美國房地產稅法，其實并不只是單純“收稅”。它更像一種：鼓勵長期持有、鼓勵投資、鼓勵資產流動、鼓勵財富積累的復雜游戲規則。所謂“小地主”，很多時候真正要學的，并不是怎么買房。而是：買完以后，如何長期活下來。

前天，亞特蘭大的一位醫生朋友提出關于投資房稅務方面的問題。覺得很有必要重新溫習一下其中各方各面的關系。尤其這幾個月來整體經濟不太樂觀，房市也無法置身事外。當初市場火熱，甚至出現非理性抬價，如今終究需要償還當年虛高欠下的債。

投資房地產不是每個人都喜歡的一道菜。但是，它確實有著實實在在、真金白銀的稅務好處。當然，也有些朋友覺得，這些稅務上的好處不足以抵銷操作上的繁復與頭痛。這本就是見仁見智，正如有人對榴蓮甘之若飴，另一些人則避之唯恐不及。

1）投資與稅收

在這個國度，有一句被說爛了的話：

“唯死亡與稅不可免。”

掙了錢，就得向國稅局交稅，這是天經地義的事。任你英勇蓋世，在 IRS 的低屋檐下也總得低頭。但是低多少，不僅取決于個子高低，更取決于低頭的方法。絕不能不合規矩地躺著過門，而是要練好身段，合理合法地稍稍彎腰而過。

這幾個房地產群里的朋友，絕大多數都是北美執業醫生。雖然僅靠行醫登不上富豪列車，卻往往是中產階層里“被按在地上摩擦”的那一批。收入超過一定門檻之后，每多掙一美元，都可能被課以37%（或者未來可能恢復到39.6%）的聯邦稅，以及數目不等的州稅。除了阿拉斯加、佛羅里達、內華達、南達科他、德州、華州、田納西、新罕布什爾和懷俄明等9個州外，大多數州還有州稅。

因此，如何合理避稅，幾乎是一個永恒命題。

由于貨幣長期貶值，“延稅”本身，其實就是一種曲線完成的“減稅”。

對于投資房而言，收入來源相對簡單，基本只有租金；但開支卻很多。其中最大的一項通常是 mortgage。Mortgage 中的利息部分可以抵稅，本金雖然不能抵稅，但它其實是房客替房東繳納equity，因此也是投資收益的重要組成部分。

除此之外，還有地產稅、保險費、管理費（如果不愿自己參與實地操作）、travel and related costs、HOA、維修費，有些房子還需要房東支付 utility fee。

房地產收入屬于 passive income（相對的是主動收入，如W-2 和 1099）。無論是個人持有還是 LLC 持有，最終都要計入ordinary income，因此對大多數醫生來說，仍然落在最高稅率區間。

所以，房地產稅務規劃的核心之一，就是盡可能用各種合理開支去沖掉租金收入。當然，有些“開支”只是暫時不交，將來賣房時，IRS 還是會要求“吐出來”，下面還會講到。

2）出租房的合理避稅與延稅

這里特別強調“合理”二字。

作為遵紀守法的中產階層，美國社會處處是機會，但也處處是陷阱。時不時聽說某位國人因為走捷徑太快而翻車，其實完全犯不著。

所謂出租房的稅務優勢，大致可分成兩類：

一類是避稅；另一類則是延稅。

有些硬開支，如 mortgage interest、HOA、地產稅等，屬于即時減稅，可以直接沖掉當年的租金收入。另外，與出租房相關的計算機、文書用品、電話費用、旅行和餐飲等，在允許范圍內也可以抵扣部分收入。

有一些則屬于延遲減稅。

例如普通清理房子、電工、水暖維修等，本身并不增加房屋價值的項目，可以當年 expense out。而有些項目則必須分若干年才能沖掉，比如廚房 appliances、洗衣機、烘干機等，需要分5年 depreciation。至于 roof、deck等主要結構，則需與房屋一起 depreciation，即民房27.5年（商業地產另算）。

Pass-through deduction

很多擁有投資房的醫生都會建立 LLC 或 S-Corp。如果符合條件，還可以通過 2018 年實施的 Tax Cuts and Jobs Act（TCJA）中的Qualified Business Income（QBI）deduction，也叫 IRS Section 199A，進一步減稅。

