01

政策動(dòng)態(tài)：多維協(xié)同發(fā)力，激活置換與改善需求

2026年4月，南京市延續(xù)3月“寧六條”政策組合拳的積極效應(yīng)，進(jìn)一步深化住房支持體系，從公積金優(yōu)化、貸款貼息、人才激勵(lì)到限購(gòu)松綁等多個(gè)維度協(xié)同推進(jìn)，形成覆蓋剛需、改善及高端客群的全鏈條政策支持網(wǎng)絡(luò)。這些舉措不僅降低了購(gòu)房門(mén)檻與資金壓力，更重塑了市場(chǎng)預(yù)期，為“金三銀四”傳統(tǒng)銷(xiāo)售旺季注入持續(xù)動(dòng)能。

1. 公積金新政全面落地，異地覆蓋與提取便利雙輪驅(qū)動(dòng)

據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)分析，2026年4月南京住房公積金政策實(shí)現(xiàn)兩大關(guān)鍵突破：一是將異地貸款范圍由原先的都市圈部分城市擴(kuò)展至安徽全省，實(shí)現(xiàn)蘇皖兩省繳存職工互認(rèn)互貸全覆蓋；二是大幅降低個(gè)人賬戶(hù)最低留存金額要求，由原“月繳存額的12倍”下調(diào)至“6倍”，并允許繳存人辦理一次補(bǔ)充提取。這一調(diào)整顯著提升了購(gòu)房者可動(dòng)用資金規(guī)模，尤其利好跨城就業(yè)群體與改善型家庭。

2. “以舊換新”政策精準(zhǔn)撬動(dòng)置換鏈條

2026 年 4 月 16 日南京正式啟動(dòng)的二手房 “以舊換新”，核心是國(guó)企收購(gòu)主城六區(qū) 2000 年后舊房、置換新房、舊房總價(jià)≤新房 80%，可疊加1% 貼息 + 房企優(yōu)惠 + 人才房票，流程清晰、支持多套置換。

3. 限購(gòu)與信貸政策同步松綁，降低購(gòu)房門(mén)檻

2026年4月，南京進(jìn)一步優(yōu)化購(gòu)房資格認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)：非本市戶(hù)籍居民家庭購(gòu)房所需社保繳納年限由3年縮短至1年，且在江北新區(qū)、江寧區(qū)等重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域取消社保審核要求。此舉顯著擴(kuò)大了外來(lái)人口的購(gòu)房資格覆蓋范圍，尤其吸引長(zhǎng)三角其他城市高凈值人群流入。

2026 年 4 月 5 日起，南京全市二套房商貸首付由 50% 下調(diào)至 35%，貸款利率下限為 LPR-20BP（當(dāng)前約 3.3%）。結(jié)合同期公積金5年以上貸款利率已降至2.6%，金融支持政策形成合力，大幅降低改善型家庭的融資成本。政策組合拳從資格、首付、利率、貼息、公積金等多個(gè)層面降低購(gòu)房綜合成本，精準(zhǔn)匹配當(dāng)前市場(chǎng)以改善為主導(dǎo)的需求結(jié)構(gòu)。

4. 房票安置與人才定制房構(gòu)建差異化支持體系

南京持續(xù)推進(jìn)“房票安置全區(qū)通兌”機(jī)制，并啟動(dòng)高校人才定制商品房建設(shè)，針對(duì)不同群體實(shí)施“一類(lèi)一策”。例如，按學(xué)歷梯度提供3萬(wàn)至15萬(wàn)元購(gòu)房補(bǔ)貼，可與公積金、貸款貼息等政策疊加使用。這種精細(xì)化、差異化的支持體系，不僅提升了政策精準(zhǔn)度，也增強(qiáng)了高學(xué)歷人才在南京安居樂(lè)業(yè)的意愿，為城市長(zhǎng)期人口競(jìng)爭(zhēng)力奠定基礎(chǔ)。

綜上，2026年4月南京政策體系已從單一刺激轉(zhuǎn)向系統(tǒng)性支持，覆蓋供給端（土地、開(kāi)發(fā)）、需求端（資格、金融、補(bǔ)貼）及預(yù)期管理（輿論引導(dǎo)、審批優(yōu)化）三大維度，形成“政策底→市場(chǎng)底→修復(fù)啟動(dòng)”的完整傳導(dǎo)鏈條。

02

土地供求分析：供地計(jì)劃回升但月度節(jié)奏謹(jǐn)慎，成交呈現(xiàn)“多底價(jià)、少溢價(jià)”格局

2026年4月，南京涉宅土地市場(chǎng)呈現(xiàn)“前冷后熱、分化加劇”的顯著特征。 全月土地供應(yīng)與成交高度集中于月末最后一周，市場(chǎng)整體以底價(jià)成交為主流，但核心區(qū)稀缺的“迷你宅地”引發(fā)多家房企激烈競(jìng)奪，成為當(dāng)月最大熱點(diǎn)，清晰反映出“縮量提質(zhì)”的特征。

