河南
題圖：某項目開盤盛況。圖源：網絡，侵刪
72.09%，當我看到這個數字的時候，震驚不已。
這是新房實際首付比例，數源是6月13日方正證券的研報；
原文摘錄如下：
數據顯示，今年前4月住戶貸款減少，新房實際首付比例高達72.09%，居民杠桿意愿低迷
從這個數字開始，大概明白了為啥今年前五個月居民部門存貸款數據都在減少的原因——資產負債表修復，主動或者被動的資產負債表修復。
一個簡單的計算公式，杠桿倍數=總房價/首付比例
30%首付比例，杠桿倍數333%
15%首付比例，杠桿倍數567%
72%首付比例，杠桿倍數直接降到了139%
加杠桿的好處是，當房價上漲時，收益成倍數增加；對應的風險是，如果房價跌了，自有資金（資產）很有可能直接歸零
而幾乎所有的資不抵債的房子，基本上全都是下跌幅度超過了首付比例。
72.09%的新房實際首付比例，說明了兩個基本事實——
第一個，買家差不多看透了房地產的本質，債務驅動，拿二十年三十年的中長期債務去換現在的資產；
第二個，加杠桿的收益大于風險，指望大幅度上漲或許還有可能，但已經是小概率事件，好事大概率不會輪到普通人頭上。
要說房地產這個行業會消失，我是不相信的。畢竟衣食住行，房子至少還排在第三位，生活必不可缺；
但要說房地產行業或者房價會回到2019-2021年的巔峰，這個大概是某些人的一廂情愿。
從今年2月底開始，一線城市的市場分層見底，最典型的是上海和深圳。
上海三四五月份二手房成交分別2.85萬套、2.6萬套、2.49萬套，雖然月度成交走低，但依舊保持高位。
再細分一下，看看二手房成交結構，上海中原地產數據：
3月主流成交為50-90平米兩個面積段，占比49.97%；300萬以下總價段成交占比71.14%
4月主流成交仍為50-90平米兩個面積段，占比49.97%；300萬以下總價段成交占比70.12%
5月主流成交仍為50-90平米兩個面積段，占比49.28%；300萬以下仍為主力價段，成交占比68.55%
深圳豪宅賣得不錯，備案價20萬一平米的中信城開信悅灣和備案價15萬一平米的深圳觀潮，日光；兩者對比，不難得出這樣的判斷——
現在的房地產呈現出典型的啞鈴型需求結構，豪宅往上走，普通住宅L型盤整。
從滬深兩地的分化，再到全國市場的分化，能得出的結論只有一個
極少資產屬性和房子，和極多消費屬性的房子，是現在和未來的主流結構
資產屬性的房子可以加杠桿，能以錢賺錢；消費屬性的房子，加杠桿就意味著K字形復蘇或者L型盤整，都有可能“資不抵債”
這，大概是72.09%首付比例最主要的原因——
杠桿不是不能加，是不敢加了！
眾所周知的真相是，對于普通人來說存款是資產貸款是負債，對于銀行來說存款是負債貸款是資產；
銀行最害怕的不是存款的減少，而是沒有人貸款，銀行的錢在自己的賬戶里還要產生利息；
所以72.09%的首付比例，對于銀行來說，實在不能算是個好消息。
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