重構(gòu)廣州北商業(yè)

撰文 | 陳羲龍

排版 | fufu

頭圖來源 | 官方提供

談及廣州商業(yè)，焦點(diǎn)光環(huán)往往均集中在飽和度高、內(nèi)卷嚴(yán)重的天河區(qū)。但實(shí)際上，花都區(qū)作為不能忽視的增量市場(chǎng)，蘊(yùn)藏巨大潛力。

近期，花都商業(yè)重磅事件接連刷屏，成為市場(chǎng)關(guān)注焦點(diǎn)。

不久前，廣州首家山姆會(huì)員商店單層標(biāo)桿店正式官宣落地花都，世界500強(qiáng)零售巨頭重倉布局，看重當(dāng)?shù)氐南M(fèi)實(shí)力。

而在6月23日，星光商業(yè)旗下重磅項(xiàng)目花都LoveMall星光城舉辦招商發(fā)布會(huì)暨用心真誠經(jīng)營商場(chǎng)白皮書發(fā)布活動(dòng)，以20萬㎡超大體量、廣州首家森林瀑布沉浸式商業(yè)的姿態(tài)，在市場(chǎng)上帶來首次發(fā)聲，更標(biāo)志著花都商業(yè)正式邁入提質(zhì)升級(jí)高光階段。

Vol.1

20萬㎡超大體量、430+品牌…

廣州首座森林瀑布沉浸式商場(chǎng)

當(dāng)下，廣州正全力建設(shè)國際消費(fèi)中心城市，各區(qū)商業(yè)迭代提速，消費(fèi)場(chǎng)景、體驗(yàn)業(yè)態(tài)、服務(wù)體系全面升級(jí)。

但隨著部分區(qū)域商業(yè)存量持續(xù)走高，區(qū)域分化顯著。據(jù)贏商大數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)，廣州北部的花都區(qū)，人均商業(yè)面積僅0.76㎡/人，遠(yuǎn)低于天河、黃埔、越秀、番禺等商業(yè)飽和區(qū)域。

這說明，花都區(qū)域仍處于市場(chǎng)藍(lán)海，消費(fèi)需求長(zhǎng)期未能被充分釋放，市場(chǎng)增量空間充足。

如今，花都已開出17座購物中心，商業(yè)存量總面積123.02萬㎡。但近年來，花都商業(yè)增量發(fā)展緩慢。

總投資超8億元、總建筑面積超28萬㎡花都臨空總部高端服務(wù)區(qū)的出現(xiàn)，將打破當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)長(zhǎng)期供應(yīng)短缺的沉寂。項(xiàng)目涵蓋洲際高端星級(jí)酒店群——廣州首家華邑酒店、花都首家英迪格酒店及智選假日酒店，提供超600間高品質(zhì)客房；配套20萬㎡花都LoveMall星光城購物中心，以“自然·共生”為設(shè)計(jì)理念，打造廣州首家森林瀑布沉浸式綜合體，匯聚430+全業(yè)態(tài)品牌，旨在填補(bǔ)花都空港片區(qū)高端商業(yè)空白。

從本次招商發(fā)布會(huì)花都LoveMall星光城對(duì)外披露信息來看，項(xiàng)目依托黃金樞紐區(qū)位、獨(dú)創(chuàng)生態(tài)場(chǎng)景、全維度業(yè)態(tài)矩陣、洲際酒店集群配套等核心優(yōu)勢(shì)，構(gòu)筑難以復(fù)制的綜合競(jìng)爭(zhēng)力。

01

坐擁空鐵金廊黃金區(qū)位

千萬級(jí)客流夯實(shí)消費(fèi)底盤

廣州常住人口突破1900萬人，連續(xù)三年保持“年增10萬+”的強(qiáng)勁勢(shì)頭，為當(dāng)?shù)厣虡I(yè)帶來澎湃的消費(fèi)動(dòng)能。