簡單說，就是允許 small business，例如 LLC、S-Corp 等，可以將租金收入的前20%免稅。

當然，這里面有收入限制。

以2021年數據為例：

夫妻聯合報稅收入超過 $329,800、單身超過$164,900 后，QBI 開始phase out；當 AGI 超過$429,800/$214,900 后，則不能繼續享受這20%的deduction。

QBI理論上將在2025年到期。如果國會不 renew，則自動終止。不過也一直有傳聞說，它未來可能會被永久化。

3）為什么延稅意義重大？

剛才提到，延稅雖然復雜，但意義其實非常大。

為什么？并不僅僅因為“晚一點交稅”。

第一，這筆暫時沒交出去的稅金，可以繼續拿來投資，再次生錢。

第二，現在的100美元，和十年后的100美元，購買力完全不同。在長期通脹環境下，將來真正吐回去的錢，實際價值會小很多。

第三，將來賣房時，個人收入結構可能已經發生變化。有不少朋友退休以后，active income 消失，passive income 遠低于現在，因此所欠稅款會按較低稅率計算。

另外，還有一種情況是：有些稅現在若繳納，必須按照 ordinary income tax 來交；而將來出售時，則可能被切割出去，轉為較低稅率的 capital gain tax。

a）Depreciation

對于投資房來說，這可能是最大的一筆延稅項目。IRS假設民房在27.5年內折舊完畢，商業地產則在39年內折舊完畢。也就是說，民房每年理論折舊約3.636%，商業地產約2.564%。

至于 IRS 究竟是怎么得出這個平均損耗率的，恐怕打破腦袋也想不出來。

Depreciation并不是按買價計算，也不是按政府估價，而是：買價減去土地價值后的房屋部分。這個土地價值，可以去 county tax website 查詢。

即使是高層 condo，看似沒有自己的土地，有些 county office 仍然會給出一個土地價值。計算 depreciation 時，必須把這個數字減掉。知道總數后，每年把1/27.5的數字從租金中減去。

舉個例子：

假設每年租金收入 $25,000，可沖收入的開支為 $15,000，本來需要為$10,000 的凈收入交稅。按照37%聯邦稅，再加州稅和地方稅約8%，下一年4月15日可能要交超過$4,500 的稅。

但如果買房時總價35萬，地值7.5萬，則房值約27.5萬。這樣 annual depreciation 大約正好也是$10,000，于是這套房在稅表上的凈收入就接近于零。

換句話說：這 $10,000 的盈利，被 depreciation “吃掉了”。

當然，數字越大，省下的稅越多。十個、二十個投資房累積下來，當年少交的稅會相當可觀。一個好的 CPA，經常能合理地把個體戶投資房收入做平，甚至只需繳納極少稅款。

有人會問：“如果現在不交，將來賣房怎么辦？”

答案是：無論你當年有沒有主動去拿 depreciation deduction，IRS都默認你已經拿了。

因此：不拿白不拿。賣投資房時，通常有兩項稅務無法逃脫。

第一是 capital gain tax。

持有12個月以內，屬于 short-term capital gain，按 ordinary income tax 計算；超過12個月，則屬于 long-term capital gain tax。

對于大多數醫生來說，目前 long-term capital gain tax 一般是15%-20%，遠低于 ordinary income tax 加州稅、地方稅之后接近45%的水平。

第二則是 depreciation recapture tax。

還是剛才那個例子。如果10年后賣房，則累計延遲了約10萬美元 depreciation。

如果當年不做 depreciation，本來可能已經交了4萬多稅。但因為延稅，現在賣房時 IRS 只按最高25%的 depreciation recapture tax 收回。

