搶地兇猛！大概是今年以來，地產(chǎn)同行對保利置業(yè)的最深印象。

悶聲干大事，說的大概就是保利置業(yè)。不是銷售額第一，也不是規(guī)模第一，這都不妨礙保利置業(yè)在土地市場上“大殺四方”，拿下一個(gè)又一個(gè)“地王”。

這樣的劇情，在房地產(chǎn)市場上，已經(jīng)許久沒有上演過了。更何況還是在市場行情和走勢都還未完全明朗的當(dāng)下。

6月5日，深圳粵海街道T204-0153宅地出讓，活躍在各個(gè)一線城市和核心二線城市土拍現(xiàn)場的華潤、中海、招商、保利置業(yè)、越秀、廈門建發(fā)等地產(chǎn)央國企悉數(shù)到場。

最終，保利置業(yè)以總價(jià)57.72億元，樓面價(jià)108680元/平米強(qiáng)勢奪地，溢價(jià)率高達(dá)150.74%，成為深圳新的單價(jià)“地王”。

這并不是保利置業(yè)今年拿下的第一個(gè)“地王”。

今年以來，保利置業(yè)在全國只拿了三塊地，但是，這三塊地，全都是“地王”！

• 上海浦東單價(jià)“地王”，總價(jià)34.88億元
• 武漢武昌單價(jià)“地王”，總價(jià)8.022億元
• 深圳單價(jià)“地王”，總價(jià)57.72億元

而且，這三個(gè)“地王”，是在一周之內(nèi)接連拿下的，拿地總金額超百億元！

相對應(yīng)的是，今年前5個(gè)月，保利置業(yè)累計(jì)的銷售額僅196億元。也就是說，保利置業(yè)，僅僅用了一周，就花掉了今年5個(gè)月賣房收入的一半！

在這之前，又有誰能想得到，2026年土拍場上最激進(jìn)的房企，竟然會是保利置業(yè)。

現(xiàn)在回過頭來看，保利置業(yè)在戰(zhàn)略、經(jīng)營、投資邏輯上的突然轉(zhuǎn)向，或許是始于一次關(guān)鍵的人事更迭。

2024年3月14日，原保利發(fā)展“三號人物”胡在新正式出任保利置業(yè)執(zhí)行董事、董事總經(jīng)理，全面執(zhí)掌戰(zhàn)略與運(yùn)營。

隨之而來的，是一場管理層換血和戰(zhàn)略打法的全面重構(gòu)。

胡在新上任兩年后，保利置業(yè)從“保守派”搖身一變，成了今天的“地王收割機(jī)”。

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保利置業(yè)急了

先插播一下保利置業(yè)和保利發(fā)展的關(guān)系：兩家都是央企保利集團(tuán)的下屬企業(yè)，保利發(fā)展間接持有保利置業(yè)約20%的權(quán)益。

為了避免兩家公司之間的同業(yè)競爭問題，保利集團(tuán)做了規(guī)定，雙方共同進(jìn)入的包括上海、廣州、重慶、武漢、北京、貴陽和佛山等七個(gè)城市，兩家企業(yè)要協(xié)商發(fā)展，原則上不再有新的交叉區(qū)域。

根據(jù)這個(gè)協(xié)議，保利發(fā)展在全國布局的同時(shí)，有意繞開了深圳等城市，總部在上海的保利置業(yè)則聚焦長三角和大灣區(qū)。

胡在新履新保利置業(yè)后，把保利發(fā)展的進(jìn)取風(fēng)格帶到了保利置業(yè)，一直比較“佛系”的保利置業(yè)，突然變得激進(jìn)起來。

