北京
樂居財經·進深 出品
陳海保 主播
北京樓市風水輪流轉，這一波，輪到房山翻盤。
6月25日，良鄉大學城0028、0029地塊啟動預申請，最快7月底開拍，網傳電建地產托底拿地。
這塊地直接對標房山當紅樓盤——和知筑鉑瑞。
它們堪稱“瑜亮之爭”。
兩個純正「好房子」相距不到3公里，產品正面對決，將徹底盤活長期不溫不火的房山樓市。
一個搶占開盤先機，一個有后發規劃紅利，今天來和大家聊聊它們的特點。
第一，交通。
雙盤都是正宗地鐵房。區別很簡單：
鉑瑞廣陽城站，比大學城地塊進城少兩站，日常市區通勤更省時，剛需改善更占優勢。
第二，配套。
周邊配套，鉑瑞完勝，山姆、宣武醫院正在建設之中。
大學城地塊自帶1.5萬平地鐵連通商業，屬于短期弱、長期強。
第三，噪音。
這是很多人忽略的關鍵點。
鉑瑞小區東側緊貼地鐵，軌道噪音貫穿社區；
大學城住宅地塊北側雖臨地鐵，但中間有自建商場阻隔，天然隔音，居住安靜度更好。
第四，密度。
紙面上看，鉑瑞容積率1.8、大學城容積率1.7，后者看似更低密。
但重點提醒一下：大學城屬微中心規劃，容積率大概率會上浮10%，紙面優勢基本抹平。
第五，樓棟高度。
鉑瑞北區實際樓高34.5米、南區42米；
大學城地塊限高45米，存在上浮至60米的可能，樓棟會拉得更開。
第六，城市界面。
大學城地塊周邊緊鄰高校用地，界面干凈、人群純粹；
但鉑瑞的煙火氣，相對足一些。
第七，樓面價。
它們的真實樓面價，也是全網最容易誤判的點。
很多人以為大學城地塊的地價更便宜。實則，算上商業建安沉沒成本，大學城0029真實等效樓面價1.8萬元/平米，與鉑瑞差不多。
但在同等土地成本下，大學城地塊多賺一整座社區商業，這是它最大的殺手锏。
最后說說房企選擇。
鉑瑞是北京老牌國企北京城建開發，深耕房山，產品穩、落地穩。
新地塊若是央企電建操盤，資金更穩，商業大盤運營能力更強。
有關大學城地塊和鉑瑞，沒有絕對優劣，只看需求匹配。
追求短通勤、能接受噪音，選鉑瑞；
追求安靜居住、純粹界面、賭片區成長，等電建新地塊。
面對這兩個房山好房子，你到底會選擇誰呢？
相關公司：北京城建sh600266
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