江蘇
今天，我在阿里法拍網上看到，百家湖絕版地塊——江寧開發區天元西路、江寧開發區高湖路國有建設用地使用權遭拍賣。
01.
這塊地將于7月13日10：00拍賣，據拍賣公告顯示，該地塊現土地權利性質為工業用地，起拍價為4000萬元。
由于拍品所有人借貸合同糾紛，這塊地被法院查封拍賣。土地用途為工業用地，土地使用權期限自2011年登記至2048年7月21日截止。
由于拍品所有人借貸合同糾紛，這塊地被法院查封拍賣。土地使用權期限自2011年登記至2048年7月21日截止。這塊地土地面積共61238.6㎡，面積不小。
值得注意的是，經現場調查發現，案外人南京**建筑工程有限公司因工程建設需要，已租用該地塊位于天元西路段的約2000平方米土地用于臨建設施場地，租期從2026年3月1日持續至2026年10月31日，租金共計3萬元。同時，地塊上還存在一處污水處理站，屬于公共設施，不在本次拍賣范圍之內。
該地塊位置優越，地處百家湖核心商圈，緊鄰地鐵3號線天元西路站，距離地鐵1號線百家湖站直線距離亦僅約1公里，附近商業有景楓中心、江寧金鷹、百家湖1912等。
未來這宗被大幅折價的“沉睡寶地”或將真正迎來價值重塑，其后續動向值得密切關注。
02.
除此之外，需要關注的是，規劃調整，鼓樓濱江新增一幅1.1容積率的宅地。
剛剛，南京規資局官網發布了《南京市鼓樓區濱江片區控制性詳細規劃》 MCb030-16規劃管理單元圖則修改（公眾意見征詢）。
為加快推進鼓樓濱江片區城市建設，提升片區城市環境和居住質量，鼓樓濱江一幅文化設施用地的部分地塊變為住宅用地。
根據規劃，MCb030-16規劃管理單元范圍東至熱河南路，南至白云亭路，西至鄭和中路，北至梅家塘路，用地面積約19.79公頃。
擬修改地塊東至二板橋路，南至白云亭路，西至鄭和中路，北至規劃道路，用地面積約3.17公頃。現狀主要為白云亭文化藝術中心、居住小區等。
主要修改內容有——
調整16—14、16—15地塊用地邊界，在其東側新增一處二類居住用地（R2），地塊編號為16—23，容積率≤1.10，建筑密度≤30%，建筑高度≤30米，綠地率≥30%，出入口方向為“S、E”。規劃控制文中增加“五、海綿城市控制引導：1、單元內地塊設計與建設需符合海綿城市相關要求。”
從地圖上我們可以發現，這幅宅地原為南京白云亭文化藝術中心的用地，附近居住氛圍濃厚，有世茂外灘新城、二板橋住宅、白云小區等，靠近在建的地鐵9號線白云亭站，該地鐵線有望今年通車。
03.
以上兩幅地塊的命運，并非孤例。透過它們，可以清晰看到南京城市發展正在經歷一場深刻的內核轉變——從增量擴張全面邁向存量更新，與之相應的，是土地供應邏輯的劇烈調整。
宅地方面，南京土地用途轉換的幾種典型路徑：
● 工業用地→住宅：隨著產業升級，部分位于主城黃金地段的低效工業用地（如棲霞區悠山醉月花園原為工廠及物流倉庫）被收回并調整規劃，釋放為住宅用地，優化城市核心區功能。
● 商辦/商住→住宅：為消化商辦庫存、響應“商辦改租”政策，多個長期閑置或規劃龐大體量的商辦綜合體（如丁家莊、江北寶龍城）大幅縮減商業比例，轉為純住宅用地，以盤活資產。
● 公共/設施→住宅：交通場站（如沙洲停保場）和文化設施（如白云亭文化藝術中心）用地，在保障核心功能的同時，配建住宅以提升資產利用效率。
● 科研用地→住宅：部分陷入長期停工的科研用地（如克莉絲汀“甜蜜城堡”）或位于主城黃金地塊閑置的科研用地（如百家湖G08地塊），由官方收回并重新規劃為住宅用地。
這些轉換路徑共同構成了南京土地供應從“增量擴張”到“存量更新”的底色。
關鍵在于，官方對主城新增住宅用地的供應正“合理控制”，今年的思路是“以需定供，以房定地”。這一調控，使得從存量土地中“精挑細選”出的優質地塊，變得更為珍貴。
因此，無論是天元西路、高湖路地塊，還是鼓樓濱江新規劃的宅地，未來流入市場的，大概率都是容積率更低、區位更優的稀缺資源，這也將直接推動南京房地產市場向高品質、差異化的方向演進。
多個申報開始！南京重磅地鐵，傳來新進展！
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