寫在開頭，這是一篇隨筆，行文緩慢，不談房價不講市場，只是看多了“極其卷”、“只有更卷”的新產品，一些感想。有興趣的慢慢讀。

近夏暑熱起，蚊蟲滋生，潮悶困乏，二手市場再綿長的陽春也漸進淡季，將C位讓給各個板塊即將亮相的新房。

房叔忙著被房企邀請看那些“高驗資門檻”的豪宅，筆者則趁上下班路上和周末出行順便溜達些3、4w級的“平民改善”盤，堪比迪拜的酒店門頭、近10m的挑高、石材博物館式的內裝、下沉3-4疊的希臘風、日風、法風庭院、比哥特教堂束柱還致密的裝飾線條......

配合“降維打擊、迭代新貴、碾壓之作、立標定品”的營銷話術，琳瑯滿目，應接不暇。

筆者一邊配合滔滔不絕的銷售“贊嘆拍手”，一邊自然地問出一句：我如果買個139，這堆泳池、臺球廳、私宴廳、女王空間、自習室、車位管理費雜七雜八的，能耗和物業費，一個月要多少錢？

一通計算，輕松破千。

此時，同板塊眾多粉絲這兩年賣房“苦痛”的遭際忽地在我腦海炸起，恍惚之間身處兩個樓市，自然地升起諸多購房者都會有的一個困惑：買這里，我需要這個總價這么卷的產品嗎？

今日推文，“過度卷”迷思，我們到底需不需要卷到極致的“新產品”？

有此困惑，一方面來自工作中，各行各業粉絲反饋房難賣、錢難掙、支出降級、務實選擇的消費降級；

一方面，在市面一般只關注房價和租金的角落，自2021至2025，全國物業費平均收繳率從89%已經下跌到了71%，年均跌幅近5%，十戶四年少交兩戶。

近期，多家央媒更是報道以江西、云南為代表，多地出臺《關于公職人員、黨員干部帶頭繳納物業費助力小區治理提質增效的倡議書》，有些事情到了需要公開喊話干部帶頭，往往代表了其推動之艱困。

為什么從2021年開始收繳劇烈下滑？

21年3季度是全國房價的高點，在增長時物業費在“預期收益”面前灑灑水，而在修整期，自然成了人人厭惡的“額外損失”，正如所有人都談“房產稅”色變，因為它在“持有”環節“直接”征收，稅痛如此切膚。

筆者絲毫不否認如今開發端的產品力之強，論用材、公區、大空間，一個剛改到舒適改善的樓盤，甚至比東京塔樓、倫敦小宅院都強，尤其在如望天際、兩個玖序、奧映世紀、鷺棲湖云莊等等頂端豪宅，卷多貴都對。

其邏輯在于，高凈值客戶的現金流對于豪宅樓盤的運維支出根本不受影響，且這些豪宅本身就在最核心地段，通過產品力升維對“次新產品”降維邏輯自洽。

但這兩點，在諸多粉盤板塊，中產人群為主改善的樓盤，亟待商榷。

對于這幾年的中產改善人群，除非處于個別風口行業，大部分的家庭任務在于“降負債、保現金流”，即“縮表”。

在這一前提下的置業抉擇，改善，往往伴隨不得不的理由，子女教育、個人結婚、老房年久、資產整合等等；

買房，除了改不了的地段外，精致、更強的產品力盡管是人盡渴望，但更重要的點在于實現改善的“代價”必須要小。

換言之，我要優先守住我的現金流以應對需要時間的經濟轉型，訴求在小改善，120變139、159，三房變四房、洋房等等，產品好一點，或者地段略有提升。

實惠且好一點，重點在“實惠”，好“一點”，不是要剛需突變“豪宅”。

這時候，大量房企的蜜汁操作，嘴上喊著“地產寒冬”，然后組團去北上廣、東京、迪拜、新加坡、泰國、新西蘭調研，對著曲面鋁板、陶板、洞石、孔雀石、羅漢松、可塑玻璃幕墻、下沉會所一頓猛拍，朋友圈配兩個自己也不知道是誰的大師名句，再補一句“這才是產品力”。

回來后，熱血沸騰，在自家拍下的中不溜地段砸出一個“頂配神盤”、“降維之作”，對標國際、碾壓次新，甚者還要碾壓自己前幾年才交付的“碾壓級作品”，一旦賣不好怪市場不行，消費者不識貨。

明明“新規”是給企業降本讓利回饋購房者，但讓的利多少存在疑問，是否變成過度的自我表達和產品定位不合時宜的功能填鴨？

咱就是說，原本300、400w級購買力在二手虧的板塊，動不動干個600w、800w的產品和面積段，5塊的物業費，“降維”的本質是強行榨取“弱地段”的購買力總價升維，還是讓消費者“升杠桿”擴表。

明明是一些“剛改、剛需”定位，非要“擬豪宅”，交付了能耗、公區運營、物業收繳、二手房價、5-10年后的維護改造卻不能明白保證。

明明可以“克制開發，長久方案，務實關懷”，100年前的柯布西耶說“平面是建筑的精神”，精神都沒了，強排盒子的毛坯底，就別套些裝飾“大師”的大詞教老百姓“審美升級”了。

過度卷品質，會不會不如五個字——加量不加價？

5月22日，云門中心的金手指終迎來封頂，第三中心的夜空升起一輪明月，極具宏大敘事和大都會身份的象征意味，黃澄澄，亮堂堂。

換5、6年前，這大概會引出這座城市一系列里程碑式的談資和話題，關于雄心、關于明天、當然也關于房價，如今卻論及寥寥。

我想，它一定不是從前城隍山上、西子湖畔那顆，人文的月光再沒有照進這方庭院。

文/一葉 編輯/一葉
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