廣東
記者丨唐韶葵
編輯丨張敏 張明艷
5月29日，為期兩天的上海四批次土拍正式落幕。本次土拍共推出5宗宅地，總起始價82.73億元，最終攬金110.45億元。整場土拍熱度全面走高，3宗地塊溢價超35%，1宗溢價超17%，僅1宗底價成交。
保利發展、上海城投、保利置業、大華集團、華潤、中海、招商、金茂等深度布局上海的房企悉數到場，緊抓上半年最后的拿地窗口期，補充優質土儲，借機優化全年經營數據。
房企拿地意愿強烈的背后，是近期新房市場去化加速。上海中原地產市場分析師盧文曦指出，近期上海二手房流通速度持續加快，總價五六百萬至八九百萬元的剛需、剛改房源成交活躍，這類置換家庭出售二手房后，置業目標普遍瞄準總價千萬級的新房。持續釋放的置換需求，有效帶動新房改善賽道去化，對終端改善市場形成明顯支撐。
在這樣的背景下，上海土拍市場回暖信號也變得明確。
上海虹口北外灘。唐韶葵/攝
兩宗地塊觸發“雙高雙競”
本輪土拍最大看點莫過于閔行、浦東兩宗優質宅地先后觸發“雙高雙競”機制。
率先點燃本輪土拍熱度的為閔行浦江地塊，這宗容積率僅為1.05的宅地，是浦江鎮近十年來容積率最低地塊。經過136輪競價，由大華集團以36.55億元摘得，溢價率40.72%，成交樓面價4.36萬元/平方米，成為閔行浦江板塊的單價“地王”。
壓軸登場的浦東南碼頭地塊更是將整場土拍熱度推向頂峰。5月29日下午出讓的浦東南碼頭地塊引發9組競買人參拍，包括陸家嘴、保利置業、中海、建發、金茂、中建東孚、綠城等。經歷111輪競價后，最終保利置業成功摘地，成交總價34.88億元，溢價率40%，樓面價8.2062萬元/平方米。據測算，可售樓板價超9.2萬元/平方米。
分析人士指出，從時間節點來看，將于6月下旬交易的五批次地塊數量有限、整體質量偏弱。相比之下，在本輪拿地窗口期中，新拿項目可通過快速開發，實現年內業績結轉，有助于增厚全年財報。因此，房企的拿地意愿得到集中釋放。
盧文曦指出，上海本輪土拍呈現多重積極信號。
首先，房企拿地積極性顯著回升，核心源于市場信心修復與優質地塊稀缺雙重加持。當前樓市基本面穩步改善，疊加本批次出讓地塊綜合素質優異，具備較強盈利與去化保障，驅動房企主動入局。
其次，土拍價格韌性十足，市場結構性分化進一步固化。本土國企、民企均看好后市，拿地態度堅決，“托底”核心地塊地價。
最后，房企普遍存在“擇優搶先”的拿地心態。盧文曦強調，這是因為下半年上海土地供應節奏、地塊質量存在不確定性，因此房企選擇把握當下確定性機會，優質地塊敢于高溢價競爭。整體來看，央國企、民企同臺積極競價，高溢價、觸頂成交頻現，是上海土地市場明顯回暖、行業信心持續修復的直觀體現。
民企再奪“地王”
在央國企扎堆拿地的格局下，本土民企大華集團高溢價拿下閔行低密宅地，引發市場廣泛關注。
2025年至今，大華已在上海連續高投入拿地。2025年3月，大華以總價24.86億元、溢價32.3%拿下靜安大寧單價“地王”。2025年11月，大華以11.42億元拿下寶山顧村優質宅地。加上本次閔行浦江“地王”，短短14個月內，大華集團公開市場拿地支出已超70億元，且多為高溢價、高單價地塊。
在同策研究院聯席院長宋紅衛看來，這充分印證了上海的投資價值。房企投資重心持續向上海集中，優質地塊競爭烈度顯著提升。在此行業背景下，大華本輪落子閔行浦江地塊，體現出其深耕上海、錨定外圍改善風口的明確戰略。
宋紅衛指出，當前上海樓市開發格局已出現明顯分化：內環核心區開發空間收窄、拿地與開發成本居高不下；而上海外圍區域限墅政策適度松動，低密、高品質改善產品迎來風口，市場接受度持續走高。浦江地塊容積率僅1.05，屬稀缺超低密宅地，大華精準捕捉這一趨勢，主動避開內卷激烈的市中心，重倉外圍價值高地，戰略選擇極具前瞻性。
不過，連續高溢價拿地也可能會加劇大華的資金與去化壓力。據第三方數據，截至2025年末，大華集團資產負債率約67.52%，總負債仍處千億高位，債務規模居高不下。與此同時，大華集團上海多個在售項目（如浦江星曜、紫樾府等）因品質爭議頻遭維權，口碑承壓、去化放緩。
有分析人士指出，在此背景下，大華集團繼續在上海外圍重倉高單價改善盤，既是豪賭市場結構機會，也押上了自身的產品力、成本管控與回款能力。
SFC
出品丨21財經客戶端 21世紀經濟報道
編輯丨劉雪瑩
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