從星光商業(yè)的布局來看，花都LoveMall星光城落子廣州“北大門”空鐵走廊、臨空經(jīng)濟(jì)示范區(qū)核心，無疑站在了流量風(fēng)口之上。

在交通樞紐導(dǎo)流層面，項(xiàng)目緊鄰白云國際機(jī)場(chǎng)，隨著T3航站樓的拓展升級(jí)，機(jī)場(chǎng)年旅客吞吐量突破9000萬人次，持續(xù)承接海量高消費(fèi)力商務(wù)、旅游客。

項(xiàng)目更連同廣州北站、機(jī)場(chǎng)北站，以及周邊13座地鐵站、241個(gè)公交站編織成空鐵陸一體化立體交通網(wǎng)絡(luò)，以此全面輻射跨城流動(dòng)客群。

不能忽視的是，花都自身的宜居宜游屬性，沉淀了龐大的本地居住人口和旅游客群。僅花都LoveMall星光城500米步行圈內(nèi)，便集聚2.5萬戶常住家庭，5公里覆蓋960個(gè)成熟小區(qū)、115萬常住人口。加上項(xiàng)目毗鄰年接待800萬人次的花都湖濕地公園，日常休閑、研學(xué)、觀鳥季節(jié)性客流穩(wěn)定輸出。

而在政策產(chǎn)業(yè)層面，片區(qū)坐擁臨空經(jīng)濟(jì)示范區(qū)、綜合保稅區(qū)兩大國家級(jí)平臺(tái)，集聚超千家跨境電商與總部企業(yè)，高端商務(wù)宴請(qǐng)、會(huì)展消費(fèi)需求旺盛。

本地家庭、空港商旅、旅游研學(xué)、產(chǎn)業(yè)客群等多重客流疊加，無疑為項(xiàng)目經(jīng)營提供穩(wěn)定且高價(jià)值的消費(fèi)基本盤。

02

廣州首座森林瀑布沉浸式商場(chǎng)

生態(tài)場(chǎng)景重構(gòu)商業(yè)體驗(yàn)

當(dāng)下商業(yè)市場(chǎng)同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)加劇，購物中心正不斷探索商業(yè)空間與公共場(chǎng)所融合的多種可能性，希望不僅能滿足消費(fèi)者購物需求，還可實(shí)現(xiàn)社交、娛樂、休閑等公共價(jià)值。

消費(fèi)者需求的不斷升級(jí)，商業(yè)內(nèi)容的不斷突破，以自然生態(tài)為內(nèi)核的沉浸式場(chǎng)景成為購物中心破局的核心思路，花都LoveMall星光城落地廣州首個(gè)森林瀑布主題商業(yè)，為當(dāng)?shù)爻鞘猩虡I(yè)提供全新樣本。

區(qū)別于常規(guī)封閉式盒子商業(yè)，花都LoveMall星光城以森林瀑布作為空間核心引擎，規(guī)劃五大主題瀑布水景，搭配幾何透光穹頂、弧形回廊與大面積原生綠植、溪流造景，把完整城市森林秘境植入室內(nèi)場(chǎng)域。自然天光透過穹頂灑落，流水景觀層層錯(cuò)落，多重生態(tài)景觀形成差異化情緒氛圍，消解室內(nèi)商業(yè)的壓抑感，構(gòu)建兼具觀賞性與松弛感的城市自然美學(xué)空間，打造年輕人遠(yuǎn)離都市喧囂的微度假第三空間。

不止于生態(tài)造景，花都LoveMall星光城更通過空間運(yùn)營模式，疊加多重互動(dòng)業(yè)態(tài)，跳出單一景觀邏輯，進(jìn)一步盤活空間價(jià)值。

