去年聊了一次剛需市場的供應問題，時隔一年沒什么話題，就再來看看剛需市場，特別上個月剛需市場迎來數據反彈后。

話不多說，先看幾個主流板塊的剛需庫存情況，這里剛需盤的定義，就不具體以數據劃分，純粹個人定義。

剛需情況

首先是金山，這里10多個新盤，只不過在剛需盤的供應上卻異常偏低。

萬科城市之光：

多年銷冠的進入尾盤，目前連廊樓棟未網簽63套，其中剛需的89平的房源，僅10套，意味著已經是清盤狀態，目前主力在132平。

建總流花溪二期：

項目合計648套，其中89平房源324套，占比50%，網簽83套也是最多的房源，目前還剩余241套，這也是金山剛需最大庫存的項目。

建總瑞璟：

項目連廊中間戶102平，算是剛需盤里面積偏大的產品，不過依舊套數去化最多28套，目前配合端頭103平，合計庫存144套。

至此，金山目前已經上市的，存在剛需產品的項目就盤點完，其中103平以下的套數合計395套。

整個金山庫存6000套，剛需庫存目前占比5%左右。

至于剩余未上市的項目，最有期待的項目個人感受是奧體榕發拿下的宗地2025-44號，低密地塊，樓面價9892。

房企給出的項目信息：3棟小高層，規劃89㎡、103㎡、116㎡、119㎡商品房戶型共160套。

按套均103平計算，預計89、103平的房源占比在70%左右，不過套數依舊100套左右。

這個樓面價低，在奧體核心區的項目，相比于目前金山在售的剛需盤，個人感受優勢更明顯，無非最終房企定價。

此外還有剛需預期的，建總拿下的宗地2025-57號，天翔最大的一幅，面積43畝。

這幅地塊預計也要等到建總瑞璟尾盤才可能上市，等待周期略久。

對于金山剛需，還有一點就是高新區的選擇，目前高新區新盤，即國貿江嶼原、國貿建發保利悅湖。

只不過兩個剛需盤，上個月銷冠的江嶼原，目前庫存也僅67套，其中小戶型合計43套。

至于悅湖庫存僅6套，已經是清盤狀態。

這樣也就構建了金山到高新區的剛需新盤選擇，目前能選的剛需產品450套左右，后續即便榕發奧體供應，也就100套，預期體量大的建總天翔，短時間內也看不到。

整個福州西，剛需都沒什么選擇。

聊完金山高新區，接著南二環，主力是四大金剛，看看情況：

新投映南臺：

項目近期走量偏慢，不過去化分化也很嚴重，項目的主力連廊產品占比高達78%，最終去化率也最高88%，也是準清盤的狀態。

至于115平以上的剛改產品，即便庫存不大，但是去化率依舊不高，板塊購買力很極致的體現。

左海望悅：

項目另外一個地塊被回收，近期靠著現房+特價跑量明顯，從數據來看，連廊產品占比同樣高達77%，去化率達到64%，目前庫存257套。

其他戶型占比較低，其中最大的148平去化率最低，不過庫存也不高。

榕發北源云筑：

項目A地塊，去化率也是分化嚴重，77-114平的連廊產品，去化率最高，其中最主流的89平三房，去化率更是高達93%，準清盤狀態。

作為對比，面積更剛需的77平三房，反而去化率偏低，僅51%。

此外，去化率低的也在117-148平的剛改產品，區別在于項目剛改面積占比偏高。

這樣是項目與上述兩大金剛的差異所在，去化分布差不多，只不過項目最好賣的剛需連廊做少了。

榕發云啟：

北源云筑的第二個地塊，上市不算太久，去化集中在85、99平的剛需段，不過去化初期，參考度還不算太高。

這個地塊的優勢就是戶型占比更接近板塊的去化區間。

新榕江和閱：

項目算不上剛需盤，只不過由于定價低于四大金剛，所以也列入做個參考，項目產品定位剛改，從目前去化率來看，同樣是面積越小去化率越高，110平去化率70%，130平以上去化率9%。

