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6月初，朋友聯系，讓幫忙賣一套二手房，西部大道旁邊的金地西灃公元，房齡不到十年，77㎡的兩室，想賣80萬。

我一看基本數據，有點犯難，價格不算高，小區也挺新，難就在難在是個兩室。

作為占據西安二手房版圖半邊天的兩室，如今卻面臨轉手難困境，兩室到底怎么了？

兩室落寞

五月份，西安二手房住宅網簽備案9549套，在新房高贈送不斷沖擊下，二手房并非一無是處，反而憑借性價比和低總價，占據成交主力。

（五月西安二手網簽量）

我和不少做二手房的中介朋友聊過，最好賣的依舊是90-120㎡的三室，總價200萬以內，而一旦總價超過400萬，或面積小于90㎡，就是成交的老大難。

二手房，無論學校如何，地段，價格如何，來問的人，十之八九都要一個三室，但想找一個戶型方正，房齡較新的三室，其實并不容易。

一組數據，貝殼目前掛牌二手房16萬9811套，三室僅68674套，更小面積的一室，兩室達到了75939套。

對于新房看多了大房子的朋友，心里會有反差，以為三室是最低要求，殊不知大量兩室才是二手真實現狀。

問題的根源來自2006年起的7090政策，規定新審批、開工的商品住房建設，套型建筑面積 90平方米以下住房面積所占比重，必須達到開發建設總面積的70%以上?。

直接導致在售商品房，以大量兩室小面積為主，尤其是2T4的中間兩戶，清一色90㎡以內大兩室。

這種現狀直到2012年才有改變，萬科研發出最小75㎡實現三室兩廳的方案，即幸福系產品，少量緊湊三室才逐步面世。

（萬科89㎡幸福系三室）

至于西安人現在熟悉的連廊中間戶三室兩衛，已經是2017年以后的產品了。

基于這個時間點，你會發現在西安能看到的小三室次新房，基本都是2017年后的，房齡10年左右，而更早的商品房，多是兩室天下。

這種供應的結構和當下買二手房的需求，是錯層的，無論對于二孩家庭，學區訴求還是新婚夫妻，夫妻+孩子+老人的家庭結構，三室是標配。

兩室不夠住的難題，能考慮的要么單身，要么養老，要么預算有限，賣掉兩室的唯一辦法，就是便宜。

同樣是西灃公元的二手房，兩室和三室的差價非常大，建面約77㎡兩室，總價掛80萬，房東心里都虛。

但109㎡三室，總價掛149萬，房東仍有底氣，近3000元/㎡的價差，也是市場需求的真實寫照。

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（一元提問房哥）

西灃公元

西灃公元這個小區，多數西安人都很熟悉，在那個流行遠郊造城的年代，西安百畝，千畝大盤不斷。

城東的浐灞半島、龍湖香醍、御錦城、城西的萬科金色悅城、華潤24城市、城南最出名的就是金地西灃公元。

（金地西灃公元實景）

作為千畝大盤，已交付的有一期、二期、未來域公寓、中央公園一期、二期，以及配建的大雁塔小學西灃分校，包括在售的中海錦業元晟和錦業拾光，以前也是金地的地。

西灃公元的名字由來就是旁邊的千畝雁南公園，最早叫西安城市生態公園，當年買金地的業主，苦等到2020年后，才迎來了1700畝的公園。

（雁南公園實景）

金地進場后，后續萬科、海亮、融創、新城、陜建、泰發祥陸續拿地開發，最終形成了如今以西灃路、西部大道為圓心的城南最大成熟住宅區。

真正讓這里出名的還是旁邊宜家薈聚和雁南公園組合，在本就稠密的城南，開辟出一片生態綠地。

（宜家薈聚實景）

這還沒有結束，金地所在的雁南公園西側已開發完畢，但東側杜城拆遷后，陸續還有千畝土地供應，體量并不輸給團結村和幸福林帶。

我至今記得，最早在這里買房，是因為高新房價太貴，打工人被迫外溢，十年過去了，如今依舊，大量在西灃路沿線看二手的，依舊是看重這里配套齊全，城區面貌較新，且極具性價比的優勢。