• 森立瀑布下的“動(dòng)物秘境”：場(chǎng)內(nèi)分層設(shè)置萌寵互動(dòng)區(qū)域，并非刻意貼上“動(dòng)物園”標(biāo)簽，而是基于森林主題場(chǎng)景融入孔雀、水豚、火烈鳥等小動(dòng)物，實(shí)現(xiàn)“森林瀑布+動(dòng)物秘境”雙重治愈，讓商業(yè)不再是冰冷消費(fèi)場(chǎng)所，而是承載情緒、連接生命的容器。

• 星光城專屬文化IP“開天拜元”：首創(chuàng)的“開天拜元”舞臺(tái)劇儀式，巧妙結(jié)合傳統(tǒng)禮俗與森林造景、流水瀑布與綠植景觀水景，將空間文化體驗(yàn)與生態(tài)理念深度融合，讓空間場(chǎng)景實(shí)現(xiàn)觀賞、互動(dòng)、文化等多元體驗(yàn)。

花都LoveMall星光城以生態(tài)景觀+動(dòng)物互動(dòng)+文化IP的復(fù)合場(chǎng)景打法，弱化單純購物屬性，模糊休閑與消費(fèi)邊界，依靠強(qiáng)記憶點(diǎn)場(chǎng)景形成獨(dú)特客流吸引力，為廣州區(qū)域商業(yè)的差異化運(yùn)營提供新參考。

03

430+品牌多元業(yè)態(tài)

構(gòu)建全天候、全齡段城市社交圈

當(dāng)下區(qū)域商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加劇，單一業(yè)態(tài)、平鋪式樓層布局早已難以撬動(dòng)客流，垂直精細(xì)化分層、業(yè)態(tài)科學(xué)配比、全客群閉環(huán)運(yùn)營，成為大體量購物中心提升客流轉(zhuǎn)化、增強(qiáng)經(jīng)營韌性的核心抓手。

花都LoveMall星光城擁有20萬㎡體量，可容納430+全業(yè)態(tài)品牌，目前已進(jìn)駐97家品牌，一期招商率達(dá)61%，星光商業(yè)將為項(xiàng)目搭建一套兼具流量吸引力與盈利穩(wěn)定性的業(yè)態(tài)規(guī)劃體系，能為市場(chǎng)帶來更為豐富的品牌矩陣及全方面消費(fèi)體驗(yàn)。

從項(xiàng)目樓層規(guī)劃來看，配合森立瀑布的立體空間場(chǎng)景，通過科學(xué)的垂直動(dòng)線進(jìn)行業(yè)態(tài)串聯(lián)，精準(zhǔn)匹配不同客群消費(fèi)習(xí)慣：

• 首層布局輕餐、精品零售承接日常流量；

• 二層以自營旗艦超市為核心搭配輕奢服飾穩(wěn)固家庭基礎(chǔ)客群；

• 三層打造一站式親子娛樂與觀影空間；

• 四層集聚多元特色餐飲，打造社交聚餐場(chǎng)景；

• 五層集合潮流娛樂業(yè)態(tài)聯(lián)動(dòng)空中花園，挖掘屋頂經(jīng)濟(jì)價(jià)值，延長(zhǎng)消費(fèi)者停留時(shí)間。

項(xiàng)目采用行業(yè)驗(yàn)證成熟的“餐飲引流+零售變現(xiàn)+體驗(yàn)留客”組合邏輯，構(gòu)建健康盈利模型：高頻剛需餐飲、沉浸式體驗(yàn)業(yè)態(tài)充當(dāng)“流量引擎”與“時(shí)間海綿”，持續(xù)吸引客群到場(chǎng)并拉長(zhǎng)停留時(shí)長(zhǎng)；高客單零售承接海量客流完成銷售轉(zhuǎn)化，實(shí)現(xiàn)客流導(dǎo)入與經(jīng)營利潤雙向平衡，規(guī)避純體驗(yàn)業(yè)態(tài)盈利薄弱、純零售商場(chǎng)客流不足的雙重難題。

