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（來源：華泰睿思）

我國房地產市場正進入全新階段，我們認為行業正從過去的“信用驅動”逐步轉向“產業驅動”，房地產對經濟的作用從“舊周期”的引擎逐步成為“新周期”經濟發展的結果。新興產業發展情況，或將決定城市未來房地產市場的復蘇節奏以及發展質量。我們認為，新興產業帶來的財富效應、人口流入與房地產庫存改善，將推動核心城市樓市率先進入結構性修復通道。我們認為改善型尤其是終極改善需求可能會在這些城市釋放的更加明顯，在這些城市擁有較多布局且具備“好房子”品質的房企有望受益。

“產業驅動”下的房地產行業新模式

新興產業正成為我國經濟發展新引擎。2025年全年，高技術制造業增加值同比增長9.4%，高于規模以上工業3.5pct，26年Q1累計增速達12.5%，高于規模以上工業6.4pct。26年Q1高技術制造業規模以上工業企業利潤總額累計同比高達47.4%，其中電子信息制造業增速高達125.0%。新興產業正在重塑區域發展模式。新興產業發展形成以一線城市為核心、二三線城市為產業鏈配套的格局，2025年北上廣深戰略性新興產業增加值占GDP比重分別為25.6%/25.3%/32.5%/43.0%，深圳規模與占比居首。二線城市中合肥、蘇州、杭州、武漢、成都、西安等發展迅速，寧德、常州、無錫等三線城市表現突出，重點城市圍繞AI與數字經濟、半導體和高端制造、新能源、電子信息等領域形成清晰的差異化布局。

新興產業驅動城市房地產復蘇的三個觀察維度

財富效應角度：戰略性新興產業上市公司數量、市值占比和市值增量越大的城市，越有望受益于本輪科技牛市帶來的財富效應；人口流入角度：新興產業創造相對高薪崗位，吸引人口持續流入；地產基本面角度，新房庫存是新興產業發展潛力能否快速向房地產復蘇傳導進程中需要考慮的一大因素。綜合市值增量、常住人口增量、房地產基本面三大維度評估，深圳、上海、北京、廣州四個一線城市，以及杭州、合肥、成都、西安、蘇州、武漢六座二線城市，最受益于新興產業財富效應、人口流入以及相對健康的庫存結構，有望在“新興產業”驅動下優先復蘇。

哪些房企有望受益于新興產業帶來的需求紅利？

我們認為新興產業發展更領先的城市房地產市場有望率先復蘇，改善型需求將明顯釋放，在這些城市布局較多且具備“好房子”品質的房企有望受益。

風險提示：房地產政策波動，房地產市場復蘇不及預期，部分房企經營風險。

正文

“產業驅動”下的房地產行業新模式

“十五五”的開局之年，我國房地產市場正進入一個全新的階段。2023年以來，中央多次強調“構建房地產發展新模式”，整體呈現以穩為主的政策定調。我們認為房地產行業正從過去的“信用驅動”逐步轉向“產業驅動”，房地產對經濟的作用從“舊周期”的引擎逐步成為“新周期”經濟發展的結果。

與此同時，我國經濟也正處在新舊動能切換的關鍵窗口期，新經濟板塊的擴張呈鮮明的“硬科技/先進制造”主導特征，近年來產業政策對“新質生產力”的明確導向以及全球科技產業上行周期推動新興賽道快速崛起，已經成為穩定經濟、吸納就業、提升城市競爭力的重要抓手。一個城市的新興產業發展情況，或將決定其未來房地產市場的復蘇節奏以及發展質量。

新興產業正成為我國經濟發展新引擎

我國新興產業的定義

在“十五五”規劃綱要中，對于現代化產業建設明確了兩個方向：發展壯大新興產業和前瞻布局未來產業。其中新興產業主要針對戰略性新興產業，未來產業則是引領未來發展重點領域，主要包括量子科技、生物制造、氫能和核聚變能、腦機接口、具身智能、第六代移動通信等前沿性行業，是需要搶占的新賽道。