總價150萬內，在高新只能選到城改、小兩室，老房子，但在這里，至少金地、融創、海亮，萬科的小三室是可以隨便挑的。

一路之隔就是高新錦業路，雖然早高峰有點堵，但屬于步行可達的距離，就缺一條地鐵。

（西灃路實景）

商業也很發達，除了宜家薈聚，紅星美凱龍，以及琳瑯滿目的社區餐飲底商外，還在建山姆會員店。

學校上，大雁塔小學西灃分校、雁塔二小、二中、雁塔七小、四中學位充足，師大體系扶持，生源也純粹，周邊商品房為主。

（大雁塔小學西灃分校）

單看公園、學校、商業某一項配套不算扎眼，但集合在一起，在西安成熟住宅區里，并不多見，城南除了曲江二期，也就是西灃路周邊。

至于生活氣息和煙火氣，這里更不缺，僅金地西灃公元一期3093戶、二期3344戶、中央公園一期1414戶，二期2652戶，萬科高新華府4926戶……

具體到西灃公元，一期共16棟樓，2T4高層為主，最小面積75㎡，最大148㎡，二期2T4高層，最小面積90㎡，最大面積166㎡，三室的占比多了很多。

（金地一期樓棟戶型分布）

（金地二期樓棟戶型分布）

上期的融創西安宸院，很多剛需朋友反饋房子挺好，超出預算，那就可以看看西灃公元的二手房。

更多房源：

從位置上，地處西部大道以北，距離核心公園，商業，學校配套更近，戶型，總價選擇更多。

推薦房源

今天，我們也是整理了五套二手房，最小建面約77㎡，最大約120㎡，總價在80-170萬之間。

作為普通高新打工人，新婚小夫妻，養老父母房自用，性價比還是有的。

房源匯總：

房源一：

中間樓層戶型，建面約77㎡，兩室兩廳一衛一陽臺，總價80萬，單價10272元/㎡，帶裝修，戶內實景如下圖。

（建面約77㎡房源詳情）

短板為戶型并不方正，但明廚明衛，無走廊無浪費面積，總價單價很低，可解決首套房自住。

房源二：

中間樓層戶型，建面約69㎡，兩室兩廳一衛一陽臺，總價95萬，單價13603元/㎡，帶裝修，戶內實景如下圖。

（建面約69㎡房源詳情）

二手房里少見的四面寬朝南戶型，非常方正，生活空間全部朝南，視野采光好，單價提升但戶型更好。

房源三：

中間樓層戶型，建面約109㎡，三室兩廳二衛一陽臺，總價149萬，單價13607元/㎡，帶裝修，戶內實景如下圖。

（建面約109㎡房源詳情）

放在今天看依舊經典的小三室戶型，三面朝南，帶陽臺有雙衛，有不少贈送面積，廚房和衛生間都很大。

房源四：

中間樓層戶型，建面約118㎡，三室兩廳二衛一陽臺，總價170萬，單價14370元/㎡，帶裝修，戶內實景如下圖。

（建面約118㎡房源詳情）

經典2T4中間戶，戶型方正，五向朝南，通風一般但采光很好，全明雙衛、南向雙陽臺。

房源五：

低樓層戶型，建面約120㎡，三室兩廳二衛一陽臺，總價175萬，單價14541元/㎡，帶裝修，戶內實景如下圖。

（建面約120㎡房源詳情）

三面朝南，客餐廳一體，南北通透，獨立玄關，全明衛生間，大廚房，大餐廳，大臥室，沒有浪費面積。

預約看房

每月超9000套的二手成交量，說明當下買房，西安人還是很務實的，以預算為核心，以自住為需求，不盲目追新產品，不盲目跟風四代，買新房和買二手的人，各有所求。

總價200萬以上，新房贈送多，情緒價值高，低預算，二手選擇多，配套全，所見所得，對于房東而言，房價守不住萬元門檻是陣痛，但對買家，更多是機會。

篇幅有限，僅展示部分房源，關注高層其他面積，或周邊金地中央公園、融創西安宸院、海亮新英里、新城首府、逸翠園二手房的，可以添加下方好友，獲取更多房源，實地看房。

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作者：晴明

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