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4月21日，今年北京首宗溢價地塊誕生。

經過49輪鏖戰，中建智地力戰4家國央企，以13.24億元摘得亦莊新城YZ00-0802街區-1401-1地塊，溢價8.7%，折合樓面價約2.556萬元/平米。

在土拍前夕，這塊地已硝煙彌漫。

中建智地、保利發展和招商蛇口，紛紛發出了地塊招標計劃。建發房產和中國金茂則藏在暗處，以靜制動。

這塊地，雖非京城核心地段，但它與今年前8宗成交的地塊相比，算是矮子里拔將軍了。

五家品牌房企拼搶它，折射出大家太缺地了。

看一看今年已誕生的買家，再對比一下去年，會發現全國性品牌房企，集體缺席了此前的北京土拍市場。

這是一件值得深思的問題。

關鍵在于，北京前四個月上架地塊過于謹慎，專挑非主城區地塊。

這次1401-1地塊，一掃底價成交的歷史，品牌房企們終于出手了。

中建智地之所以殺入亦莊，是它的拿地策略變了。

從豐臺中建方程國賢府，到覬覦懷柔6001地產，再到拿下1401-1地塊，不把雞蛋放在一個籃子里。

是一次土拍，深深地觸動了中建智地。

去年9月30日，中建智地力挫地產群雄，以43.145億元、溢價39.18%，拿下太陽宮CY00-0215-0627地塊。

不過，200多天過去了，這個地塊依然沒有動靜。

回過頭來看，中建智地董事長樊飛軍是個神人，糾錯能力極強。

隱秘的成本

1401-1地塊用地規模2.59萬平米，地上建面5.18萬平米，容積率2.0，限高60米。

整體地形呈東西長、南北窄的大面寬地形，南偏東約10度，骨相很好。

它東邊緊挨地鐵8號線始發站瀛海站；周邊商業等生活配套齊備。

但這些只是表面，它至少有4個難題，等待中建智地來一一解答。（詳見《亦莊土拍，提前飄出火藥味》）

花姐認為，中建智地拿下1401-1地塊后，報規圖的公示速度，不會過快。

原因是，它得兼顧南邊的1401-2地塊：用地約2.82公頃、地上建面5.65萬平米。

原本，它們是一個整體，后為減負被一分為二，中間只用一條紅線隔開。

中建智地在進行1401-1地塊規劃時，須1401-2地塊也包括在內，綜合整體排布、南北退線、日照協調等。

換句話說，有了南邊地塊的掣肘，盡管1401-1地塊硬條不錯，但中建智地在作規劃時，并不是十分從容。

另外，1401-1地塊還有個累贅。

他西側的1304地塊，有4.1公頃綠地公園，需由競得人認建，建成后無償移交。

花姐初步測算過，1304地塊的建安成本，差不多需4000多萬元，折合800多元/平米。

這讓1401-1實際的樓面價，來到了約3.3萬元/平米。

在土拍現場，各位選手并沒有血拼到底一大原因，是因為這個價格，已超過了各自核算成本的臨界點。

此外，包括運營和稅負成本，也是中建智地在1401-1地塊身上，需要面對的問題。

鞏固“一哥”地位

今年，中建智地在京城樓市的勢頭，很猛。

國賢府PARK和方程國賢府，均成為今年京城小陽春的當紅辣子雞。

過去，中建智地的主戰場，主要集中在房山、昌平以及朝陽。

隨著1401-1地塊的落定，它在京城樓市的雞蛋，將分散在更多的籃子中。

4月27日，懷柔新城0103街區HR00-0103-6001地塊也將迎來土拍。它的起拍價7.38億元，起始樓面價約1.65萬元/平米。

它的買家，大概率也是中建智地。

早在2月24日，它便為該地成立了項目公司——北京興瀾房地產開發有限公司，法人樊飛軍。

3天后，興瀾地產針對6001地塊，連發四道招標計劃，有關土方工程、監理、施工和設計等。

自2020年以來，中建智地在北京，已累計拿地17宗（塊），總金額532.24億元，其中權益金額超過400億元。

最初，它發軔于房山區，主打“印”系，比如京西印玥、春和印象等。

2023年，它從中建房山國賢府開始，推出“國賢府”系列。

此后，從北京國賢府一、二期，到國賢府PARK，再到中建方程國賢府，甚至還做起了小股操盤的生意。

當然，過去幾年中建智地真正重倉的，還是朝陽區，共計拿地5塊，總金額351億元。

通過北京宸園、紫京宸園等作品，成功塑造了“宸園”系。

如今，6年的摸爬滾打，中建智地的產品大旗也已樹立：

高端“宸園”系，主要集中在朝陽等核心區域；普宅“國賢府”則在五環外區域，全面開花。

不出意外，1401-1地塊和大概率拿下的6001地塊，將成為中建智地的下兩座國賢府。

只不過，京城樓市向來不是一個人的江湖。

中建智地的如此強勢的表現，是否會引來其他缺少面粉選手，更大的圍攻呢？