浙江
【裁判要旨】
開發商交付房屋未達到合同約定的市政基礎設施條件，雖已采取提供臨水臨電的補救措施但仍未完全履行合同義務。合同約定違約金具有補償性為主、懲罰性為輔的雙重屬性。在違約方已采取一定補救措施且實際影響未達嚴重影響房屋使用程度時，若嚴格按照約定標準計算違約金金額過重、有違公平原則的，法院可依據民法典第五百八十五條酌情降低違約金數額。
【關聯法條】
- 《民法典》第六十條：當事人應當按照約定全面履行自己的義務。
- 《民法典》第一百一十四條：當事人可以約定一方違約時應當根據違約情況向對方支付一定數額的違約金。
- 《民法典》第五百七十七條：當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。
- 《民法典》第五百八十五條：當事人可以約定違約金，約定的違約金過分高于造成的損失的，人民法院可以根據當事人的請求予以適當減少。
- 《最高人民法院關于適用〈民法典〉合同編通則若干問題的解釋》第六十五條：約定的違約金超過造成損失的百分之三十，人民法院一般可以認定為過分高于造成的損失。
王某、姜某（買受人）→ 某置業公司（出賣人）：商品房預售合同關系，約定2016年12月31日前交付符合市政基礎設施條件的房屋。
王某、姜某 → 某置業公司：要求按合同約定支付逾期交付違約金7萬余元并賠償損失5萬余元。
【原告訴請】
王某、姜某訴稱：開發商未按合同約定在商品房交付之日使上水、下水及市政雙路供電達到開通條件，一直使用臨水臨電。請求判令某置業公司按照每日萬分之一的標準支付自交房之日起至正式通電之日的違約金7萬余元，并賠償損失5萬余元。
【被告答辯】
某置業公司辯稱：其已采取提供臨水臨電的替代性履行方式，在一定程度上彌補了購房人的損害，且實際影響未達到嚴重影響房屋使用的程度。上訴主張一審法院判決確認的違約責任過重，要求降低違約金數額。
【法院查明】
2015年1月27日，某置業公司與姜某、王某簽訂《北京市商品房預售合同》，約定房價款706689元，用途為商務辦公。出賣人承諾于2016年12月31日前交付房屋且市政雙路供電達到開通條件。雙方約定若未達條件按每日萬分之一支付違約金。合同簽訂后王某、姜某支付全部房款706689元。
2016年12月28日，某置業公司交付房屋，但交付時使用的是臨水臨電。某置業公司自行承擔臨水臨電期間的水電費直至正式開通為止。市政雙路供電條件于2021年7月30日才達成。
【法院認為】
一審法院認為：預售合同合法有效。雖開發商提供了臨水電的替代性履行方式，但其行為仍違反合同約定。應按合同約定的每日萬分之一標準支付違約金，起算自實際接收房屋之日至2021年7月30日，計算得違約金118370.41元。某置業公司主張違約金過高但未提供充分證據，不予采納。
二審法院認為：涉案違約金具有補償性質，開發商已采取補救措施且購房人受損未達嚴重影響房屋使用程度，若仍按合同標準計算金額近房屋總價款兩成，有違公平原則。綜合考慮開發商補救措施、買房人受損情況、違約金條款性質等，酌情降低違約金。
【裁判結果】
一審（北京市房山區人民法院(2022)京0111民初11466號）：
一、某置業公司于判決生效之日起十日內支付姜某、王某違約金118370.41元；
二、駁回姜某、王某的其他訴訟請求。
二審（北京市第二中級人民法院(2023)京02民終5482號）：
一、撤銷一審第二項；
二、變更一審第一項為某置業公司于判決生效之日起十日內支付姜某、王某違約金6萬元；
三、駁回姜某、王某的其他訴訟請求。最終法院認定違約金由一審的118370.41元酌減為6萬元。
【案例來源】
北京市第二中級人民法院(2023)京02民終【】號民事判決書（二審終審判決）。
【其他】
本案涉及違約金性質的理論爭議：補償性 vs 懲罰性 vs 雙重屬性，司法實踐采雙重屬性說。違約金調整需滿足兩個啟動要件：當事人申請+過分高于損失（一般標準為超過實際損失30%）。同一小區涉及的業主數量可能從幾百戶到上千戶不等，首案判決結果具有示范引領作用，因此法官在處理個案時需兼顧群體性訴訟風險。
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