從當前統計口徑來看，新興產業的官方口徑包括戰略性新興產業以及高技術產業：

戰略性新興產業：

根據統計局定義，戰略性新興產業是以重大技術突破和重大發展需求為基礎，對經濟社會全局和長遠發展具有引領帶動作用，知識技術密集、物質資源消耗少、成長潛力大、綜合效益好的先進產業。它代表新一輪科技革命和產業變革的方向，是培育發展新動能、獲取未來競爭新優勢的關鍵領域。

戰略性新興產業的分類隨著國家規劃的迭代而不斷擴展。不同時期的規劃對分類的表述有所不同，涵蓋的行業也在持續迭代。“十五五”發展綱要中，戰略性新興產業包含新一代信息技術、新能源、新材料、智能網聯新能源汽車、機器人、生物醫藥、高端裝備、航空航天等行業，基本與“十四五”列舉的產業一致，新增機器人行業。

高技術產業：

高技術產業是指研發投入大、產品附加值高、國際市場前景良好的技術密集型產業，具備智力性、創新性、戰略性和資源消耗少等特點。在統計上，高技術產業是指國民經濟行業中研發經費投入強度相對高的制造業行業。

按照《高技術產業（制造業）分類（2017）》，高技術產業包括：醫藥制造，航空、航天器及設備制造，電子及通信設備制造，計算機及辦公設備制造，醫療儀器設備及儀器儀表制造，信息化學品制造等6大類。

以電子行業為代表的新興行業正在成為我國發展引擎

近期高技術制造業已成為當前工業增長核心支撐力量之一。從統計局披露的數據看，24年以來，高技術制造業整體呈現出“高增速、高景氣、高投資”的特征。

從生產端看，高技術制造業增速明顯高于工業企業整體水平。2025年全年，高技術制造業增加值同比增長9.4%，高于規模以上工業3.5pct，26年以來相對優勢更為顯著：26Q1累計增速達12.5%，高于規模以上工業6.4pct。

從投資來看，高技術制造業同樣占優，26Q1固定投資完成額累計同比增長5.2%，高于整體3.5pct。說明當前工業增長的核心驅動力已經逐步從傳統原材料和地產鏈，轉向先進制造和科技產業。

從效益來看，新興產業也迅速形成企業收益。26Q1高技術制造業規模以上工業企業利潤總額累計同比高達47.4%，較25年提升34.1pct，其中電子信息制造業增速高達125.0%，較25年提升105.5pct，26Q1運輸設備制造業/裝備制造業同比分別增長16.7%/21.0%，醫藥制造業/儀器儀表制造業的增速相對偏弱，同比增速分別為-9.6%/-0.1%。

新興產業正在重塑區域發展的新格局

以一線城市為代表的戰略性新興產業增加值占GDP比重持續提升

我國新興產業發展形成以一線城市為核心（創新、研發、總部、高附加值等）、二三線城市為產業鏈配套（高端制造、區域龍頭、應用等）的格局。一線城市戰略性新興產業增加值占GDP比重持續提升，至2025年，北上廣深占比分別為25.6%/25.3%/32.5%/43.0%，絕對值皆超過1萬億，其中深圳無論是規模還是占比都為一線城市第一名。

二線城市中，戰略性新興產業發展迅速的包括合肥、蘇州、杭州、武漢、成都、西安等城市，三線城市中，寧德、常州、無錫表現突出。2025年合肥/蘇州/無錫/寧德的戰略性新興產業產值占規上工業比重分別達60%/49%/54%/46%，戰略性新興產業同比增速顯著的是合肥、寧德、常州，分別為17%/16%/12%，重點城市戰略性新興產業增速均在6%以上。代表新經濟的產業在GDP的比重也在向一線城市看齊。25年杭州數字經濟核心產業增加值占GDP比重達30%，西安新興產業增加值整體占GDP達22%，24年武漢高新技術產業增加值/GDP也達到30%。

重點城市圍繞戰略性新興產業形成了清晰的差異化布局

重點城市分別在AI與數字經濟、半導體和高端制造、新能源、電子信息等領域深度布局：

AI與數字經濟領域：

深圳、北京、上海、杭州、蘇州構成國內第一梯隊。其中，深圳依托“20+8”產業體系（即20個戰略性新興產業集群和8個未來產業，涵蓋新一代電子信息、高端裝備制造、綠色低碳等優勢產業，以及人工智能、量子信息等前沿未來產業），推動數字經濟與先進制造深度融合，25年戰略性新興產業占GDP比重達43%；北京作為國際科技創新中心，是全國數字技術源頭和原始創新策源地；上海聚焦人工智能等先導產業，打造具有全球影響力的創新高地；杭州以平臺經濟和數字場景創新為特色，建設全國數字經濟創新中心；蘇州則重點布局AI芯片等硬件制造環節，為數字經濟發展提供支撐。