榕發晴翠里：

對于板塊近期還有一個項目，即榕發晴翠里，定位與江和閱類似，106-130平，只不過110平以下占比46%，127平以上53%，去化估計類似江和閱。

對于南二環這個板塊，還有哪些供應？

區位靠近江濱、以及老倉山的地塊，分別被建總、左海拿下，定位都是各自燈塔。

目前還未上市的，左海拿下的縵和公館，定位改善：165-230平，大概率夠嗆。

剩余的項目，最受關注的依舊是榕發，拿下宗地2025-69號，面積26畝，樓面價1.09W。

規劃9棟住宅，229套商品房，預計套均128平，大概率剛改定位，看效果圖還是抬板社區。

此外就是中駿三期云景臺，老規產品，戶型98-120平的連廊產品，有一部分剛需產品，不過預計吸引力不會太高，還有江和閱二期，就看新榕怎么定位，不過區位偏弱一些。

綜上，目前南二環，90平左右的庫存，478套左右，占比總庫存30%不到，后續的供應上，也是主打剛改+改善產品，板塊的去化主力和看點也基本被榕發壟斷。

接著就是東區，這里就是部分老盤+三遠新盤，可謂剛需主力。

榕發攬湖郡：

項目準清盤狀態，不過去化率最低的反而是76平的產品，類似情況出現在榕發北源的77平，兩個戶型都是3房1衛，戶型緊湊。

只能說對于剛需而言，相比于89平的三房兩衛，10平的差距，總價25W，這個差價依舊抵不上居住體驗的提升。

大東海璽悅：

項目去年初特價走量，目前去化率也是準清盤狀態，89平去化最高，也是貼合剛需市場。

左海星悅頌：

項目近期靠特價走清盤路線，不同于其他剛需盤，項目的88平去化率最低，主要原因還是在于戶型設計過于另類。

戶型非常規的89平設計，3T2的設計，北側不通風，然后兩部電梯就像門神一樣在中戶的門口，堪稱鬼才設計。

首開香頌：

賣了好幾年的安商盤，也是在走清盤路線，目前庫存主力在89、110平。

榕發湖樾：

晉安湖周邊其他尾盤后，就2個新盤供應，其中一個即榕發湖樾，網簽啟動沒幾個月，從去化率分布來看，依舊是面積越小去化率越高。

此外還有一個未網簽的福厝瀾湖悅宸，純剛改盤定位，119、132、149平，合計224套，其中119平占比50%。

福厝遠山拾里：

三遠的代表項目之一，最早上市，靠著劃片做賣點，從去化來看，89平的邊戶最突出，去化率最高，套數也是最多的。

原因很簡單，89平邊戶切中剛需市場，又區別于89平中戶的設計，足夠有市場優勢，只不過占比不高。

目前庫存主力還剛需中戶，以及117邊戶，去化率一般，優勢在于剛需產品占比較高。

新投映萬合：

三遠的安商房，從去化率來看，依舊是剛需面積去化率最高，優勢也是剛需產品定位較多。

榕發城啟未來：

項目最晚上市，不過去化尚可，從去化率分布來看，項目不同于其他剛需盤，其中板樓的產品，去化率反而最高，連廊中戶去化套數最多，連廊115平反而最低。

原因無非是板樓對比連廊優勢過于明顯，然后面積段又沒拉開，就吸引了這個區間購房者優先選擇板樓。

對于東區，大部分項目都已經上市，加上三遠兩幅地塊被回收，剩余僅榕發鼓韻公館，千套的大盤，其中2T4的產品預計492套，占比45%，剩余即第四代+小高層2T2，剛改+改善。

對于剛需的庫存而言，100平以下，688套，三遠（524套），占總庫存37%。

最后聊聊北區，這里項目并不多：

新榕云和悅：

項目是西園舊改唯一上市的新盤，目前去化也沒什么可參考的，從戶型占比來看89平的剛需產品僅110套，占比13%，剩余都算剛改產品，不過除了樓王外都不是2T2的設計，也是逆天設計。

新投映悅湖：

相比于新榕的反常態設計，映悅湖相對貼合剛需，其中75、89產品占比73%，劣勢無非是周邊配套缺失，最大賣點是有個湖，但是對剛需吸引力偏低。

建總云璟未來：

項目算是目前北區剛需盤跑量最優的，從產品定位來看，79、89平的剛需占比77%，依舊是貼合剛需市場，從去化率來看，項目79平去化率最高，89平略低。

主要原因之一是79平占比89平少了一半，去化套數差不多。

其中79平相比于其他板塊的同面積產品，去化率沒有偏低，個人感受可能還是戶型設計，做了三房兩衛，雖然很緊湊，但是滿足了功能性。

對于北區的后續供應，主要就是前幾年的新店東區舊改，只不過這里除了云和悅外，回收了兩幅，剩余項目也基本沒有動靜。

綜上，這里剛需產品占比不算低，但是盤太少，能選的實際也就云璟未來，在供應上雖然有大舊改，但是大部分地塊都沒有動靜。

外圍情況

對于剛需盤的情況，除了東區、金山、南二環、北區外，還有它們的外圍板塊，只不過目前的市場實際對剛需吸引力也不大。

首先金山的外溢高新區，上面盤點了，已經清盤狀態，南二環的外溢，城南三江口等，這幾年福峽路供應多幅地塊，被幾家國企拿下，但是很明顯，房企都不會有太大動靜，未來就是等著回收或者回購。

其中福厝在帝封江的福厝江上拾里，就是最好的案例。

至于東區的外溢，鼓山邊，要么做別墅不是剛需，做剛需的左海望麓，實際也不吸引剛需，實在沒配套。

至于北區，上面聊過，新店大舊改，與城南類似，都是沒動靜，剩余的就是泉頭的熙悅府等。

這種情況也構造了目前的剛需選擇，即便要外溢，能選的也非常少，無非是幾個賣了多年的超級大盤，比如榕耀之城、大東海江山府、以及后續上市的榕發云潮頌。

盤點總結

通過市場庫存盤點，其實能發現剛需在新盤市場，實際能選的確實不算太多。

從105平以下的庫存來看，即便算上部分待上市的項目，合計庫存也不過2700套，其中100平以下2250套左右。

從四大板塊來看，金山就是建總留花溪二期，東區是福厝遠山，以及還未上市的榕發鼓韻，南二環榕發北源+望悅，北區建總云璟未來。

只能說部分有庫存的，每個板塊也就1-2個新盤，后續的供應來看，大部分即便不是做改善，也是剛改盤起步。

至于更下游的板塊，除了多年在售的超級大盤外，剩余供應目前都是拿地沒動靜的表現，這也說明了這些區域被市場拋棄。

這樣一來，對于剛需要在新盤市場買房，實際要想區位尚可，比如要個地鐵，離市區近一點的，可能選擇都沒幾個。

從這些項目的去化來看，大部分項目都呈現戶型越剛需，去化率越高，80平以下的極剛三房，去化率卻相對一般，其中89-95平如果做到邊戶，那基本是市場最熱銷的選擇。

此外連廊邊戶超過110平，由于目前市場剛改產品下壓面積，部分110平起步，2T2的優勢直接壓制了2T4的邊戶。

所以對于剛需買房，本就選擇也不多，無非是盯著相對優質的產品看，配套+戶型，剛需盤的最大流通性保障。