01

春節(jié)后的重慶樓市，有點(diǎn)不一樣了。

上周，重慶中心城區(qū)二手房住宅共成交2357套，環(huán)比上漲12%，合計(jì)約23.37萬(wàn)方；建面均價(jià)10036元/㎡，環(huán)比上漲2%。

圖源銘騰機(jī)構(gòu)

量?jī)r(jià)齊升！

這是去年10月以來(lái)的最高成交量。

數(shù)據(jù)不會(huì)騙人，連續(xù)回暖已成事實(shí)！

我把春節(jié)后的數(shù)據(jù)拉通來(lái)看，發(fā)現(xiàn)了一個(gè)很明顯的趨勢(shì)。

第一周：二手房成交1101套，環(huán)比春節(jié)假期大漲4.5倍；

第二周：二手房成交2019套，環(huán)比再次大漲83%；

第三周：二手房成交2105套，環(huán)比繼續(xù)上漲4.3%；

第三周：二手房成交2357套，環(huán)比再漲12%。

看到了嗎？

這不是某一周的偶然爆發(fā)，而是連續(xù)四周的持續(xù)回暖。

更重要的是，價(jià)格也在跟著動(dòng)。

建面均價(jià)從9401元/㎡漲到9945元/㎡，再漲到10036元/㎡。

雖然每次漲幅不大，但方向很明確——向上。

（數(shù)據(jù)來(lái)源：銘騰機(jī)構(gòu)）

02

成交量的增長(zhǎng)只是表象，更值得關(guān)注的是市場(chǎng)預(yù)期的變化。

幫我代理房屋租賃的中介小哥給我說(shuō)："院長(zhǎng)，現(xiàn)在的業(yè)主心態(tài)和去年完全不一樣了。"

我問(wèn)他："怎么個(gè)不一樣法？"

他說(shuō)："去年這個(gè)時(shí)候，業(yè)主急著賣(mài)，價(jià)格好商量，恨不得趕緊成交。現(xiàn)在業(yè)主反而不著急了，價(jià)格談判空間縮小了，部分業(yè)主甚至開(kāi)始上調(diào)掛牌價(jià)。

"去年一套房子掛出來(lái)，可能一兩個(gè)月都沒(méi)人看。現(xiàn)在一套品質(zhì)好點(diǎn)的房子，一周能有七八組客戶(hù)來(lái)看。"

這就是典型的市場(chǎng)預(yù)期轉(zhuǎn)變信號(hào)。

當(dāng)業(yè)主不再著急賣(mài)，當(dāng)買(mǎi)家開(kāi)始主動(dòng)看房，當(dāng)價(jià)格談判空間縮小——這些都在說(shuō)明一個(gè)問(wèn)題：

市場(chǎng)信心正在恢復(fù)。

03

為什么是現(xiàn)在？

其實(shí)背后有三個(gè)關(guān)鍵因素。

第一，是政策端的強(qiáng)勢(shì)發(fā)力。

去年底重慶發(fā)布了《好房子十條措施》和《好房子技術(shù)導(dǎo)則》，通過(guò)提升住宅品質(zhì)來(lái)拉升市場(chǎng)預(yù)期。

圖源網(wǎng)絡(luò)

在存量市場(chǎng)上又隱藏了二手房平臺(tái)上的歷史成交價(jià)，提高了買(mǎi)賣(mài)雙方的心理“價(jià)格錨點(diǎn)”。

這些政策的核心目的只有一個(gè)：重新建立購(gòu)房者對(duì)未來(lái)樓市的預(yù)期。

第二，是供應(yīng)經(jīng)歷了出清過(guò)程。

2025年重慶回收了323宗閑置土地，相當(dāng)于過(guò)去兩年新供應(yīng)土地的九成。

政府還收購(gòu)了50萬(wàn)方存量商品房，減少了約15%的庫(kù)存。

當(dāng)供應(yīng)相對(duì)不足的時(shí)候，價(jià)格往往會(huì)有上行壓力。

第三，是被延后的需求開(kāi)始釋放。

過(guò)去幾年，部分剛需和改善需求選擇了觀望。

但當(dāng)他們看到成交量開(kāi)始放大、看到價(jià)格開(kāi)始上漲、看到政策開(kāi)始支持——這些被延后的需求開(kāi)始逐步釋放。

這三件事的核心邏輯就是調(diào)整供需格局。

當(dāng)供應(yīng)減少、庫(kù)存出清、品質(zhì)提升、政策支持這四個(gè)條件同時(shí)具備的時(shí)候，市場(chǎng)的供需格局正在發(fā)生變化。

而供需關(guān)系的變化，最終會(huì)反映在價(jià)格上。

04

房地產(chǎn)市場(chǎng)有一個(gè)基本規(guī)律：量在價(jià)先。

當(dāng)成交量持續(xù)放大的時(shí)候，價(jià)格上漲往往會(huì)隨之而來(lái)。

根據(jù)2016年和2021年的過(guò)往歷史規(guī)律來(lái)看，從成交量放大到價(jià)格上漲，通常有2-3個(gè)月的時(shí)滯。

現(xiàn)在重慶二手房成交量已經(jīng)連續(xù)三周放大，如果這個(gè)趨勢(shì)能夠持續(xù)，那么局部的結(jié)構(gòu)性?xún)r(jià)格上漲很可能會(huì)在二季度出現(xiàn)。

最遲也不會(huì)超過(guò)下半年。

基于以上分析，我的個(gè)人判斷是：

重慶樓市筑底已接近完成，2026年將是重慶房?jī)r(jià)調(diào)頭向上的拐點(diǎn)之年。

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如果你是剛需首購(gòu)者，我的建議是：不要再等了。

當(dāng)成交量開(kāi)始放大、當(dāng)價(jià)格開(kāi)始上漲、當(dāng)業(yè)主心態(tài)開(kāi)始轉(zhuǎn)變——這些都在告訴你：市場(chǎng)的底部可能已經(jīng)過(guò)去了。

如果你是改善換房者，我的建議是：抓住窗口期。

現(xiàn)在市場(chǎng)剛剛啟動(dòng)，價(jià)格還沒(méi)有大幅上漲，品質(zhì)好的房子還有選擇空間。再等幾個(gè)月，可能就要多花不少錢(qián)了。

如果你是投資客，我的建議是：謹(jǐn)慎樂(lè)觀。

市場(chǎng)確實(shí)在回暖，但回暖不等于暴漲。重慶的房?jī)r(jià)上漲會(huì)是一個(gè)溫和的過(guò)程，不要指望短期暴利。

最終的市場(chǎng)走勢(shì)，讓我們用數(shù)據(jù)和時(shí)間來(lái)驗(yàn)證。