這一輪激進(jìn)拿地的背后，不只是單純的經(jīng)營風(fēng)格的轉(zhuǎn)變，而是保利置業(yè)的規(guī)模焦慮。

2020年業(yè)績會上，保利置業(yè)高調(diào)立下目標(biāo)：“十四五”再造一個(gè)保利置業(yè)，2025年沖擊千億銷售。

尷尬的是，過去五年，保利置業(yè)的銷售額一直在原地踏步。

• 2020年：521億
• 2021年：566億
• 2022年：502億
• 2023年：536億
• 2024年：540億
• 2025年：502億

這五年，看上去是努力了，但從銷售數(shù)據(jù)上，又似乎并沒有太努力。

2025年的銷售額，甚至比2020年還要低，曾經(jīng)高聲喊出的千億目標(biāo)，卻漸行漸遠(yuǎn)。

投資戰(zhàn)略的真正拐點(diǎn)，正是2024年胡在新上任。

保利置業(yè)對這位“溫和派”的到來寄予厚望，在任職公告中更是寫道：“此次人事調(diào)整有望為公司帶來新的業(yè)務(wù)發(fā)展機(jī)遇。”

2024年，保利置業(yè)選擇先“止血”，全年只拿了6個(gè)項(xiàng)目，新增土儲僅96.4萬平方米，是近年來的最低。管理層在業(yè)績會直言，“基于對市場處境的考慮，在投資上更加謹(jǐn)慎。”

管理層的變動同步進(jìn)行。

胡在新上任第一年，保利置業(yè)總部吸納了原萬科北京區(qū)域工程客服中心合伙人張貴祥、原中駿集團(tuán)總部運(yùn)營中心總經(jīng)理洪旻、原碧桂園滬蘇區(qū)域區(qū)域營銷總郇磊，加入保利置業(yè)總部任品牌營銷中心總監(jiān)，兼任海南公司營銷負(fù)責(zé)人。

一年后，變化確實(shí)發(fā)生了。

2025年保利置業(yè)開始全面“換倉”，布局高能級城市，全年在核心8個(gè)城市新增15個(gè)項(xiàng)目，拿地金額達(dá)到270億元，是2021年以來拿地金額最高的一次。其中，84%的資金投向了上海、杭州、廣州等高能級城市。

2025年，保利置業(yè)的銷售額反而下滑至502億，相當(dāng)于當(dāng)年一半以上的銷售額都拿去買了地。

進(jìn)入2026年，保利置業(yè)的銷售額還沒有明顯的起色，截至5月，保利置業(yè)累計(jì)實(shí)現(xiàn)合同銷售金額約196億元，較去年同期縮水了10%左右。同期，保利置業(yè)的拿地金額已經(jīng)突破了百億元。

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連續(xù)兩年站在虧損邊緣

盈利能力下降是保利置業(yè)的一大短板。

• 2025年，保利置業(yè)營業(yè)收入483.82億元，同比增長20.3%；但歸母凈利潤僅2.25億元，歸母凈利率僅0.47%；
• 2024年，歸母凈利率也只有0.45%，凈利潤率甚至低至0.2%。

也就是說，保利置業(yè)已經(jīng)連續(xù)兩年歸母凈利率低于0.5%。這也意味著保利置業(yè)的盈利能力已經(jīng)非常薄弱。

進(jìn)入2026年，保利置業(yè)的盈利能力還在進(jìn)一步下降：一季度，營收同比暴跌68%至22.69億元，凈利潤更是只有4524.80萬元，同比銳減58.20%。

興業(yè)證券直接下調(diào)全年盈利預(yù)期：2026年歸母凈利潤預(yù)計(jì)僅1.69億，同比再降兩成以上。

在盈利空間本就極為有限的情況下，高溢價(jià)疊加高地價(jià)，能否轉(zhuǎn)化為充沛的可分配利潤，仍是未知數(shù)。

對保利置業(yè)來說，這是一場硬著頭皮也要上的“賭局”。風(fēng)險(xiǎn)就是，如果這些“地王”項(xiàng)目未來銷售去化或價(jià)格實(shí)現(xiàn)不及預(yù)期，本就已經(jīng)非常微薄的利潤勢必又被進(jìn)一步吞噬。

