五一假期剛剛結(jié)束，各地官方數(shù)據(jù)陸續(xù)出爐。上海二手房成交創(chuàng)下近十年同期新高，深圳時隔12個月再破9000套大關(guān)，北京創(chuàng)近五年同期最高，成都二手房環(huán)比明顯回暖。“銀四”圓滿收官，市場對“紅五月”的期待隨之升溫。

但今天這篇文章，不聊全國樓市，也不聊整座城市。只聚焦核心一二線城市中最金貴的“核心區(qū)域” ：成都5+2區(qū)域、杭州核心四區(qū)、深圳福田/南山/寶安新安、北京海淀/西城、上海內(nèi)環(huán)。

在這些板塊里，買方“可挑、可砍、可等”的黃金窗口，正在進入倒計時。

一、核心城市4月成交分化：

有城市創(chuàng)下十年新高

5月6日、7日，各地住建部門和官媒密集發(fā)布了4月樓市成交數(shù)據(jù)，接下來是詳細拆解：

上海：4月共成交二手房28742套，同比大漲22.3%，創(chuàng)下近十年來上海4月單月成交最高紀錄（央視財經(jīng)/上海房產(chǎn)交易中心）。3月和4月上海二手房累計成交約5.92萬套，刷新近五年同期紀錄；4月11日單日網(wǎng)簽1632套，創(chuàng)近五年單日成交峰值。上海二手房市場活躍度持續(xù)高位運行。

深圳：4月一二手住宅總網(wǎng)簽量9044套，時隔12個月再破9000套大關(guān)（深圳市住建局/財聯(lián)社/樂有家研究中心）。其中一手住宅成交3400套，環(huán)比增長20.3%；二手住宅成交5644套，環(huán)比增長11.3%。從價格看，4月二手住宅成交均價5.8萬元/平方米，與去年四季度相比小幅上漲。

北京：4月二手住宅網(wǎng)簽17893套，同比增長14.9%，創(chuàng)近五年同期最高紀錄（北京市住建委/中國證券報）。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為，目前北京二手房成交量放大，顯示出市場信心修復，預計未來將呈現(xiàn)量價齊穩(wěn)的走勢。

廣州：廣州二手房已連續(xù)兩個月網(wǎng)簽保持在萬套以上。廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會數(shù)據(jù)顯示，4月二手住宅網(wǎng)簽10426套，同比增長4.84%。五一期間，廣州新房認購量同比大漲37%（廣州中原地產(chǎn)），政策紅利持續(xù)釋放。

成都：4月二手房成交2.45萬套，環(huán)比上漲5.4%。其中2.04萬套位于中心城區(qū)，占比高達83.3%（成都購房通/證券時報）。與此同時，4月新房僅成交6218套，同比下降明顯，“二手房強、新房弱”的分化格局依舊。

杭州：杭州核心區(qū)域處于嚴重的供不應求狀態(tài)。據(jù)克而瑞公開數(shù)據(jù)，截至2026年1-2月，杭州上城區(qū)去化周期5.8個月，拱墅區(qū)6.4個月；而外圍區(qū)域臨安去化周期長達37.8個月，富陽更是高達40.8個月——核心區(qū)與遠郊去化周期相差近7倍。

整體判斷：4月核心城市的成交數(shù)據(jù)傳遞出清晰信號——上海創(chuàng)近十年最高，北京創(chuàng)近五年最高，深圳時隔12個月再破9000套，廣州連續(xù)兩月維持在萬套以上。頭部城市的“市場底”信號越發(fā)明顯。

二、“銀三金四”成定局，

“紅五月”正在兌現(xiàn)