半導體與高端制造領域：

蘇州、合肥、無錫等長三角城市優勢突出。蘇州擁有完整的集成電路產業鏈條，是國內重要的半導體產業集群；合肥依托綜合性國家科學中心，在存儲芯片、新型顯示領域實現突破；無錫作為國家傳感網創新示范區，在半導體封測、物聯網等領域形成較強配套能力，高技術制造業占比穩步提升。

新能源產業領域：

深圳、常州、寧德形成不同發展模式。深圳推動智能網聯汽車、儲能等產業多元發展；常州以“中國新能源之都”為定位，構建全鏈條新能源產業生態，2025年產業規模突破萬億元；寧德以鋰電產業為核心，依托龍頭企業打造全球領先的新能源電池產業集群。

區域科技與電子信息領域：

成都、廣州、武漢、西安、天津等城市形成區域特色布局。成都聚焦電子信息產業，打造西部科技中心；廣州以智能汽車、生物醫藥為重點，推動先進制造業與消費市場協同發展；武漢依托光電子信息產業，建設世界級產業集群；西安立足航空航天、軍工資源，打造國家戰略型硬科技城市；天津以先進制造研發基地為定位，發展航空航天、信創等產業。

整體來看，各城市立足自身資源稟賦和發展定位，在戰略性新興產業賽道上形成互補。

新興產業驅動城市房地產復蘇的三個觀察維度

我們認為新興產業發展，會帶來工作崗位，從而帶來人口流入，高薪崗位和市值增長則會提升財富效應，從而帶動房地產市場成交，庫存改善。我們整理了3個可觀察指標，來審視不同城市的房地產復蘇潛力：

1、財富效應角度

戰略性新興產業上市公司數量、市值占比和市值增量越大的城市，越有望受益于本輪科技牛市帶來的財富效應。為了衡量各個城市戰略性新興產業的發展情況和潛在受益程度，我們基于Wind的行業分類，計算了各個城市相關上市公司近年來的市值情況。

上市公司數量角度，深圳、上海、北京擁有最多的百億市值戰略性新興產業上市公司，分別達到74、53、41個；其它城市中，蘇州的數量遠遠領先于其它城市，達到30個，其次是杭州、東莞、廣州、無錫、西安、長沙、合肥、成都等城市，均達到雙位數。

市值占比角度，北京、上海、深圳遠遠領先于其它城市，單城市占比達到12%-15%，三者合計占到戰略性新興產業市值的39%，體現出較強的頭部效應。寧德、蘇州、天津、龍口、成都位于第二梯隊，單城市占比達到3%-6%。合肥、杭州、無錫、東莞、廣州則位于第三梯隊，單城市占比在2%左右。

市值增量角度，排名靠前的城市與占比角度基本一致。上海、深圳、北京戰略性新興產業市值增量明顯領先于其它城市，主要來自新一代信息技術產業的貢獻。蘇州（新一代信息技術產業+高端裝備制造產業）、龍口（新一代信息技術產業）、寧德（新能源汽車產業）、天津（新一代信息技術產業+新材料產業）、成都（生物產業+新一代信息技術產業）位于第二梯隊，杭州、合肥、惠州、福州、東莞、無錫、西安、江陰、廣州位于第三梯隊。

2、人口流入角度

新興產業創造工作崗位，且往往薪酬要高于其他傳統行業。根據前程無憂《2025人力資源白皮書》，25年電子/半導體/集成電路、互聯網、計算機等TMT行業全面超越金融，成為重點行業中平均年薪最高的賽道。相比于重點行業中年薪排名靠后的能源/化工、機械設備制造、貿易/進出口，一線/非一線城市TMT熱門職位平均年薪高出81%/97%，具有更強的吸引力。

