廣西
很多人向往農村的田園生活，想著花點錢在農村買塊地建個小院，又知道法律不讓直接買賣農村集體土地，就打起了 “以租代買” 的主意，以為簽個 “長久性租賃合同” 就能萬事大吉。最近貴港市覃塘區人民法院審理的一起案子，加上今年 5 月剛施行的兩高新司法解釋，給所有抱有這種想法的人敲響了警鐘。
林某一直想在農村建一套自住房，經人介紹認識了某村的黃某。黃某聲稱自己有一塊承包地可以 “永久出租” 給林某建房，雙方談好總價 20.5 萬元一次性付清。簽完合同轉完款后，黃某卻遲遲不遷走土地旁的家廟交付土地。林某打聽后才發現，這塊地并非黃某個人所有，他根本無權單獨處置。林某要求退款，黃某雖寫了還款保證書卻一直拖延，林某無奈只能訴至法院。
法院最終判決這份《土地租賃合同》全部無效，黃某需返還林某 20.5 萬元，但駁回了林某要求支付資金占用費的訴訟請求。
法院這么判的核心依據非常明確。2026 年 5 月 18 日起施行的最高人民法院、最高人民檢察院司法解釋明確規定，當事人約定占用耕地建房的，人民法院應當認定該約定無效。除此之外，雙方的行為還存在多處違法：首先，林某不是該村村民，非本集體經濟組織成員絕對不能通過任何形式變相取得土地用于非農業建設；其次，“永久租賃” 的約定本身就違法，我國法律明確規定所有租賃合同的最長期限都是 20 年，超過部分一律無效，約定自動續期也屬于規避法律的行為；最后，結合一次性付清全款、約定林某獲得土地永久支配權、可以自主建房這些細節，足以證明雙方的真實意思根本不是租賃，而是變相買賣土地，屬于以合法形式掩蓋非法目的。
很多人可能覺得能拿回本金就不錯了，但林某的教訓其實還不算最嚴重的。如果林某已經在這塊地上建了房，那后果會慘重得多 —— 不僅合同無效，建好的房子還會被認定為違法建筑，面臨被強制拆除的風險。同時，賣家黃某還可能被自然資源部門沒收違法所得，并處以違法所得 10% 以上 30% 以下的罰款。如果占用的是永久基本農田 5 畝以上或者一般耕地 10 畝以上，還可能構成非法占用農用地罪，面臨刑事處罰。
不少網友身邊很多人都有這種 “以租代買” 的想法，總覺得私下簽了合同就沒人管，其實最后吃虧的還是自己。在此提醒大家，農村土地不是想怎么交易就怎么交易的，即使是本集體經濟組織成員之間，也只能依法流轉土地經營權，且絕對不能改變土地的農業用途。想在農村建房一定要走合法的宅基地審批途徑，交易前務必查清楚土地的性質和權屬，千萬不要抱有僥幸心理。
來源：廣西壯族自治區高級人民法院、貴港市覃塘區人民法院
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