4月全市涉宅用地成交19幅，分布于江寧（3幅）、高淳（4幅）、棲霞（2幅）、浦口（7幅）、六合（3幅），整體成交樓板價(jià)結(jié)構(gòu)分化明顯。

重點(diǎn)成交案例：

• 江寧天元西路以南地塊（2026G08）：樓板價(jià)17195元/㎡，每畝1615萬(wàn)元，溢價(jià)率27.75%，成為4月唯一溢價(jià)成交地塊，由常州嘉宏競(jìng)得。

• 棲霞燕子磯興智中心地塊（2026G05）：樓板價(jià)11007元/㎡，每畝1321萬(wàn)元，由南京經(jīng)東置業(yè)底價(jià)競(jìng)得。

• 江寧麒麟板塊2宗（2026G06、2026G07）：樓板價(jià)均約10046-10047元/㎡，由南京市科技創(chuàng)新投資有限責(zé)任公司競(jìng)得，反映麒麟板塊的城投托底特征。

• 高淳4幅地塊：樓板價(jià)統(tǒng)一落于2549—2554元/㎡區(qū)間，每畝約306—307萬(wàn)元，均由本地平臺(tái)公司底價(jià)摘牌。

土地市場(chǎng)特點(diǎn)總結(jié)

1. 城投托底成主流：成交幅度中多數(shù)地塊由南京市科技創(chuàng)新投資、南京振浦、南京新居置地、南京芯源、南京龍躍等本地國(guó)資平臺(tái)底價(jià)摘牌。

2. 溢價(jià)率整體偏低：19幅成交地塊中僅1幅溢價(jià)（江寧2026G08，27.75%），其余均以底價(jià)成交。

3. 優(yōu)質(zhì)地塊聚焦主城與河西：4月末公告的建鄴江心洲、玄武孝陵衛(wèi)地塊為月內(nèi)最大看點(diǎn)。

4. 遠(yuǎn)郊底價(jià)走量：高淳、六合、浦口橋林等板塊以較低樓板價(jià)（2549—7684元/㎡）整體成交。

03

市場(chǎng)表現(xiàn)分析：供應(yīng)放量創(chuàng)年內(nèi)新高，改善主導(dǎo)結(jié)構(gòu)優(yōu)化

據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)分析，2026年4月南京商品住宅市場(chǎng)表現(xiàn)如下：

4月供應(yīng)端同環(huán)比均大幅提升，環(huán)比增幅接近七成，標(biāo)志單月供應(yīng)創(chuàng)年內(nèi)新高；成交端同比小幅正增長(zhǎng)，環(huán)比基本持平，成交均價(jià)環(huán)比回升6.56%，反映豪宅產(chǎn)品結(jié)構(gòu)性貢獻(xiàn)明顯。

據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)分析，2026年1-4月南京全市商品住宅累計(jì)供應(yīng)70.72萬(wàn)㎡；累計(jì)成交89.24萬(wàn)㎡；整體成交均價(jià)25123元/㎡。雖累計(jì)數(shù)據(jù)不及去年同期，但差距有所縮小，4月單月同比已實(shí)現(xiàn)成交面積+5.71%、成交金額+0.40%的正增長(zhǎng)，顯示政策效應(yīng)持續(xù)顯現(xiàn)。

從克而瑞月度跟蹤口徑的數(shù)據(jù)看，4月全市供應(yīng)30.51萬(wàn)㎡（同比+24%），成交31.86萬(wàn)㎡（同比+6%），成交均價(jià)26721元/㎡（同比-6%）。同比看。4月供求比0.96，較為接近供求平衡，庫(kù)存壓力邊際改善。

從月度資訊口徑看，全市商品住宅庫(kù)存降至777.01萬(wàn)㎡，按近6個(gè)月流速計(jì)算去化周期為12.6個(gè)月。推盤(pán)層面，4月南京共30個(gè)項(xiàng)目推出3275套房源，推盤(pán)量較上月降幅46.4%，開(kāi)盤(pán)當(dāng)天去化599套，去化率18%（環(huán)比-2個(gè)百分點(diǎn)），其中河西南板塊中北金基涵樾府單盤(pán)搖號(hào)，是月內(nèi)最具熱度項(xiàng)目之一。

04

5月市場(chǎng)趨勢(shì)預(yù)判

綜合4月政策效應(yīng)、土地供應(yīng)節(jié)奏與市場(chǎng)基本面，結(jié)合克而瑞對(duì)南京市場(chǎng)后續(xù)走勢(shì)的分析，對(duì)2026年5月南京商品住宅市場(chǎng)作出如下判斷。

