天津
15萬億城市更新來了！建工企業必須抓住的三個賽道和四項能力
2026年5月28日，國務院正式印發《城市更新"十五五"規劃》（國發〔2026〕12號）。這是國家層面首個專門針對城市更新制定的五年規劃，給出了清晰的量化指標：危舊房改造50萬套、老舊小區11.5萬個、城中村改造4000個、地下管網改造36.5萬公里。據多家機構測算，"十五五"期間城市更新市場總容量達15—20萬億元，年均3—4萬億元。
對于建工企業而言，這不是錦上添花的增量，而是切換賽道的必答題——從增量開發到存量更新，從大拆大建到精耕細作，從"關系優先"到"能力優先"。
一、規劃核心指標：一張"施工圖"讀懂五年任務
維度
具體指標
數據
住房安居
改造城鎮危舊房
約50萬套（間）
住房安居
新開工改造老舊小區
約11.5萬個
住房安居
城中村改造
約4000個
基礎設施
城市地下管網改造
36.5萬公里
基礎設施
改造存量應急避難場所
5萬個
公共空間
改造提升老舊街區廠區
約1500個
公共空間
新建及改擴建體育場地面積
12.8萬公頃
數字化
城鎮房屋基礎信息數字化率
≥95%
二、三大核心賽道 賽道一：地下管網改造（投資約4—5萬億元）
五類管網合計約77萬公里的建設改造：燃氣管網約20萬公里、排水管網約17.5萬公里、供水管網約17.5萬公里、污水管網約10萬公里、供熱管網約12萬公里。政府主導、專項債保障，回款預期優于純商業項目。規劃明確同步推進智慧化改造，智慧化占比將提升至30%，企業需要具備前端感知設備安裝、數據接入、平臺對接的集成能力。
賽道二：老舊小區與危舊房改造（投資約8萬億元以上）
D級危房拆除重建、C級危房結構加固、加裝電梯、適老化改造，市場體量最大。關鍵門檻：C級危房結構加固需要特種工程專業承包資質（結構補強）。僅四川省"十五五"期間計劃改造危舊房4.26萬套，加固市場規模已達18億元量級。
賽道三：老舊街區廠區改造（投資約2萬億元）
從施工總包升級為"改造+運營"一體化。規劃鼓勵市場化方式和社會資本參與。這是利潤率最高的賽道，但回報周期長，歷史保護紅線不能碰。
三、四項核心能力
能力
要點
城市體檢前端卡位
694個城市全面體檢，"先體檢后更新"，提前對接獲取項目信息
特種工程資質
結構補強資質是危舊房賽道硬門檻，歷史建筑需文物保護施工資質
智慧化技術集成
管網智慧化占比30%，組建專項團隊或與物聯網公司合作
設計+施工+運營一體化
從小項目試點運營能力，關注REITs退出渠道
四、資金保障
資金渠道
具體內容
中央預算內投資
超750億元（2026年）
專項債券
可用作項目資本金，一季度已發近1200億
超長期特別國債
支持城市更新相關領域
REITs
推動符合條件的項目發行
社會資本PPP
鼓勵民營企業參與
五、建工企業當下該做的五件事
一、對接本地住建部門，獲取城市體檢數據和項目儲備庫信息——立即
二、排查資質缺口，啟動特種工程專業承包資質（結構補強）申請——立即
三、組建或合作智慧化改造技術團隊——3到6個月內
四、選取小項目試點"改造+運營"模式——6到12個月內
五、跟蹤專項債發行節奏，鎖定資金確定性高的城市優先開拓——持續
城市更新不是可做可不做的選擇題，而是到了時間節點必須做的必答題。
建工法參，專注建設工程法律實務
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