城市層面，根據智聯招聘的數據，2025年上海、北京、深圳、廣州、珠海、杭州、韶關、江門、蘇州、南京等城市薪酬水平靠前。除一線城市牢牢占據薪酬排名的頭部位置之外，大灣區和長三角的二三線城市亦占據較多席位，側面反映了這些區域的產業集聚效應和旺盛的經濟活力。

薪酬水平是吸引人口流入的關鍵變量。根據中指院和各城市統計局的數據，“十四五”期間武漢、西安、杭州、貴陽、長沙、合肥、成都、鄭州、深圳、青島等城市常住人口增量靠前。近五年來看，一線城市受戶籍政策等限制，對于人口的吸引力有所減弱（深圳、廣州位居人口增量第9、第12，北京、上海更是出現人口流出）。而大量二線城市，如武漢、西安、杭州等，憑借產業發展、更寬松的戶籍或人才政策和更具性價比的生活成本，獲得了增量人口的青睞。

3、地產庫存角度

當然，并不是新興產業發展潛力大的城市，其房地產市場就必定會回暖，因為各個城市當前的庫存壓力并不相同。我們綜合庫存和房價，觀察城市的房地產市場情況。

1、 庫存去化周期

我們主要跟蹤當前重點城市的新房庫存數據。根據克而瑞的數據，截至4月末，重點城市中，深圳、杭州、合肥、南昌、青島的新房取證待售庫存處于健康區間（小于18個月）。而大多數城市仍面臨一定的庫存壓力（大于18個月）。

2、 房價變化趨勢

2026年以來部分城市房價跌幅開始收窄，我們通過今年以來重點城市房價變化，來觀察哪些城市房價表現已經有所改善。根據國家統計局的數據，1-4月北京、上海、沈陽、廈門實現二手房價格上漲（累計上漲1.1%、0.9%、0.2%、0.1%），此外南京、寧波、深圳、濟南、西安、徐州累計跌幅相對較小（不超過0.5%）。

三大維度優選10大城市

我們以25年以來戰略性新興產業市值增量TOP20的城市作為篩選基礎，綜合新興產業市值增量、常住人口增量、房地產基本面（庫存周期和房價）三大維度進行評估，最終我們認為四個一線城市（尤其深圳、上海、北京），以及二線城市中的杭州、合肥、成都、西安、蘇州、武漢，這十個城市最受益于新興產業財富效應、人口流入以及相對健康的庫存結構，有望在“新興產業”驅動下優先復蘇。

哪些房企有望受益于新興產業帶來的需求紅利？

我們基于中指院的數據，統計了23-25年潛力城市權益拿地金額較高的房企名單。具體分為兩類：

1、一線城市（尤其是京滬深）布局的房企排名靠前的企業。

2、在新興產業發展占優的杭州、合肥、成都、西安、蘇州、武漢等二線城市布局排名靠前的房企。

具體名單請見研報原文。

我們認為，新興產業發展更領先的城市，其房地產市場有望領先于其他城市復蘇。而且考慮到此輪新興產業市值增長帶來的財富效應，我們認為改善型尤其是終極改善需求可能會在這些城市釋放的更加明顯。一線城市有望率先復蘇，二線城市由于庫存壓力普遍較大，復蘇節奏可能滯后于北上深等一線城市，但新興產業較為集聚的部分片區可能會呈現更大的彈性。在這些城市擁有較多布局且具備“好房子”品質的房企有望受益。

風險提示

地產政策波動的風險：地產相關的貨幣和財政政策、因城施策的調控政策存在不確定性，在房地產發展新模式的框架下，住房、土地、金融、財稅等房地產相關領域的基礎性制度存在調整優化的可能，都可能對房地產行業和房企經營造成擾動。

地產基本面復蘇不及預期的風險：24年9月以來的政策組合拳推動房地產量價表現出現改善，但若經濟環境的復蘇程度、居民預期的修復情況、已出臺政策的落地效果不及預期，地產基本面的復蘇程度和持續性也存在不及預期的可能。

部分房企面臨經營風險：若地產基本面復蘇低于預期，部分房企仍可能面臨較大的資金鏈壓力，進而出現經營困難等問題

研報《哪些城市有望受益新興產業造富浪潮？》2026年5月21日

陳慎 分析師 S0570519010002 | BIO834

劉璐 分析師 S0570519070001 | BRD825

林正衡 分析師 S0570520090003 | BRC046