開篇吐槽，像我這種古法寫稿的公眾號越來越難找了...

想想還是動筆寫寫王舍人規劃這件事，因為這幾天在網上刷到了好幾條周邊居民的反對意見（評論區一大堆），而且是言辭較為激烈的那種。

以下文字均為本人的個人看法，如有與官方不符的理解，以官方為準，看一樂完事。

01

先說王舍人重磅改規劃這件事，作為一個長時間關注王舍人片區的公眾號，我著實不知道利好到底在哪？

整篇重磅改規看下來，我基本上得出了三個看法。

一、奧體中路迎來了牛馬專屬福報，本就不寬敞的車道又迎來了新強度，而且是在現階段治理很差的基礎上上強度....

二、新東站片區從過去的職住平衡徹底導向以舒適居住為主的片區，也就意味著當年吹噓的北方區域總部高地、白泉文化文旅、省企城基本上遠離王舍人片區...

三、現階段釋放出大規模的調規，是否會會對市場產生積極作用，這需要打個問號...

所以，我顛來復去的看了好幾遍這份規劃，實在沒能找到利好在哪？

如果有專家大神能找到的話，請你在評論區告訴我，不勝感激...

我的三個看法基本就對應了這份規劃改變的三個板塊，也就是王舍人01街區、05街區、1501街區、1701街區....

02

原方案

新方案

首先給各位解釋一下，原來規劃中圖片西北大量的綠色地塊實際上是其他土地，并非很多人說的公園綠地...而真正的公園綠地是呈現熒光色。

大家能清晰地看到，新的方案將原來的其他用地明確用途，主要是依托鐵路線的工礦用地（也就是新型產業用地）、以及大量的居住用地，商業地塊略微調整了位置，改變并不大。

首當其沖就是奧體中路北延線的承載問題，因為整體居住用地增多，導致脆弱的奧體中路北延線的交通壓力急劇上升。

而且以我對奧體中路的觀察看，受限于紅色圓盤部分擁有27年底開通的小清河地鐵站點，屆時的電動車、汽車的量將會翻倍增加。

另外，奧體中路北延部分經多次官媒曝光，現在就搞成這樣子，這條奧體中路還能上強度？

先不要扯什么車輛分流的大餅，現實情況大家都能看到，有沒有一種可能，即使分流落地了，奧體中路北延的擁堵現象緩解了，其他的支線壓力陡然增加。

更何況截止目前依然沒能分流成型，奧體中路北延線依然是鏈接華山-張馬屯最重要的干線，正在當牛做馬....

除了交通和居住用地這兩項外，我們還可以清晰的看出，新增的居住用地，小街區制小地塊少了很多。

另外沿小清河的部分是否可以拓展成公園呢？這個位置我航拍過，只是不知道鐵路是否會產生不利的影響。

據我所知，已經有周邊居民集體去反映問題了，01街區基本就是圍繞這件事來的，截至11號是公示征求意見的階段，看后續如何走向吧...

03

講05/1501/1701街區之前，先補充一些背景，否則你很難看明白這背后的邏輯。

一、新東站的客運人數常年只有濟南西站的50%，去過新東站大棚的朋友應該都知道，我就不贅述了，一個快餐店都能倒閉的車站，確實也不太好找。

二、新東站當年的宣傳推廣力度，我只能說不次于西客站，五大核心產業、多個新興賽道、超級配套產業載體等等。

但實際上新東站片區是一個產業導入力度遠遠滯后住宅的片區，正如那句歌詞唱得好，我聞著餅香就到了新東站。

三、再過去的幾年里，新東站片區的土地屢屢流拍，包括現在放眼望去，不是平臺就是怨種....

原方案

新方案

05街區最大的改動就是商改住，原方案中天量的紅色地塊消失不見，取而代之的是大量的住宅地塊。

聽說很多居民提意見就是這個商改住的問題，從居民的視角看，整個新東站片區的商業只有南側龍湖天街和萬虹廣場，而北側商業太過荒涼。

更為關鍵的是，和之前大肆宣傳的商業產業差距太大。

說好的住在新東站，工作在新東站，調整完之后變成工作在漢峪金谷了，確實有點落差。

不過，就現在的形勢看，這套方案充分說明了“識相”兩個字的重要性。

大家可以掰著手指頭數數，洪樓屬于原址迭代、工業北萬達廣場屬于利用之前規劃的樓體，濟南近兩年幾乎沒有新的商業面市..

中糧說好要改的大悅城現在都快變成垂釣園了.....

商業不管是寫字樓還是綜合體，這東西是很難運作的，尤其是當下這個市場環境，比如中海的齊魯不夜城，一期都蓋好了還要調整規劃，這個運作難度可想而知。

這個方案本身的邏輯我能理解，但我不能理解那些喪事喜辦的利好說法....

你前幾年花13000買了大華的中高層，北面說好的商業產業都不蓋了，不但不蓋了反而多了很多小高層，還是四代宅，120平四間臥室還送大陽臺的那種...

這能叫利好嗎？

04

很多自媒體對新東站這波重磅調整的解讀，是釋放了大量的空余土地，供應量更足。

在此我對于利好兩個字的理解是多重的。

對于城市來講，這絕對是妥妥的利好，商業用地沒人要，改成住宅用地補充了稅源，比如大華在唐冶剛拿的那塊低密土地。

對于還沒買房的朋友來說，當然也是利好，選擇面更廣，而且極有可能全部采用新規，得房率和使用性能得到提升。

但以現在濟南樓市而言，動輒幾萬套的土地潛在供應，感覺會削弱開發商拿地的信心（別說又是平臺兜底..）

尤其是對于周邊的房子，像什么璟樾什么的，不住就賣了吧，感覺也不是你的利好....

假設你是開發商，看這么多潛在的供應，你會高價拿地嗎？