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龍樾海序，猶抱琵琶半遮面。

最近，有關它的小道消息滿天飛：

上周末售樓處VIP開放，本周樣板間VIP開放，暫定清明小長假前后，售樓處及樣板間集中開放。

另外，上周龍樾海序的戶型草圖也流出，還附帶了一篇稿件：《龍樾海序十大必買邏輯》。

北京城建的這種營銷手法，目的是讓龍樾海序持續保持熱度。

畢竟，昌平另兩個項目：星寰時代、國賢府PARK早已火爆出圈。

昨天，它們同時開盤，前者首開銷售389套，后者467套，成績很是亮眼。

反觀龍樾海序呢？

它有點冷場了。

作為昌南三大新盤，它與海淀，僅一墻之隔，很不愿意貼上昌平的標簽。

有關龍樾海序的最新動態，停留在3月12日。

那天，它通告了報規圖反饋意見，只收到了2份意見，分成7個小點作答。

花姐從意見的字里行間看，龍樾海序沒有多大的事兒，應該是"過關"了。

但，兩周過去了，龍樾海序的建設工程規劃許可證，遲遲沒有下文。

難道，它被什么事情卡殼了？

規劃證不到手，戶型圖、沙盤、樣板間等，是絕對不允許公開的。

花姐猜測，龍樾海序應該在公示反饋意見后，還在微調圖紙。

但，時間就是金錢啊！誰都想往前趕。

一般來說，一個新項目，基本在反饋意見當天或隔日，就拿到規劃證了；也有個別延后幾天的，但長達兩周的，非常罕見。

贈送面積尺度大

龍樾海序目前流出的戶型圖是草圖，正版圖大概率和它差異不大，只是多標了數字而已。

它共計四款戶型：78平米兩室一廳一衛、95平米三室兩廳兩衛、108平米四室兩廳兩衛、122平米四室兩廳兩衛。

有了星寰時代和國賢府PARK前面的輸出，龍樾海序的贈送尺度，依然很大，但在調動購房者情緒價值上，有了折扣。

不過，花姐還是總結出它的幾大送面積手法：

1、南向出現設備平臺。

以78平米戶型舉例，竟然有3個設備平臺。為了不超過最低4平米限制，設備平臺旁邊設置了挑空，待驗收完畢，一起封閉進入室內。

這種做法，與昌平的國賢府PARK和星寰時代，一模一樣。

2、南向出現花池。

和星寰時代一樣，龍樾海序帶花池的戶型也是兩款：108平米和122平米。花池進深約0.7米，不封閉、全贈送。

它的長度，不止于客廳面寬，跨到兩邊的臥室了，這是一次突破。

不過，既然有了花池，這兩款戶型的南向主臥，就沒設備平臺，改飄窗了，也算是一種平衡策略吧。

從整體上看，龍樾海序的贈送尺度，與星寰時代相當。

至于細微的差別在哪，還是得等到正版戶型圖出爐。

首個配電室入地樓盤

龍樾海序很有創新精神。

它由北京城建投資與藍華宇地產聯手開發，一個市屬國企，一個昌平區屬國企，分別持股80%和20%，法人、董事長劉露軍，總經理張捷。

這個盤占地3.13公頃，容積率2.8，但它的限高僅為60米，實在有點偏矮。

來自朝陽的北京宸園，西地塊容積率2.8，限高80米，為16-25層；中海萬吉玖序的容積率2.8，限高80米，為10-23層。

相較而言，龍樾海序規劃的難度更大。

好在，它趕上了好時代。

2025年9月12日，北京下發了《北京市居住公共服務設施配置指標》、《北京市居住公共服務設施配置指標實施意見》(京政發[2025]25號)政策。

里面的配置指標提到：落實防澇風險評估及防控措施，經相關部門審查同意后，可在地下一層設置配電室。

這個政策于2025年12月1日正式實施。

依據它，龍樾海序把配電室放置在地下一層，成為新規之后首個將配電室入地的樓盤。

在它之后，豐臺的中建方程國賢府，以及順義中鐵工投新國展項目，也跟進了。而懋源松榆里項目的配電室，大概率是與開閉站合并在地上。

而在新規之前，通州的縵云ONE、海淀的保利熙瑞，早已把配電室入地了。

配電室入地的好處有：

1、節約地上空間，讓樓棟排列更從容，尤其對那些容積率高度樓盤；

2、不占用容積率，可以多設置幾套住房。

三招化解日照問題

龍樾海序雖可將樓盤滿鋪，但架不住高企的容積率。

設計師還得挖空心思，如何讓每套房的日照達標。

在花姐看來，它至少采取三大招數，來化解樓棟過密的現狀。

1、多設首層架空層

龍樾海序的首層架空層，應該是京城樓市最多，居然在8棟樓里都有，只有8#、9#、10#、11#，和6#的西邊兩個單元未設。

此外，5#的東邊兩個單元，首層為社區服務用房，為非住宅。

這里面，有3個架空層比較特殊：

A、西南角12#設架空層，大概是因為離北面紅線太近；B、6#東邊兩單元、7#的架空層，很有可能設在北面。

設這么多架空層，不是城華地產在搞慈善——架空層很費錢的，也不是專門為了豐富業主們的生活，而是為滿足日照需要。

這些架空層和社服用房，都是高3米。

如果它們建成住宅，那么一層的日照采光，就很有可能不達標了。

城華地產舍得建架空層，也是無奈之舉。

2、設計頂層退臺戶型

龍樾海序的頂退戶型不少，分布在2#、5#、6#、8#、9#、10#、11#，共計32套。

設頂退戶型的用處是，也是讓日照達標。

因為，計算日照間距系數比，是從最北側的墻體算起。

如果頂層不退臺，那只能改變樓棟的排法。如果還按照目前的排法，日照很難過關的。

3、板連塔設計

龍樾海序的設計，還有一大特色：板連塔。

通過板連塔設計，樓棟高低搭配，讓較高的樓棟變成塔樓。

如此一來，對日照間距系數的要求就降低了。

如果不搞塔連板，很有可能板樓增多，日照就很難達標。

一切都是在和規則做博弈。在龍樾海序身上，城華地產可謂煞費苦心。