（一）政策面：效應(yīng)持續(xù)釋放，外部購(gòu)買(mǎi)力擴(kuò)容

公積金新政、限購(gòu)優(yōu)化、"賣(mài)舊買(mǎi)新"1%貼息等政策效應(yīng)在5月將持續(xù)釋放。尤其是蘇皖29城公積金互通機(jī)制，有望為南京吸引更多來(lái)自安徽全域的外地購(gòu)房需求；代際互助、現(xiàn)役及退役軍人最高額度等精準(zhǔn)優(yōu)化措施，也將為改善型客群提供更靈活的資金支持。疊加中央"努力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)"的方向性表述，市場(chǎng)信心修復(fù)基礎(chǔ)進(jìn)一步鞏固。

（二）供應(yīng)面：土地與新房供應(yīng)雙線可期

4月30日公告的7宗未上市優(yōu)質(zhì)地塊，預(yù)計(jì)5月中下旬土地市場(chǎng)有望延續(xù)量?jī)r(jià)齊放。新房端，預(yù)計(jì)5月房企將把握政策窗口期、加大推盤(pán)力度，一批新批預(yù)售項(xiàng)目有望陸續(xù)入市，供應(yīng)端將繼續(xù)維持較高活躍度。

（三）需求面：改善型主導(dǎo)、高端項(xiàng)目繼續(xù)領(lǐng)跑

改善型需求仍將是5月市場(chǎng)主力。河西、城東、江北核心區(qū)等板塊新房有望延續(xù)較強(qiáng)去化能力。以河西南中北金基涵樾府等為代表的單盤(pán)搖號(hào)項(xiàng)目熱度預(yù)計(jì)在5月延續(xù)。

（四）價(jià)格面：結(jié)構(gòu)性因素主導(dǎo)，穩(wěn)中有升

4月成交均價(jià)26721元/㎡（環(huán)比+6.56%），顯示產(chǎn)品結(jié)構(gòu)向豪宅改善傾斜的特征。5月隨著河西、城東新項(xiàng)目入市節(jié)奏持續(xù)，成交均價(jià)仍將受產(chǎn)品結(jié)構(gòu)影響呈現(xiàn)波動(dòng)，整體預(yù)計(jì)呈"穩(wěn)中有升"。

（五）風(fēng)險(xiǎn)與挑戰(zhàn)

• 1-4月累計(jì)供應(yīng)、成交同比仍分別下滑12.8%、18.9%，同比基數(shù)效應(yīng)需持續(xù)關(guān)注。

• 改善型需求的持續(xù)性依賴(lài)政策"組合拳"紅利的接續(xù)釋放。

• 二手房掛牌量壓力對(duì)新房分流效應(yīng)仍需觀察。

• 遠(yuǎn)郊板塊（高淳、六合、橋林等）仍以底價(jià)走量為主，市場(chǎng)分化特征持續(xù)。

05

整體預(yù)判

5月南京商品住宅市場(chǎng)預(yù)計(jì)延續(xù)"政策托底+結(jié)構(gòu)分化"的運(yùn)行態(tài)勢(shì)，成交量有望與4月基本持平或呈小幅波動(dòng)，豪宅及核心區(qū)改善項(xiàng)目繼續(xù)領(lǐng)跑；土地市場(chǎng)伴隨月末優(yōu)質(zhì)地塊進(jìn)入出讓節(jié)點(diǎn)，有望迎來(lái)階段性亮點(diǎn)。

結(jié)語(yǔ)與展望

ENTERPRISE

回顧4月，南京樓市以"政策接力、供應(yīng)放量、成交企穩(wěn)、結(jié)構(gòu)分化"為主要特征。"寧六條"打底、"人才2.0"深化、限購(gòu)優(yōu)化與公積金新政接續(xù)發(fā)力，推動(dòng)市場(chǎng)在"金三"高峰之后平穩(wěn)銜接"銀四"。土地市場(chǎng)城投托底為主，但月末建鄴、玄武優(yōu)質(zhì)地塊的集中公告釋放出積極信號(hào)；新房市場(chǎng)綠城、金基、招商、金茂等企業(yè)多梯隊(duì)競(jìng)速，豪宅與走量產(chǎn)品共同撐起月度業(yè)績(jī)。

展望5月，南京市場(chǎng)有望在"穩(wěn)中求進(jìn)、結(jié)構(gòu)分化、品質(zhì)突圍"的主基調(diào)下繼續(xù)前行：政策紅利持續(xù)釋放為市場(chǎng)提供底部支撐，優(yōu)質(zhì)土地與新批預(yù)售項(xiàng)目將進(jìn)一步豐富供給，改善型需求與都市圈購(gòu)買(mǎi)力擴(kuò)容將共同塑造市場(chǎng)活力。在新一輪市場(chǎng)周期中，能夠精準(zhǔn)把握客戶(hù)需求、持續(xù)提升產(chǎn)品力與服務(wù)力的品質(zhì)型房企，將在南京市場(chǎng)贏得更廣闊的發(fā)展空間。

THE END

1、上述研究成果由克而瑞南京分析師喬俊杰，通過(guò)人機(jī)協(xié)作綜合使用AI問(wèn)知、AI報(bào)告、行業(yè)skills功能撰寫(xiě)完成。內(nèi)容僅供參考，不構(gòu)成投資建議；

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