房地產，“基本大法”要修改了！

4月24日，全國人大常委會法工委在介紹今年重點立法工作的時候宣布：將修改城市房地產管理法。

《城市房地產管理法》（以及《土地管理法》）是中國房地產的“根本大法”，1994年7月通過，2007年、2009年、2019年做過小幅修改或微調。此次修改可能是一次“大修”，或將對房地產市場產生深遠影響。

此次修法，將主要修改什么？尚未看到官方劇透，下面是我的分析。

第一，可能收緊預售門檻，為“有序推進現房銷售”鋪平道路。

現行《城市房地產管理法》中11次提及了“預售”，占據了45條和46條兩條內容。而住建部近年來的最新提法是：有力有序推進現房銷售，做到所見即所得，從根本上防范交付風險。

此次修改可能會壓縮預售的表述，明確預售資金全額監管、?？顚Ｓ?，并對現房銷售做出規定。

第二，可能增加保障房的獨立章節或系統規定。

現行《城市房地產管理法》沒有專門針對“保障房”的內容，它本質上是一部規范商品房市場的基礎性法律。

此次修改有可能增加保障房相關內容，明確保障性住房（配售型、租賃型）的法律地位、用地供應方式（劃撥/作價出資）及管理原則。厘清政府、開發企業、保障對象在保障房建設、分配、退出中的權利義務 。

第三，土地到期續期問題，或將有更明確規定。

土地使用權到期之后怎么辦？現行《城市房地產管理法》第22條的規定（需申請續期）與《民法典》第359條（住宅自動續期）存在差異。此次修法大概率會刪除或修改舊條款，實現與《民法典》的銜接。

修法方向預計將區分住宅與非住宅：對住宅建設用地，在法律層面強化“自動續期”原則，并為未來“續期費用的繳納或減免”預留法律接口；對非住宅用地，明確“依申請續期”及地上建筑物處置規則。這將從根本上消除法律適用的不確定性，有助于穩定市場長期預期。

一些自媒體的“住宅‘永久產權’或將到來”的說法，是不準確的。我國的住宅是“房屋所有權永久 + 土地使用權自動續期”，這一原則《民法典》早已確立，此次修法主要是解決操作層面的法律沖突，而非創造新權利。

第四，可能寫入“項目公司制 + 主辦銀行制”。

房地產開發與融資監管方面，最近官方多次提及要推進“項目公司制 + 主辦銀行制”，這有利于隔離風險、防止集團內諸多項目的“資金池效應”。

第五，好房子、好社區、綠色住宅、裝配住宅、住宅質量保障期等大概率會入法。

大概率會新增 “住宅質量與保修” 條款，明確物業服務權責、收費規范、業主自治機制等。

第六，因城施策、調控自主權可能寫入。

近年來，房地產調控的基本思路是：賦予地方政府更大調控自主權，允許一城一策、靈活調整限購、限貸/稅費政策，避免一刀切式的調控。這些原則有可能在此次修改的時候入法。

此外，城市更新、城中村改造、保交樓等內容，也可能會有所體現。

2009年修訂的“城市房地產管理法”第九條規定，城市規劃區內的集體所有的土地，經依法征收轉為國有土地后，該幅國有土地的使用權方可有償出讓。2019年為了讓集體用地入市，在這句話后面加了半句“但法律另有規定的除外”。新一輪修改中，這段表述是否會有進一步優化，有待觀察。

總之，此次修法是中國房地產進入新階段，發展模式出現重大變化的一次總結。

以前，房地產是“高杠桿、高周轉” 的模式，現在正轉向 “租購并舉、現房銷售、品質優先、風險隔離” 新模式，核心是去金融化、強民生屬性、防系統性風險。