依托這套分層業(yè)態(tài)與多元品牌布局，花都LoveMall星光城形成全天候、全覆蓋的消費(fèi)閉環(huán)，工作日、節(jié)假日均可匹配親子家庭、年輕潮人、商務(wù)客群等不同群體的時(shí)段消費(fèi)需求，覆蓋日常采買、親子遛娃、朋友聚餐、休閑娛樂全場(chǎng)景，具備極強(qiáng)經(jīng)營抗周期能力。

04

“高端酒店+商業(yè)配套”雙輪驅(qū)動(dòng)

洲際酒店旗下三大星級(jí)酒店群構(gòu)建超級(jí)生態(tài)圈

在臨空經(jīng)濟(jì)提速、商旅融合成為綜合體主流發(fā)展方向的行業(yè)背景下，單一購物場(chǎng)景已難以支撐片區(qū)長(zhǎng)期發(fā)展。

花都LoveMall星光城跳出傳統(tǒng)購物中心單一消費(fèi)模式，充分發(fā)揮空港板塊天然的商務(wù)、旅游流量?jī)?yōu)勢(shì)，引進(jìn)洲際酒店旗下三大星級(jí)酒店群，提供超600間高品質(zhì)客房，形成“高端酒店+商業(yè)配套”雙輪驅(qū)動(dòng)，酒店空間由擁有30年全球五星酒店設(shè)計(jì)經(jīng)驗(yàn)的國際團(tuán)隊(duì)P49 DESIGN執(zhí)筆，以國際化設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)疊加花都在地文化內(nèi)核，差異化打造產(chǎn)品記憶點(diǎn)構(gòu)建多元客流互通的消費(fèi)生態(tài)圈。

• 廣州首家華邑酒店：洲際旗下高端中華文化酒店，深度融合嶺南非遺與東方園林意境，面向高端政務(wù)接待、商務(wù)宴請(qǐng)客群；

• 花都首家英迪格酒店：主打在地藝術(shù)潮流空間，將花都本土歷史園林融入現(xiàn)代設(shè)計(jì)，適配微度假、年輕打卡游客；

• 智選假日酒店：定位中高端輕奢商旅，以智能自助入住、機(jī)器人客房服務(wù)，精準(zhǔn)匹配高頻短途差旅人群。

三大酒店集群與20萬㎡森林瀑布主題商業(yè)深度聯(lián)動(dòng)，承接商務(wù)旅客、旅游人群，實(shí)現(xiàn)客流互通、資源共享，打造臨空商務(wù)綜合經(jīng)濟(jì)體，覆蓋購物、餐飲、娛樂、住宿、辦公全需求。這不僅填補(bǔ)了區(qū)域高端配套的空白，更標(biāo)志著空港經(jīng)濟(jì)區(qū)從單一交通樞紐向向商旅文一體化城市綜合功能區(qū)轉(zhuǎn)型。

Vol.2

六大服務(wù)承諾、85項(xiàng)免費(fèi)暖心服務(wù)

打造有溫度的商業(yè)

存量時(shí)代下，商業(yè)地產(chǎn)的競(jìng)爭(zhēng)早已脫離地段、業(yè)態(tài)的淺層比拼，運(yùn)營力與服務(wù)溫度成為決定項(xiàng)目生命力的核心標(biāo)尺。

在行業(yè)普遍陷入“重招商、輕服務(wù)”的同質(zhì)化困局之際，星光商業(yè)在本次招商會(huì)上重磅發(fā)布《用心經(jīng)營商場(chǎng)白皮書》，落地花都LoveMall 星光城，以先進(jìn)人文商業(yè)價(jià)值觀為內(nèi)核，推出六大無憂服務(wù)承諾、85+項(xiàng)免費(fèi)暖心服務(wù)等溫度服務(wù)內(nèi)容，走出一條差異化溫度運(yùn)營之路。