往年樓市有“金三銀四”之說，但今年3月溫和放量、4月多城創(chuàng)下近年新高，市場熱度明顯后移——“銀三金四”正在成為新的共識！

3月筑底、4月爆發(fā)之后，市場對“紅五月”的期待迅速升溫。五一期間的數(shù)據(jù)，已經(jīng)給出了積極回應：

1

深圳：五一期間（5月1日-5日）新房認購826套，同比增長23.89%。光明區(qū)龍湖觀萃苑92套房源40分鐘售罄，成為2026年深圳首個“日光盤”。

圖源自：南方日報官方賬號

2

上海：五一期間二手房日均網(wǎng)簽507套，5月4日網(wǎng)簽605套為近三年“五一”單日最高，整體成交量同比上漲44%。

3

廣州：五一期間新房累計認購同比增長37%，二手房看房量較節(jié)前增加37%。

圖源自：廣州日報

4

成都：“五一”期間核心區(qū)高端盤市場熱度延續(xù)。據(jù)保利發(fā)展官方海報，保利天奕項目五一期間到訪突破1899組，臻裝樣板間開放吸引大量改善客群關(guān)注。招商錦樾序項目五一黃金周到訪客戶近700組，成交43套（案場統(tǒng)計）。成都4月二手房成交2.45萬套，其中2.04萬套位于中心城區(qū)，占比高達83.3%，核心區(qū)虹吸效應極為明顯。

從“銀三金四”的超預期收官，到五一期間的熱度延續(xù)，“紅五月”已經(jīng)從市場期待變?yōu)檎诎l(fā)生的事實。而這一切，正在加速壓縮核心區(qū)買方的決策窗口——好房子每多被搶一套，買方主動權(quán)就少一分。

三、去化周期亮燈：

6個月以下要顯著加快供地節(jié)奏

進一步聚焦到核心區(qū)域的地段存量，行情的溫度比全市口徑要高得多。

先解釋一個概念：去化周期= 按當前銷售速度，賣完現(xiàn)有庫存需要的月數(shù)。行業(yè)參考標準（源自住建部、國土資源部《關(guān)于加強近期住房及用地供應管理和調(diào)控有關(guān)工作通知》建房[2017]80號）：12-18個月為平衡區(qū)間，低于12個月應增加供地，6個月以下的，不僅要顯著增加供地，還要加快供地節(jié)奏。

來看幾個核心城市核心區(qū)域的最新數(shù)據(jù)：

結(jié)論相當明確：成都5+2區(qū)域已經(jīng)跌破12個月紅線；杭州核心四區(qū)去化周期僅約6個月，屬于應“顯著加快供地節(jié)奏”的警示區(qū)間。上海、北京雖然提供的是全市口徑數(shù)據(jù)，但核心區(qū)的貢獻度是成交放量的主要引擎。

買方“慢慢看房、慢慢談價”的余地，正在快速消失。

四、為什么核心區(qū)的買方窗口

正在關(guān)閉？

1. 政策精準滴灌核心區(qū)

4月29日晚，深圳率先出臺新政：限購松綁只針對福田、南山、寶安新安三大核心區(qū)。新政推出次日4月30日，單日網(wǎng)簽即達130套，創(chuàng)近十個月新高。5月1日至4日，南山一手住宅簽約量同比上漲106%，二手住宅同比上漲83%（南方都市報/深圳樂有家研究中心）。廣州同步上調(diào)公積金貸款額度至360萬元，落地“賣舊買新”補貼，中心區(qū)改善客看房量明顯增加。

2. 需求加速向核心區(qū)聚集

成都4月二手房成交2.45萬套，其中2.04萬套位于中心城區(qū)，占比高達83.3%（成都購房通/證券時報），核心區(qū)虹吸效應極為明顯。深圳千萬總價以上二手住宅簽約量同比增幅高達120%，高端改善需求集中釋放。廣州5月首兩日新房累計盤均認購同比增長37%（廣州中原地產(chǎn)）。

3. 賣方心態(tài)正在轉(zhuǎn)變

深圳光明區(qū)龍湖觀萃苑92套房源5月3日晚40分鐘全部售罄，銷售額超3.5億元。上海某中介內(nèi)部數(shù)據(jù)顯示，當月看房、當月成交的客戶占比達75%，賣房當月掛牌、當月成交占比63%，同比去年上升18%（中國證券報）。在北京海淀，部分學區(qū)房已出現(xiàn)“返價”跡象。

4. 預期正在扭轉(zhuǎn)

