獲取的部分項目，在市場下行周期進入結算，帶來毛利率壓力。
另外，代建等輕資產業務雖保持行業領先，卻難以抵消重資產業務的盈利下滑。多元化業務尚未形成足夠支撐，整體盈利結構仍高度依賴傳統開發。
對劉成云而言，眼前的考驗不只是活下去，更是如何在保持行業地位的同時修復盈利能力。
2025年中期業績會上，綠城管理層曾坦言，行業進入低利潤時代，企業必須接受盈利水平下移的現實。
但利潤下滑95%，顯然超出市場普遍預期。這既反映出行業去庫與減值的壓力，也暴露綠城自身資產質量與運營效率的短板。
從品質標桿到規模前列，再到盈利探底，綠城的走勢是行業轉型的縮影。劉成云的挑戰，不止是帶領綠城走出盈利低谷，更是重新定義這家老牌房企的價值與位置。
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