• 六大無憂服務(wù)承諾：全品類商品假一罰十，鞋服超市7天無理由退換，工作人員服務(wù)態(tài)度惡劣賠付200元現(xiàn)金，餐飲門店口味不滿意可退換餐費(fèi)，娛樂商戶閉店保障儲(chǔ)值資金安全，觀影體驗(yàn)不佳可辦理半價(jià)退款……全方位保障消費(fèi)者權(quán)益，筑牢消費(fèi)者信任壁壘。

• 85+項(xiàng)免費(fèi)暖心服務(wù)：設(shè)置母嬰室、父嬰室、外賣小哥休息室等七大暖心空間，提供醫(yī)藥箱、嬰兒用品、輪胎打氣、衣物縫補(bǔ)等85+項(xiàng)免費(fèi)便民服務(wù)，從家庭客群、務(wù)工從業(yè)者到養(yǎng)寵人群，覆蓋全客群細(xì)微需求。

“廣州坐擁龐大人口基數(shù)與強(qiáng)勁消費(fèi)潛力，但傳統(tǒng)粗放式運(yùn)營思維早已失效。”星光商業(yè)董事長(zhǎng)蘇光杰坦言：“人口紅利不會(huì)自動(dòng)轉(zhuǎn)化為商場(chǎng)客流，唯有深耕售前、售中、售后全鏈路服務(wù)，嚴(yán)控商品品質(zhì)，做深精細(xì)化運(yùn)營，才能抓住消費(fèi)者。實(shí)體商業(yè)并非無利可圖，專業(yè)、走心的深度運(yùn)營才是破局關(guān)鍵。”

服務(wù)是贏得消費(fèi)者信任的口碑，而商戶共生則是星光商業(yè)運(yùn)營的底層邏輯。蘇光杰表示，商場(chǎng)長(zhǎng)久發(fā)展的根基是讓商戶盈利。

為此，星光商業(yè)針對(duì)花都LoveMall星光城規(guī)劃開業(yè)1-3年每年投放1200-2400萬元營銷專項(xiàng)資金，每周落地主題PR活動(dòng)、每月打造大型SP促銷，持續(xù)激活5-10公里客群消費(fèi)習(xí)慣；針對(duì)經(jīng)營承壓商戶，提供租金減免、全域宣傳扶持等人性化幫扶，以流量與政策雙向賦能品牌增收。

作為花都LoveMall星光城流量核心引擎，星光商業(yè)自營的品牌德寶樂超市廣州首店同步入駐，全盤復(fù)刻胖東來精細(xì)化服務(wù)模式，配套專業(yè)食品安全檢測(cè)室，嚴(yán)控蔬果農(nóng)殘、生鮮水產(chǎn)品質(zhì)，以透明化商品管理建立消費(fèi)者深度信任。

從對(duì)顧客“極致暖心”到對(duì)商戶“全心扶持”，花都LoveMall星光城以“真誠、友善”為信仰，將溫度服務(wù)貫穿商業(yè)全鏈條，重構(gòu)空港商業(yè)全新價(jià)值坐標(biāo)系，為廣州實(shí)體商業(yè)提供差異化運(yùn)營范本。

Vol.3

深耕商業(yè)運(yùn)營十余載

星光商業(yè)打造多元商業(yè)矩陣

運(yùn)營為王的時(shí)代，談及一個(gè)成功的商業(yè)項(xiàng)目，不能忽視企業(yè)的實(shí)力。

在商業(yè)重鎮(zhèn)的華南市場(chǎng)，花都LoveMall星光城的背后，星光商業(yè)憑借十余年行業(yè)積淀，目前已在珠三角落地四大商業(yè)項(xiàng)目，覆蓋廣州、佛山兩大核心城市，業(yè)態(tài)涵蓋區(qū)域綜合體、社區(qū)鄰里商業(yè)等多元形態(tài)，收獲不俗市場(chǎng)口碑與人氣。