“日光盤”“排隊入場”等信號在社交網(wǎng)絡中加速傳播，疊加“銀三金四”完美收官、“紅五月”開局強勁，核心區(qū)購房者心理從“等跌”轉(zhuǎn)向“預期積極”。

五、窗口正在“窄化”：高價值好房子只有那么多，擠壓效應已經(jīng)開始

上面所有數(shù)據(jù)都在指向一個趨勢：核心區(qū)好房子正在被加速消耗。但我們必須面對一個現(xiàn)實——核心區(qū)一套房動輒500萬、800萬甚至上千萬。

以成都為例，金融城板塊新房成交均價穩(wěn)站6.55萬元/㎡，套最高總價突破2300萬元。千萬級住宅的部分房源一季度成交均價突破5.5萬/㎡。

1. 好房子是有限的，去化在加速

成都4月二手房成交2.45萬套，但真正的“好房子”在這一市場中占比有限。

當好房持續(xù)朝著更高總價區(qū)間流動之際，5+2區(qū)域的新房供應卻在全面收縮——中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2026年4月成都5+2區(qū)域新房供應僅1270套，占全市新房供應量的29.8%，遠低于此前40%左右的常規(guī)占比。

2.擠壓效應正在傳導

品質(zhì)次新→普通次新→老破小里的優(yōu)質(zhì)房源，層層傳導。當你發(fā)現(xiàn)愿意“退一步”的房源也在飛速減少時，買方議價的空間已經(jīng)大幅收窄。

3. “慢慢挑”的時機越來越少

高新南區(qū)此前掛牌價550萬元的某二手房源，今年跌破500萬元后成交。但這種“便宜房”被快速掃空后，買方發(fā)現(xiàn)剩下的選項要么品質(zhì)嚴重打折，要么價格牢牢站穩(wěn)高位——窗口不會一夜關(guān)閉，但每多猶豫一個月，能買到的好房子大概率就會少一批。

六、結(jié)論與建議

本文所有判斷僅針對核心一二線城市中的核心區(qū)域（成都5+2、杭州核心四區(qū)、深圳福田/南山、北京海淀/西城、上海內(nèi)環(huán)等）。其他地方不在討論范圍內(nèi)。

3月筑底、4月爆發(fā)、5月延續(xù)——“銀三金四”已經(jīng)定調(diào)，“紅五月”正在兌現(xiàn)。在這些核心板塊中，今年五一很可能是買方擁有最大主動權(quán)的最后一個黃金窗口。節(jié)后市場將逐步從買方市場轉(zhuǎn)向平衡。

更重要的是，4月28日中央政治局會議明確提出“努力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場”。相較于以往的“著力穩(wěn)定”，“努力”二字暗含了更高的政策優(yōu)先級和更緊迫的行動要求。網(wǎng)傳后續(xù)仍有一批樓市政策正在路上，涉及利率、信貸、限購、稅費等多個方向。

政策底已明，市場底正在確認。我們繼續(xù)觀察，保持期待。

數(shù)據(jù)來源：央視財經(jīng)、中國證券報、南方都市報、成都商報、證券時報、光明區(qū)住建局、北京市住建委、上海房產(chǎn)交易中心、廣州市住建局、廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會、中原地產(chǎn)研究院、樂有家研究中心、克而瑞、保利發(fā)展官方海報、招商蛇口官方海報等公開報道及機構(gòu)數(shù)據(jù)。政策依據(jù)：住建部、國土資源部《關(guān)于加強近期住房及用地供應管理和調(diào)控有關(guān)工作通知》（建房[2017]80號）。

【免責聲明】 ：

本文數(shù)據(jù)來源于公開報道、機構(gòu)統(tǒng)計及房企官方海報，僅供參考，不保證絕對準確。本文不預測房價走勢，僅代表分析邏輯，不構(gòu)成任何投資或購房建議。房地產(chǎn)市場受政策、經(jīng)濟等多重因素影響，存在不確定性。讀者據(jù)此操作，風險自擔。文中提及的核心區(qū)域界定及去化周期標準基于行業(yè)通用理解，具體以各地官方解釋為準。

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