中建壹品，殺出個回馬槍

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等待79天，中建壹品北京西紅門6038項目，終于有了新進展。

4月17日，北京規自委大興分局通告了它的報規圖反饋意見。

公眾對它所提的意見，少得可憐，只有3條。

花姐原以為，這么久才發出通告，一定有很多人"關心"6038項目。

那3條意見，被分成5個小點來作答，它們是：

1、陽臺封閉；2、建筑高度；3、東面地塊下沉廣場；4、非機動車停車位；5、設備平臺。

這些問題，有的是老生常談，有的還是蠻犀利的。

中建壹品的答復，也相當有藝術。

在這里，花姐須多說一句，6038項目由中建壹品團隊操盤。

股東層面，中建壹品控股80%；另一個股東是武漢聯投置業，持股20%。

它至少有兩個對手：

1、西面不遠的萬象茗筑，馬上就要開盤；2、西面一路之隔的6037地塊，已進入供地清單半年了。

西紅門板塊，一場“三國殺”游戲，即將開始。

對于中建壹品而言，6038項目是繼元啟之后，在西紅門板塊，殺出的一個回馬槍。

兩個“引領”

中建壹品是大興樓市的重要開拓者。

它曾主導開發過御景星城、大興星光城；目前旗下在售的項目有：頤和公館、元啟；待售的是6038項目。

在這些樓盤里，中建壹品至少有兩個引領：

1、調規引領

2025年4月14日，已有網簽的元啟，調整了設計方案，戶型增加了南向奇偶陽臺。

自元啟之后，拉開了好房子時代，北京樓市調規的序幕。

2、贈送引領

2026年1月28日，6038項目在大興區創新式發明了北向設備平臺。

之后，興創置地旗下的萬象茗筑和義和莊052項目，也跟進了。

對于中建壹品運用好房子元素的特點，公眾看在眼里，記在心里。

他們提及，有關6038項目開敞陽臺的計算面積，以及后續是否封閉問題。

答復這個問題，中建壹品照本宣科。

6038項目南向的陽臺，進深約1.4米。

在過往的案例中，北京幾乎所有的開發商都是這么作答的：承諾房屋交付時不封閉開敞陽臺。

至于陽臺到底會不會封，只有等到房子交付的那一刻。

另一個問題是，有關6038項目設備平臺配置合理性的問題，進深約1.2米。

公眾沒有問它是否封閉，中建壹品的答復也很巧妙：

“考慮現代化住宅居住體驗，增加智能家居設備外放“，合理設置設備陽臺，以滿足設備放置、安裝及檢修需求。

建筑調高1米？

有公眾問到，關于6038項目建筑高度的問題。

花姐相信，他一定沒有認真看6038項目的土拍文件。

文件顯示6038項目的參數如下：總用地面積2.76萬平米，地上建面6.53萬平米，容積率2.3，限高45米（局部60米）。

這里“局部”，是個啥比例？

6038報規圖顯示，共計規劃12棟樓，只有1#、6#和8#的建筑高度突破了45米，達到54.45米。

花姐估算，這三棟高樓的建筑基底面積，在總建筑基底的30%以內。

這種做法，中海朝陽ONE曾出現過，在調過后，將原建筑高度60米，局部變成80米——按建筑基底面積30%計。

當然，好房子政策對“局部”的指標要求，嚴格一些。

如：2025年2月發布的《技術要點》顯示：上浮部分建筑面積≤地塊地上總建筑面積的30%，水平投影面積占比≤ 25%——即建筑基底面積25%。

雖說6038項目建筑高度符合規范的，但花姐意外看到了一個小問題。

2026年4月2日，大興區西紅門鎮北京四中大興校區項目，公示了設計方案。它就在6038項目南面的一路之隔。

北京四中的圖紙顯示，6038項目最南面的3棟樓——5#、10#和12#，建筑高度都增加了1米。

這是設計烏龍，還是6038項目后來把建筑高度調高了?

如果真如北京四中圖紙所示，6038項目的整體層高將躍升到3.1米。

神來之筆

中建壹品6038項目設計，有一個神來之筆。

那就是，東面有個下沉廣場。

這個下沉廣場，北面大部分在6038地塊之內，東面在6039地塊之內——占地面積0.2公頃、公園綠地屬性。

言外之意，中建壹品把6038和6039地塊一起規劃設計了。

由于它東面緊鄰地鐵19號線南延線西紅門東站，方案需與軌道站點進行一體化設計。

剛好6038地塊，要求規劃3500平方米的商業設施，干脆做個下沉廣場，不僅解決了商業的引流問題，還巧妙地與地鐵出入口做了連接。

從圖紙上可以看到，從6038項目的東北角開始，設置了多條通往下沉廣場的人行坡道，甚至還有電梯，直通東側的下沉廣場，進而通過地下通道，進入地鐵。

另有消息稱，下沉廣場里還不只一個地鐵口。

這種住宅與軌道一體化開發建設理念，在大興區還有一個先例。

大興集地的021/022項目，也將北面和東面的綠地變成了下沉花園。

它的東面，規劃的是19號線南延線的新媒體產業基地站，與6038項目異曲同工。

只不過，大家對021/022項目關注的并不多。

臨近地鐵口，是把雙刃劍，尤其是非機動車停放問題。

這一點，中建壹品已做了充分的考慮，將在地鐵出入口周邊，合理劃定約1000平米的非機動車停車區域。

快馬加鞭

圖紙一過關，6038項目離拿預售證的日子不遠了。

屈指算來，中建壹品與武漢聯投置業，以19.04億元拿下6038地塊，已經過去半年。

它們須快馬加鞭。

因為，市場瞬息萬變，產品的迭代速度很快。

在產品規劃上，6038項目共648戶，剛改兼顧。

花姐初步測算，它的戶型共分4個段位：84平、93平、102平和130平；另在5#整棟和11#的東單元，還規劃了少量頂層退層戶型。

來看看戶型的具體比例：

1、84平230套，分布在12#、5#，以及4#、9-11#的邊戶，占比35.49%；

2、93平100套，分布在北邊1#、3#、8#的邊戶，占比15.43%；

3、102平234套，分布在2#，以及1#、3#、4#、8-11#中間戶，占比36.11%；

4、130平84套，分布在6＃和7#，占比12.96%。

這個產品配置，與不遠處的元啟，形成了有效互補。后者的戶型從88平至168平不等，主力戶型為110平至128平。

從整體來看，6038項目的主力戶型為84平和102平米，加一起的占比超過七成。

它的得房率在93.83%至96.83%之間，又連通地鐵，其產品是很能打的。