最近這段時(shí)間，只要你刷房產(chǎn)相關(guān)的內(nèi)容，肯定被各種“樓市回暖”“房價(jià)觸底反彈”的消息刷屏了。先是3月份的房價(jià)數(shù)據(jù)出爐，四個(gè)一線城市的二手房價(jià)格無一例外，全部由跌轉(zhuǎn)漲，環(huán)比上漲了0.4%；二三線城市雖然還在下跌，但跌幅也明顯收窄了，二線城市二手房環(huán)比降幅收窄了0.2個(gè)百分點(diǎn)，三線城市也收窄了0.1個(gè)百分點(diǎn)。

數(shù)據(jù)一出，房產(chǎn)圈瞬間就炸了鍋，不少中介和房產(chǎn)博主紛紛跳出來喊：“樓市拐點(diǎn)已經(jīng)到了！新一輪房價(jià)上漲的趨勢已經(jīng)形成！”甚至還有人放出了一個(gè)驚人的預(yù)言：等到2035年，國內(nèi)的房價(jià)將會(huì)是現(xiàn)在的2-3倍。

這話一出，可把不少想買房的朋友給整慌了。身邊不少剛需朋友都跑來問我：是不是現(xiàn)在再不趕緊上車，再過十年就徹底買不起房了？這個(gè)預(yù)言到底靠不靠譜？今天咱們就不玩虛的，掰開揉碎了跟大家聊清楚，用大白話把這件事的真相說透，看完你就不會(huì)再被這些言論忽悠了。

首先咱們先說說市場上的主流觀點(diǎn)，面對“2035年房價(jià)翻2-3倍”這個(gè)說法，不少業(yè)內(nèi)人士覺得，未來樓市會(huì)出現(xiàn)嚴(yán)重的分化：一線城市和部分強(qiáng)二線城市的核心區(qū)域，因?yàn)橛性丛床粩嗟娜丝诹魅耄瑵撛谫彿啃枨笸ⅲ?035年房價(jià)漲到現(xiàn)在的2-3倍，可能性很大；而那些產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)單一、人口持續(xù)流出的三四線城市，別說漲2-3倍了，未來房價(jià)還有繼續(xù)下行的空間。

可事實(shí)真的如此嗎？在這里我先給大家算一筆最核心的賬：從現(xiàn)在到2035年，滿打滿算也就9年多的時(shí)間，就算按10年來算，想讓房價(jià)漲到現(xiàn)在的2-3倍，意味著房價(jià)每年要穩(wěn)定上漲20%-30%，而且要連續(xù)漲10年。這種情況，別說在現(xiàn)在的樓市環(huán)境里，就算是放在房價(jià)黃金上漲期的2010年前后，都幾乎不可能實(shí)現(xiàn)。

未來不管是一線城市，還是二三線城市，房價(jià)的大趨勢只會(huì)是逐步去泡沫化、去投資化，最終回歸到居住屬性，和當(dāng)?shù)鼐用竦恼鎸?shí)收入水平掛鉤，根本不可能出現(xiàn)這種離譜的大漲。下面這4個(gè)核心原因，每一個(gè)都戳中了要害。

01 現(xiàn)在的房價(jià)本就泡沫不小，再漲2-3倍就是繼續(xù)吹泡泡

如果你是在2005年，說未來10年房價(jià)會(huì)漲到現(xiàn)在的2-3倍，那這個(gè)預(yù)測絕對是可信的。因?yàn)槟莻€(gè)時(shí)候，國內(nèi)房地產(chǎn)市場才剛剛起步，全國各地的房價(jià)都沒什么泡沫，城鎮(zhèn)化正在快速推進(jìn)，大量的購房需求等著釋放，房價(jià)有實(shí)實(shí)在在的上漲基礎(chǔ)。

可現(xiàn)在的情況，和2005年早就天差地別了。現(xiàn)在一線城市的房價(jià)收入比已經(jīng)達(dá)到了40，二三線城市也在20-25之間。這個(gè)數(shù)字是什么概念？說白了就是，當(dāng)?shù)氐钠胀彝ィ蚱迋z不吃不喝、一分錢不花，要連續(xù)干二三十年甚至四十年，才能買得起一套當(dāng)?shù)氐钠胀ㄉ唐贩俊Ｈ绻?035年房價(jià)真的漲到現(xiàn)在的2-3倍，那意味著房價(jià)的泡沫還要繼續(xù)往大了吹，這和現(xiàn)在樓市去泡沫化、回歸居住屬性的大趨勢，完全是背道而馳的，根本就不可能發(fā)生。

02 房價(jià)大漲要靠收入撐，每年漲30%的收入根本不現(xiàn)實(shí)

