廣東
2026年一季度，日本不動產市場交出了一份讓人震驚的成績單。
CBRE數據顯示，2026年Q1日本商業地產投資總額達到2.043萬億日元，同比增長2%，創下單季歷史新高。這個數字背后，藏著一個更值得關注的信號：
住宅板塊投資額同比暴漲60%，達到2451億日元，成為本季度增速最高的細分賽道。
這是市場最誠實的敘事。當全球資本在討論“哪里還有機會”，東京的答案越來越清晰。
先看幾筆備受關注的大宗交易。
今年一季度最大單筆交易，是加拿大布魯克菲爾德基金以3000億日元收購了東京汐留電通總部大樓。另外，東京新宿凱悅酒店以1260億日元易主，數據中心也出現了交易額達1560億日元的大單。過去幾年，大家總覺得海外資金是在“抄底日本”，但現在越來越像是在提前占位東京核心資產。
再拆解投資主體。
國內投資者（不含REIT）出手8090億日元，同比增長16%；國內REIT投資4610億日元，增長5%；海外投資者出手7740億日元，雖同比微降12%，但這是受去年同期超高基數影響，絕對量仍處歷史高位。CBRE預測，2026年全年投資總額將維持在與去年6.9萬億日元相當的水平。
機構資金重倉住宅賽道，為什么是這季度最大亮點？答案在于供求的根本性變化。
一方面，東京人口持續向都心聚集，租房需求居高不下。另一方面，核心區新增住宅供給其實沒有想象中那么多。
尤其是優質二手公寓市場，近幾年越來越像“存量爭奪”。不少90年代末到2010年前后建成、地段成熟、管理穩定的二手公寓，已經成為在日外籍高管、高凈值買家和本地高收入群體更加偏愛的標的，總價相對可控、出租穩定、空置率極低，租金持續上行。
最重要是，很多住宅已經處于“無地可再開發”的核心地段。
這也是為什么，東京這一輪行情和5、6年前不太一樣。
當年更像是“低估值修復”——日元貶值、海外資金抄底、奧運預期，共同推動了一輪周期上漲。
但從這季度的數據可以判斷，日本不動產市場正在經歷一次結構性升級。資金不再只是交易日本，而是在長期配置東京。現在真正支撐市場的，不再只是匯率，而是城市本身的基本面：穩定的政治環境、透明的法律制度、不斷流入的人口，以及供給稀缺的核心資產。
對于普通投資者來說，一次是周期性機會，一次是結構性窗口。能否抓住，取決于你何時進場，以及進的是哪個區、哪類資產。
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