因此，相較原本應該交的四萬多稅，現在只需交約二萬五，已經省下很多。

另外，還有一個很多人容易忽略的稅：

Net Investment Income Tax（NIIT）。

稅率是3.8%。

夫妻收入超過25萬美元后，就會觸發 NIIT。

因此，這10萬美元 depreciation delay，還會額外產生約 $3,800 的 NIIT。

綜合計算后，從10萬美元 depreciation delay 獲得的好處，大約仍有接近 $15,000。

更重要的是：這筆延遲繳納的稅金，本身還能繼續投資生錢。正常情況下，長期復利產生的額外收益，很可能達到六七萬美元甚至更多。

更何況：10年前的 $10,000，按實際通脹，10年后可能只值相當于今天的$7,000 左右。如果按前幾年那種9.1%的高通脹率算，甚至可能只剩下一半購買力。

因此，我們最后真正“吐回去”的折舊稅，其實遠低于紙面數字。

另外，如果夫妻中有一位符合 real estate professional 條件，則還有機會把NIIT 也進一步減少甚至拿掉。群里就有好幾位朋友的太太或先生做房地產中介。

所以：千萬不能忘記 depreciation 這個東西。

b）1031置換

這是一個極其有效的延稅工具。所謂 1031 exchange，是 IRS Code Section 1031 的簡稱。

眾所周知，IRS 有著整個政府官僚系統中最繁復的規則。據統計，它有2468頁 codes，以及近7萬頁對應解釋。

真假數字姑且不論，但復雜是毫無疑問的。

我們這一群自以為看過無數書、通過了 USMLE Step I、II、III，以及各科執照考試的人，如果真想把 IRS 文柜全部翻一遍，恐怕今世休想。

回到 1031 置換。它的核心，就是：出租房換出租房。

最大的好處在于：賣房時原本該交的：

• capital gain tax

• depreciation recapture tax

• NIIT

全部暫時記賬。

IRS會暫時讓開一條路，允許繼續滾入下一套投資房。而由于長期通脹存在，幾十年后的稅債，實際購買力往往已經大幅縮水。

更重要的是：如果這一生始終沒有真正賣掉這些投資房，而是一直持有到人生終點，那么很多稅務問題會因為 Step-Up in Basis 而被“重置”。孩子繼承房產后，會以繼承當日的 market value 作為新的cost basis。

此前累積的大量：capital gain，depreciation recapture，NIIT都會消失。

這在稅務上叫做：“Step-Up in Basis”。

前陣子曾有傳言要取消這一條，結果不了了之。畢竟，Step-Up in Basis 是美國財富傳承體系中的重要法寶。由巨富們掌控的決策層，大概率不會輕易讓它消失。

當然，是否應該給下一代留下大量財富，這是另一個完全不同的話題，就不在這里展開了。

同理，1031 還涉及很多細節，例如：置換時效、中介、數量、reverse exchange 等等，這里就不再一一展開。

c）Opportunity Zone investment

OZ（Opportunity Zone）也是由2017年 TCJA 推出的促進投資政策。

它鼓勵投資者把普通投資活動中獲得的 capital gain，一起投入經濟相對落后的地區，以促進當地發展。

無論多富有，不同州都有自己的 OZ，都可以參與投資。

既然主旨是促進欠發達地區發展，這類項目自然有一系列標準需要滿足。符合條件的 gain，可以獲得 prorated tax reduction。

不過，我自己并沒有真正做過，因此只能算紙上談兵。

前幾個月，在一個醫生房地產群討論 OZ 時，一位已經做過相關投資的朋友指出了我的錯誤：現在再討論 OZ，其實意義已經不大。因為它原本的優惠設計，本就有明確時間窗口。若想獲得完整稅務好處，最晚必須在去年年底前完成投資，才能享受持有5年減免10% capital gain tax 的優勢。

在此也再次感謝那位朋友的指正。否則，我不但可能繼續研究無用功，還有可能誤導信任我的朋友們。

04）2/5規則概述

房地產增值稅，本來就分成不同體系。自住房與投資房（商業地產暫不在討論范圍內），在稅法中的待遇并不一樣。前者帶有明顯鼓勵自住的意味，后者則更偏向鼓勵投資與長期持有。