退一萬步說，就算真的想讓房價(jià)在10年內(nèi)翻2-3倍，每年穩(wěn)定漲20%-30%，那必須有一個(gè)最核心的支撐：老百姓的收入，必須以更快的速度上漲。道理很簡單，房價(jià)漲了，老百姓得有錢買才行。如果房價(jià)每年漲20%-30%，那居民的收入漲幅，每年至少要超過30%，才能接得住不斷上漲的房價(jià)。可這種情況，在現(xiàn)實(shí)里根本就不現(xiàn)實(shí)。

相信大家都有切身體會(huì)，最近這些年，錢是越來越難賺了。別說每年漲30%的工資了，能保住一份穩(wěn)定的工作、不被降薪裁員，就已經(jīng)謝天謝地了。不少行業(yè)的收入增長持續(xù)放緩，甚至還有不少人的收入不漲反降。

現(xiàn)在的高房價(jià)，老百姓都已經(jīng)快接不住了，更別說未來再漲2-3倍了。在居民收入增長緩慢的大背景下，高房價(jià)不僅不可能出現(xiàn)持續(xù)大漲，反而只會(huì)慢慢回調(diào)，最終回歸到和當(dāng)?shù)鼐用袷杖胂嗥ヅ涞暮侠韰^(qū)間。

03 房子早就嚴(yán)重過剩了，根本沒有大漲的供需基礎(chǔ)

咱們都知道，商品價(jià)格上漲，最核心的邏輯就是“供不應(yīng)求”。可現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場，別說供不應(yīng)求了，早就已經(jīng)是嚴(yán)重的供大于求，房子多到住不完，根本沒有支撐房價(jià)大漲的基礎(chǔ)。

有組數(shù)據(jù)大家肯定都聽過，我國現(xiàn)存的房屋數(shù)量已經(jīng)達(dá)到了6億棟，就算每棟房子只住5個(gè)人，也足夠容納30億人居住，這還不算每年新增的上千萬套商品房。現(xiàn)在全國總?cè)丝诓?4億多，房子早就已經(jīng)嚴(yán)重過剩了，很多城市都出現(xiàn)了空置率極高的“鬼城”，晚上一棟樓里亮燈的住戶沒幾戶。

另一邊，能買房的剛需也越來越少了。現(xiàn)在我國已經(jīng)進(jìn)入了深度老齡化社會(huì)，老年人口越來越多，年輕人卻越來越少，購房的主力軍規(guī)模在持續(xù)萎縮；再加上城鎮(zhèn)化進(jìn)程已經(jīng)接近尾聲，該進(jìn)城買房的人，早就已經(jīng)買了，未來新增的購房需求只會(huì)越來越少。一邊是天量的房屋庫存，一邊是持續(xù)萎縮的購房需求，在這種供遠(yuǎn)大于求的情況下，指望未來10年房價(jià)大漲2-3倍，根本就是天方夜譚。

04 保障房加速入市，長效機(jī)制會(huì)徹底分流商品房需求

還有一個(gè)很多人都忽略的關(guān)鍵因素，那就是樓市的長效機(jī)制正在加快建立健全，未來商品房的需求會(huì)被大幅分流，別說大漲了，甚至還會(huì)面臨不小的下行壓力。從2026年開始，我國就會(huì)加快保障房的入市步伐，用大量的保障房，來滿足城市低收入群體的居住需求。未來國內(nèi)的房地產(chǎn)市場，會(huì)形成商品房和保障房兩大并行的市場：城市里的低收入群體，可以選擇價(jià)格更低、有保障的保障房解決居住問題；只有中高收入群體，才會(huì)去購買商品房。

這就意味著，原本很大一部分商品房的購房需求，會(huì)被保障房徹底分流走。買商品房的人少了，需求降了，房價(jià)不僅沒有大漲的可能，反而還會(huì)因?yàn)樾枨鬁p少，面臨不小的下行壓力。

說到底，那些喊著“2035年房價(jià)會(huì)漲到現(xiàn)在的2-3倍”的言論，要么是為了博眼球賺流量，要么就是房產(chǎn)中介為了賣房，刻意制造的焦慮情緒，大家千萬別被這些話忽悠了。

未來的樓市，必然會(huì)走向持續(xù)的分化，核心城市的優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)，或許能做到保值抗跌，但想翻2-3倍幾乎不可能；而人口持續(xù)流出的中小城市，房價(jià)只會(huì)繼續(xù)回歸合理水平。房子最終只會(huì)回歸它最本質(zhì)的居住屬性，那個(gè)閉著眼睛買房都能暴富的時(shí)代，早就一去不復(fù)返了。

對咱們普通人來說，如果你是真正的剛需自住，有合適的房子、能承受得起月供，什么時(shí)候買都是對的，不用過度糾結(jié)短期的漲跌；但如果你是抱著投資抄底的想法，想靠買房賺大錢，那還是趁早打消這個(gè)念頭，別一不小心把自己半輩子的積蓄都套牢了。