天津
01
前不久，天津萬科物業(yè)服務(wù)有限公司發(fā)布了《關(guān)于退出天津新世紀(jì)城小區(qū)物業(yè)服務(wù)的告知函》。
從這份告知函中，我們可以獲取關(guān)于萬科物業(yè)撤場的以下背景：
1）萬科物業(yè)于2024年3月16日正式承接天津新世紀(jì)城小區(qū)的物業(yè)服務(wù)工作，至今短短2年；
2）萬科物業(yè)進(jìn)場后，天津新世紀(jì)城小區(qū)的物業(yè)費收繳率從接管前的不足10%，提升至2024年的77.84%，2025年的77.05%；
3）天津新世紀(jì)城小區(qū)仍有約23%的住戶以各種理由長期拖欠物業(yè)費，導(dǎo)致項目無法正常運營，2024年度、2025年度項目連續(xù)虧損，累計虧損約225萬；
4）萬科物業(yè)最遲將于2026年6月30日24時正式退出天津新世紀(jì)城小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)，并完成全部工作人員撤場；
5）雖萬般不舍，但因經(jīng)營困境無奈退出。
很顯然，導(dǎo)致萬科物業(yè)退出的直接原因，就是約23%的住戶長期拖欠物業(yè)費，連續(xù)虧損，不得不退出。
不是不想干，實在是沒辦法虧本干。
02
我查閱了相關(guān)資料。
天津新世紀(jì)城小區(qū)房齡約為25年，于2001年交付，擁有近2000戶業(yè)主。
在萬科物業(yè)進(jìn)場前，已更換3任物業(yè)公司。加上萬科物業(yè)也官宣退出，合計已更換4任物業(yè)公司。
2年前，萬科物業(yè)經(jīng)業(yè)主投票進(jìn)駐。
考慮到小區(qū)里老人較多，萬科物業(yè)做了不少適老化改造，還在一定程度上改善了小區(qū)人居環(huán)境。
全面升級園區(qū)綠化景觀，修復(fù)8處綠化取水點，補種黃土裸露區(qū)域，翻新休閑娛樂區(qū)，增添游樂設(shè)施，修復(fù)園區(qū)水系和景觀。
遺憾的是，萬科物業(yè)也只堅持了短短2年，就因物業(yè)費收繳率較低退出天津新世紀(jì)城小區(qū)。
不知道后續(xù)還會有哪家物業(yè)公司接手，可以確定的是，在天津，萬科物業(yè)算是口碑較好的。
金茂物業(yè)、綠城物業(yè)等恐怕不太會進(jìn)駐這種老小區(qū)。
而且，就連萬科物業(yè)的物業(yè)費收繳率都無法擺脫經(jīng)營困境，后來者估計也難以讓拖欠物業(yè)費的這23%的住戶滿意。
后面的結(jié)局可以預(yù)料……
03
一般來講，新建商品房的物業(yè)費收繳率普遍較高，但老舊小區(qū)往往收繳率很低，是物業(yè)公司撤場高發(fā)區(qū)。
為什么明明大幅提高了物業(yè)費收繳率，萬科物業(yè)仍然堅持退出天津新世紀(jì)城小區(qū)？
因為，在物業(yè)行業(yè)的盈虧鐵律中，80%-85%是一條生死線。
即，物業(yè)費收繳率需要達(dá)到80%-85%才能覆蓋運營成本。
一旦物業(yè)費收繳率低于這條保本線，就必然入不敷出。
據(jù)克而瑞物管監(jiān)測，2025年物業(yè)撤場項目有173個，其中64.7%的案例屬于物業(yè)企業(yè)“主動撤出”或“到期不續(xù)”。
而“主動撤出”的背后，往往是由于小區(qū)物業(yè)費收繳率低，導(dǎo)致現(xiàn)金流承壓。
與此同時，老舊小區(qū)普遍存在設(shè)施設(shè)備老舊等多種問題，物業(yè)運營服務(wù)難度和成本更高。
像萬科物業(yè)這樣的頭部物企退出后，極大概率只能由低價中標(biāo)的中小物企補位。
但物業(yè)服務(wù)不是做公益，如果一直賠錢，任何物業(yè)公司都會選擇退出。
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