激進(jìn)拿地的后遺癥，已經(jīng)在其重倉的上海項(xiàng)目上有了體現(xiàn)。

2025年5月，歷經(jīng)72輪舉牌后，保利置業(yè)從招商、金茂、華潤置地、中海手中，以總價(jià)42.4億搶下楊浦區(qū)定海社區(qū)地塊，也就是目前在售的保利譽(yù)濱江。這地塊也將該板塊的地價(jià)推高至8萬元/平米以上，成為板塊內(nèi)的單價(jià)“地王”。

現(xiàn)實(shí)是，這個(gè)“地王”項(xiàng)目一入市就遭遇板塊內(nèi)新盤踩踏，銷售情況可想而知。

2025年11月，保利譽(yù)濱江首次開盤，項(xiàng)目宣稱，開盤當(dāng)日去化超八成。但網(wǎng)上房地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，項(xiàng)目首開的78套房源，到目前為止還有35套在售。也就是說，賣了大半年，還有一大半的房子沒賣掉。

后續(xù)的三次開盤，數(shù)據(jù)一次比一次差：

• 二開推出84套，只賣出去35套，去化率41%；
• 三開推出了11套，包含8套復(fù)式房源，一套都沒有賣掉；
• 四開推出52套，只賣掉2套。

賣不動，完全賣不動！

從項(xiàng)目整盤來看，目前一共推出209套房源，只賣出去80套，整體去化38%。按照均價(jià)11.55萬元/平米、已售總面積9600平米測算，該項(xiàng)目累計(jì)只賣了11億元。

這點(diǎn)銷售額，僅相當(dāng)于土地成本的四分之一，回本之路漫漫啊！

目前，保利譽(yù)濱江五批次已經(jīng)取得預(yù)售證，但遲遲沒有開盤。畢竟前四次開盤還有不少房源沒賣掉，為了加快去化，項(xiàng)目還啟動了購房折扣優(yōu)惠，這第五批房源還要硬上，豈不是房子越賣越多了？！

就算是在上海市中心的譽(yù)靜安，銷售業(yè)績也不好。2025年12月，項(xiàng)目首開推出96套房源，到現(xiàn)在也只賣出去16套，去化率17%。

除了上海，保利置業(yè)在一線城市的“糧倉”幾乎見底。

深圳僅靠一個(gè)2025年入市的保利瑧譽(yù)撐場面，今年前5月銷售額22.6億，在深圳房企銷售排行榜上排到第15位。

廣州的狀況稍好一點(diǎn)，有翡麗甲第和與廈門國貿(mào)合作的國貿(mào)保利江上印兩個(gè)項(xiàng)目支撐，靠著翡麗甲第這一個(gè)項(xiàng)目帶動，在廣州的銷售額暫且能排進(jìn)前十。

再看總部上海，前5個(gè)月只賣了19.4億，在上海房企中，只能排到第25位。

今年前5月，保利置業(yè)的銷售面積同比下滑14%。可以看出，保利置業(yè)的項(xiàng)目去化還在持續(xù)放緩。

存貨減值計(jì)提也是影響利潤的一大因素。2024年和2025年保利置業(yè)計(jì)提存貨減值分別為7.08億和10.2億元。在利潤率極薄的情況下，公司對資產(chǎn)質(zhì)量的審視也愈發(fā)審慎保守。

眼下，一個(gè)更現(xiàn)實(shí)的命題擺在面前：0.47%的歸母凈利率，疊加逆勢高價(jià)拿地，2026年保利置業(yè)能否守住這場“利潤”之戰(zhàn)？

保利置業(yè)，面對的，是兩難的局面：拿地，可保發(fā)展，但保不住利潤；不拿地，更是死路一條。

一周三城耗資百億，將三塊“地王”擺上了桌。保利置業(yè)已經(jīng)用行動做出了選擇。

牌局，才剛剛開始。為了留在牌桌上，保利置業(yè)要付出的代價(jià)，可能是巨大的。