福州二內晉新榕亦川分析

二內晉最近新盤不少，正好樓市話題不大，每個樓盤水一篇，先來這個新榕亦川，目前少有還做四代宅的新盤。

樓盤規劃

新榕亦川：備案名（亦川公館），地處：晉安區連江中路以西，光明港北側。

項目占地約25畝，2棟高層四代宅、7棟7-15層小高層住宅，合計195套，主打建面：165、178、190、200平，以及個別頂復。

從產品定位來看，項目是高低配設計，起步165平，這也是占比最大的產品，小高層主打得房率。

與云行一樣，頂樓都做了復式設計，首開主推3棟洋房。

土拍情況

2024年3月30日，新榕以底價6.75億競得宗地2024-02號紅星社舊屋區及周邊舊改出讓地塊，成交樓面價18562元/㎡。

土地面積：24.79畝，容積率：2.2以下（其中商業建筑面積不多于2500平方米），建筑限高： 80米，可建設立體生態住宅。

分析：2024年的第一場土拍，關注點在高宅地塊全部上架，除了建總拿下多幅外，新榕也拿下一幅，即新榕云行，當天還拿下一幅地塊即新榕亦川。

地塊容積率2.2，限高80米，體量不大，這是一個相對不錯的指標條件。

地塊可以做四代宅，只不過這幾年能做的基本都不做了，也只有新榕還在做。

這幅地塊，新榕并未全做，而是采取高低配，高層做四代宅，主打景觀，低層做洋房+小高，主打得房率。

雖然指標不錯，但是地塊面寬偏窄，加上這種設計，導致的結果是項目沒有什么社區空間，洋房還沒有架空層，做花園贈送給一樓，整個公區空間稍顯一般。

從面積定位來看，起步165平，面積段并不低，目前改善市場，起步基本是130平左右。

這種面積段，再搭配不出彩的公區空間，以及新榕自身還沒有代表作，總得來說，做剛改面積太大，做改善產品又感覺不夠看，有點壓力。

戶型情況

165平：四房兩廳三衛，1T2，電梯雙開門設計，保留了一定的私密性，算是不錯的設計，少有的做了雙入戶的設計，北側是傭人房，不過這個產品的定位，還是做800庫更合適，入戶之前把雜物放進去，體驗感不錯。

從戶型設計來看，安全牌打滿，主流的四開間朝南，搭配小高層的得房率，主臥也做了L型開窗，餐廳面寬夠大。

缺點有個衛生間是暗衛，客廳尺寸相對不夠亮眼，客衛北側有個小陽臺，略影響隱私。

此外，由于沒有架空層+一梯兩戶的設計，一層的入戶存在樓梯影響進出，自己感受。

區位情況

項目位于晉安區二環邊，南側即光明港，南側樓棟有一線景觀，距離世歐廣場、臺江萬達1公里左右，購物休閑尚可。

周邊沒有地鐵，稍顯遺憾，項目北側緊貼加油站，是一大硬傷。

此外，南側雖然是光明港，但是還有高壓電線，略影響視野體驗，高層四代宅設計在項目東側，離主干道較近，噪音粉塵影響略大。

自身的樓棟排布，雖然容積率不高，但是整體的間距一般，特別是兩棟四代宅，背后那棟看不到景還有采光影響。

項目周邊是連輝新村，新一年晉安區的規劃的連潘舊改，一旦隔壁拆遷，規劃是很大隱患。

如果拆遷慢，未來交房后都要趕上很長的工地期，此外非南側的洋房，后面是否會被隔壁舊改的新樓遮擋，都是疑慮。

綜上，整體來說，項目主打就是光明港的景觀+二環內的區位，缺點就是地鐵、劃片等都不出彩，還有加油站、主干道等影響，只能說有利有弊。

價格情況

項目目前首推的三棟洋房產品，毛坯備案均價4W，42套，預計售價3.5W左右，參考周邊：

1、榕發錦珹大觀：超高層改善盤，去年毛坯成交均價3.2W
2、首融府：次新改善盤，二手均價2.9W
3、陽光城檀境：次新安商盤，商品房精裝二手2.4W

分析：對比周邊的次新二手，以及目前二內晉的新盤去化情況，項目首推的洋房，優勢就是新規高得房率。

如果按照3.5W計算，165平就要580W，加上裝修成本，至少要620W以上，這個預算目前項目還是不太能支撐起來。

如果按價格對比，項目預計在3.2W左右，由于產品偏大，個人預計要到3W左右，總價500W。

至于后續的高層四代宅，190平、200平，總價即便是600W起步，估計南側看光明港的要到700W以上，配合裝修成本，800W入住。

這個預算可選項并不少，比如海哥的燈塔隱翠。

項目的整個設計，看不到能支撐這個總價的理由，只能說地塊不差，但是還是做太大了。

主打得房率的產品，做剛改迎合地緣，可能更利于去化，奈何現在的部分國企，不做標桿都不罷休。

樓盤總結

項目位于二內晉，優勢在于洋房高得房率、戶型設計不錯，南側有一線光明港景觀，庫存不大，劣勢在于產品段偏大，地鐵、劃片資源不夠凸出、有加油站等不利因素，自身產品力與總價存在偏差。

對于地緣客而言，無非是關注去化，目前市場對洋房的偏愛度還是比較高，只不過供應不會停，買的也是期房，目前的市場去化也擺在眼前。