• 佛山萬民·金海城：13 萬㎡區(qū)域標(biāo)桿商業(yè)體，開業(yè)首日以超16萬人次客流引爆全城，今年五一假期總客流突破40萬，穩(wěn)居佛山順德商業(yè)人氣前列，招商率高達(dá)99%，實(shí)現(xiàn)滿鋪穩(wěn)健運(yùn)營。

• 廣州琶洲LoveMall星光城：6萬㎡精品商業(yè)，立足琶洲CBD，聚焦高凈值商務(wù)人群，匯聚茶飲、餐飲、KTV、家居等知名品牌，打造琶洲片區(qū)有溫度的商務(wù)生活標(biāo)桿。

• 花都LoveMall星光城：第三座LoveMall系列作品，20萬㎡空港超級(jí)綜合體，定位廣州空港高端生活中心，項(xiàng)目作為本次招商會(huì)的亮點(diǎn)重磅發(fā)布，將以廣州首家森林瀑布沉浸式商業(yè)姿態(tài)，為當(dāng)?shù)貏?chuàng)造創(chuàng)新性樣本。

• 廣州白云LoveMall星光城·鶴龍店：4.5萬㎡鄰里購物中心，深耕社區(qū)商業(yè)，以“精致鄰里+家庭體驗(yàn)”為核心，聯(lián)動(dòng)自有商超品牌，服務(wù)周邊居民日常消費(fèi)。

四大項(xiàng)目錯(cuò)位布局、優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，形成差異化產(chǎn)品線，并在市場(chǎng)上實(shí)現(xiàn)規(guī)模及聯(lián)動(dòng)效應(yīng)，彰顯企業(yè)扎實(shí)的商業(yè)操盤能力。

值得一提的是，除了從甲方角度打造商業(yè)項(xiàng)目深耕市場(chǎng)外，星光商業(yè)也重視乙方品牌視角，孵化自營超市品牌德寶樂，并將廣州首店落地花都LoveMall星光城，作為高口碑、高粘性的流量引擎，為場(chǎng)內(nèi)商戶持續(xù)導(dǎo)流，構(gòu)建場(chǎng)內(nèi)消費(fèi)生態(tài)閉環(huán)。

而星光商業(yè)運(yùn)營團(tuán)隊(duì)，平均擁有15年以上商業(yè)從業(yè)經(jīng)驗(yàn)，吸納萬達(dá)、永旺、大信新都匯等頭部商業(yè)企業(yè)資深操盤手，以精細(xì)化運(yùn)營、人性化服務(wù)為核心，既保障項(xiàng)目招商落地，也為后期長(zhǎng)久運(yùn)營筑牢根基。

贏商觀察

從企業(yè)實(shí)力積淀到項(xiàng)目?jī)r(jià)值塑造，從招商發(fā)布會(huì)圓滿啟幕到經(jīng)營理念深度輸出，花都LoveMall星光城以“自然為魂、服務(wù)為本、共生為道”，跳出傳統(tǒng)空港商業(yè)的發(fā)展桎梏。

20萬㎡商業(yè)巨艦、廣州首個(gè)森林瀑布沉浸式場(chǎng)景、洲際酒店旗下三大星級(jí)酒店群、全維度暖心服務(wù)、完善的商戶扶持體系，多重優(yōu)勢(shì)疊加，讓這座空港新地標(biāo)備受行業(yè)與市場(chǎng)期待。

臨空總部高端服務(wù)區(qū)項(xiàng)目預(yù)計(jì)2027年正式投產(chǎn)運(yùn)營，依托空港千萬級(jí)客流、差異化場(chǎng)景體驗(yàn)、精細(xì)化暖心運(yùn)營，屆時(shí)年均接待商務(wù)、旅游客流數(shù)十萬人次，年度營業(yè)收入不低于8.6億元，年度納稅總額不低于6500萬元，助力花都打造北部增長(zhǎng)極。

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