北京
文/廣州進深 嚴明會
等了一年多，荔灣的保利怡璟灣終于入市了。
前幾天，項目正式開盤，首推J1棟，拿證共155套房源。
當日賣了90套，去化率約58%。
有媒體稱，它登頂了6月廣州主城四區、荔灣100㎡內戶型銷量榜首。
但首開去化不足六成，這個成績跟預期還是有點兒差距。
01
早在一年前，保利怡璟灣就準備開盤。
當時，項目宣傳鋪天蓋地，最讓人印象深刻的就是，它是廣州首個喊出“0飄窗”的新規樓盤。
其戶型使用率高達120%左右。
在內卷嚴重的荔灣樓市，競爭力十分凸顯。
然而，就在大家以為它很快就會開盤時，保利怡璟灣的入市步伐卻“戛然而止”。
不是要捂盤，也不是刻意吊足購房者胃口。
而是被東漖舊改地塊的拆遷遺留問題卡住了。
進深君了解到，就在一年前保利怡璟灣蓄客階段，地塊內仍有部分“留守戶”拆遷補償未能談攏，無法完成凈地交付。
所以，哪怕營銷宣傳提前鋪開，也不得不暫緩推盤節奏，導致項目直接進入長達一年的靜默期。
直到今年4月，才有消息傳出，項目相關拆遷阻礙已全部化解。
障礙一清除，保利置業立刻籌備開盤。
五一期間，項目開放了實景示范區，吸引不少客戶到場參觀，連樣板間都要排隊才能看，相當火熱。
而“雪藏”一年后，保利怡璟灣也變了很多。
不提120%的得房率了，對外一致變成了“使用率超100%”。
自去年開始，廣州嚴查開發商“偷面積”，超高得房率已成過去，誰敢頂風作案，便是將自身推向了風口浪尖。
這不，荔灣的力誠榕誠灣項目，就剛被罰了將近10萬元。（點擊回顧：力誠，撞在了紅線上）
在此背景下，保利置業也低調了起來。
加上戶型圖紙、面積段調整，原有高贈送設計有一定變化，在宣傳口徑上也就不再刻意渲染。
去年，保利置業計劃推出的是建面約76-91㎡三至四房。
而今年，變成了建面約81-100㎡三至四房。
其中，81㎡做到了三房兩衛還帶入戶花園，95㎡則是四房兩衛、超大陽臺。
對剛需的吸引力還是蠻大的。
價格上，保利置業也做出了讓步。
此前項目吹風價為，約76㎡三房350萬元起，單價4.6萬元/㎡起。
正式開盤價為，約81㎡三房340萬元起，單價低至4.3萬元/㎡起。
02
保利怡璟灣，源自于荔灣東漖村舊改。
2012年，保利置業集團旗下全資子公司——廣東保利置業，正式牽手東漖村舊改，距今已經14年。
廣東保利置業，是保利置業集團在珠三角區域房地產業務的主要運作平臺。
在它的主導下，東漖村舊改孵化了保利西悅灣、保利錦上印、保利瑧譽等樓盤。
保利怡璟灣，則是整個舊改項目的最新組團，即第四個盤。
跟其他幾個樓盤相比，保利怡璟灣的亮點主要是，戶型使用率突出。
無論是去年宣稱的“高達120%”，還是今年的“超100%”，項目整體使用率都不低。
特別是在廣州新規收緊的背景下，像這種高使用率的產品，只會越賣越少。
不過，項目缺點也很明顯。
1）體量不大，只有3棟住宅。
其中，1、2棟為32層高，3棟為22層高，兩梯五戶，容積率3.74。
這也意味著小區太小，園林沒什么發揮空間。
2）周邊城市界面較為老舊。
3）靠近大路，部分單位可能受到噪音影響。
項目開發主體為廣州東灝房地產開發有限公司，其成立于2010年，背后控股股東為廣東保利置業有限公司。
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