“唯死亡與稅不可免。” 但準確來說，其實死亡無法避免，而稅有時是可以規劃的。

聯邦稅法里關于自住房出售最重要的一條，就是大家常說的“2/5規則”。

簡單說：如果一套房子在出售前5年內，自住累計滿2年，那么出售時的一部分 capital gain 可以免稅。

目前規則是：單身可免稅增值 $250,000；夫妻聯合報稅則可免稅增值 $500,000。

也就是說，如果2009年買入一套自住房，價格是$250,000，之后一路上漲。等到2021年賣出時，房子價值已經變成$750,000，那么理論增值部分就是 $500,000。

如果此時：

• 夫妻聯合報稅
• 滿足

  2/5規則

那么這 $500,000 的capital gain，就有可能完全免稅。

這也是為什么，美國普通中產階層最重要的財富積累工具之一，始終是自住房。

很多人在幾十年里不斷：買房、自住、賣房，再換更大的房子，于是一步步完成資產升級。不過這里有一個非常重要的問題：

IRS 并不是慈善機構。

它當然知道很多人會想：“那我把投資房搬進去住兩年，不就可以免稅了嗎？”

于是，后來的稅法修正，開始對這種做法增加限制。尤其是2008年以后獲得的 non-qualified use，不再完全享受原本的免稅待遇。

簡單說，如果一套房子先長期作為投資房出租，后來才轉為自住房，即使最后滿足了2/5規則，也未必能夠完全免稅。

IRS 會根據：

• 自住時間
• 出租時間

• non-qualified use 時間

按比例（prorate）計算，到底多少gain 可以真正進入 exclusion。

例如：一套房總共持有10年。前8年出租，后2年自住。雖然 technically 滿足了“2年自住”，但 IRS 并不會允許全部capital gain 都免稅。因為前8年屬于non-qualified use。

于是，只有與最后2年對應的部分gain，才能進入 exclusion calculation。

此外，還有一個很多人容易忽略的問題：depreciation recapture 永遠跑不掉。即使后來轉成自住房，即使滿足了2/5規則，之前作為出租房期間拿過的 depreciation，賣房時IRS 依然會要求 recapture。這一部分通常按最高25%稅率計算。

也就是說：2/5規則并不能消滅depreciation recapture。

另外，還有幾個必須滿足的條件。

第一，出售前5年內，自住必須累計滿2年。這里的2年，并不要求連續。

第二，這套房必須是真正的 primary residence。

IRS 會綜合：駕照地址、報稅地址、郵寄地址、水電記錄、工作地點等各種資料來判斷。

第三，這項 exclusion 通常兩年只能使用一次。也就是說，不能今天賣一個自住房免稅，明天再賣一個繼續免稅。

所以很多“小地主”后來都會面臨一個現實問題：

到底是繼續長期持有出租房，還是適時搬進去住兩年，利用 2/5 規則？

答案其實并不統一。

因為：房價增長、租金收入、depreciation、現金流、稅率、將來收入結構等都需要一起考慮。有時繼續出租更劃算。有時則是：搬進去住兩年，再賣掉最劃算。

還有一些朋友，則干脆一路 1031 exchange 下去，最后留給下一代，通過 Step-Up in Basis 一次性解決問題。所以說到底，美國房地產稅法，其實并不只是單純“收稅”。它更像一種：鼓勵長期持有、鼓勵投資、鼓勵資產流動、鼓勵財富積累的復雜游戲規則。

所謂“小地主”，很多時候真正要學的，并不是怎么買房。而是：買完以后，如何長期活下來。

美國華人執業醫師協會(SCAPE)

The Society of Chinese American Physician Entrepreneurs

美國華人執業醫師協會(SCAPE)是成立于2014年的非盈利性的美國華人醫師組織。擁有近千名來自全美各地、不同專業的華人執業醫師。

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作者：

朱建華 - 美國肯塔基州神經內科

審稿：

黃 鸝 - 美國加利福尼亞州 Doctors Medical Center

陳雄鷹 - 美國阿拉巴馬州 Jackson Hospitalist Group

程麗蓉 - 美國加利福尼亞州 Kaiser Permanente

熊丁丁 - 美國全國兒童醫院托萊多分院 Nationwide Children’s Hospital, Toledo

主編：

張曉彤(Gloria) - 美國俄亥俄州 Cleveland Clinic